Ипотека — все просто!

Оформление ипотечного кредита пройдет гладко, если предварительно разузнать о его особенностях.

Андрей ГУБАНОВ

Ипотека

Когда на третьем году совместной жизни у Оксаны начались ссоры с мужем, она пошла не к психоаналитику, а зазвала на девичник подруг. Совместными усилиями быстро вычислили причину конфликтов. Ею оказался вовсе не муж Алешка, которого Оксанка любила до беспамятства, а его мама, живущая с молодыми и принимающая излишне активное участие в их семейной жизни. Тут же подруги нашли способ, как отдалить маму (она же свекровь) от Оксанкиного семейного очага. Поэтому, когда вечером Алешка поцеловал Оксанку перед сном, она вместо традиционного ?Спокойной ночи, милый?, сказала: ?Знаешь, Алеша, у нас будет? квартира?. Муж никак не ожидал подобного окончания фразы. Когда он пришел в себя, Оксанка рассказала, что она побывала в банке и выяснила, что их семейного дохода хватает на то, чтобы получить в кредит сумму, достаточную для покупки однокомнатного счастья в неплохом районе.

Если говорить ?по-простому?, то ипотечный кредит ? это кредит, который выдается под залог недвижимости. В условиях России ? под залог приобретаемой квартиры. Размер кредита достигает нескольких миллионов рублей, а срок его погашения ? 30 лет. Если вы купили квартиру с помощью ипотечного кредита, то жилье оформляется в вашу собственность, а с вами заключается договор о залоге этой квартиры. Вы можете прописаться в этой квартире, вселиться в нее всей семьей и даже сдавать ее в наем. Единственное ограничение ? пока не погасите кредит, вы не сможете ее подарить, поменять или продать без согласия банка. В юридической практике это называется ?квартира с обременением?. Залог и ?обременение? с квартиры будут сняты, как только вы выплатите сумму кредита и проценты.

Ипотечные кредиты выдают только банки. Причем банк никогда не оформит кредит, равный полной стоимости приобретаемого жилья. Как правило, он даст сумму, которая покрывает 70?90% от цены квартиры. То есть заемщику надо иметь не только заработок, достаточный для погашения кредита, но и некоторые начальные накопления.

Кому доступна ипотека?

Примерные этапы оформления ипотечного<br />кредита» height=»714″ width=»300″ src=»/img/banks/001369.gif»>Несмотря на растущую популярность ипотечных кредитов, они еще не стали доступны всем. Например, среднестатистическая семья из Екатеринбурга, в которой муж и жена вместе получают меньше 20 тыс. руб., может воспользоваться кредитом только для обмена уже имеющейся у них квартиры (комнаты) на лучшее жилье. А вот купить ?с нуля? даже плохонькую ?однушку? у них не получится. Для этого нужен семейный доход более 30 тыс. в месяц либо участие в качестве созаемщиков родителей или других родст венников. Впрочем, как раз самый первый этап оформления ипотечного кредита и заключается в выяснении ? какую сумму данный человек (семья) может получить в виде кредита и на приобретение какой квартиры хватит этих средств (эта процедура называется предварительной квалификацией заемщика). Примерные этапы оформления ипотечного кредита изображены на схеме. Заметим, что в некоторых банках процедура может быть выстроена ?с вариациями на тему??</p>
<p></p>
<p>Главный недостаток процедуры оформления ипотеки, принятой в нашем отечестве, заключается в том, что деньги банк выдает не ?прям сразу? в момент заключения договора купли-продажи квартиры, а только после оформления сделки с жильем в Федеральной регистрационной службе (ФРС), а это может длиться до двух недель. То есть надо уговорить продавца подождать с оплатой. Чаще всего на такие условия соглашается тот, кто продает жилье по цене выше рыночной. По оценке риэлторов, во многих сделках с применением ипотечных кредитов цена жилья завышена на $1?2 тыс.</p>
<p></p>
<h3>Выбираем кредит для себя</h3>
<p>Возможно, многие горожане заметили, что вопрос ?Можно ли взять кредит на покупку жилья?? потерял былую остроту. Ему на смену пришел вопрос ?Как правильно выбрать жилищный кредит??.</p>
<p></p>
<p>Самые понятные показатели, по которым можно сравнивать ипотечные кредиты от разных банков, ? процентная ставка и срок возврата кредита (см. табл.). Чем более низкую ставку и больший срок предлагает банк, тем большую сумму можно получить в этом банке (при одной и той же зарплате). Одни из самых выгодных для граждан условий в Екатеринбурге предлагают банки-партнеры Свердловского Агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). И именно они пользуются наибольшей популярностью. Например, самый давний партнер САИЖК ? СКБ-банк ? выдал в прошлом году кредиты тысяче с лишним граждан, что, по некоторым оценкам, составляет более половины всех ипотечных кредитов, оформленных в Свердловской области.</p>
<p></p>
<p>Впрочем, есть спрос и на кредиты под более высокий процент. Например, многие заемщики, получающие ?серую? зарплату, просто не могут предоставить справку о доходах именно той формы, которую требуют банки с самым низким процентом. Тогда им (заемщикам) приходится соглашаться на менее выгодные условия иного банка. Другой случай: собрались вы, например, покупать квартиру через риэлторское агентство, пользующееся вашим особым доверием. Но выясняется, что агентство имеет договоренность с конкретным банком. Ну и вам ничего не остается, как кредитоваться в этом банке.</p>
<p></p>
<p>Помимо процента и срока возврата кредита, большое значение имеет размер первоначального взноса. До конца прошлого года ипотечный кредит могли взять только те горожане, у которых уже есть 25?30% от стоимости приобретаемого жилья, потому что банки давали в кредит не более 70?75% от стоимости жилья (исключение составляли молодые семьи с ребенком, которые могли взять кредит в Сбербанке, имея 10%). Но с первого января ситуация изменилась. Теперь банки-партнеры САИЖК и ряд других банков готовы выдать сумму, равную 90% от стоимости приобретаемой недвижимости для всех желающих. Правда, в этом случае банки назначают более высокую процентную ставку. Например, если СКБ-банк оформляет кредит, равный 70% от стоимости квартиры, то ставка составит 13,5% годовых. Если же он дает 90% суммы, то ставка будет уже 16%. Эти условия могут подойти тем, кто получает достаточную зарплату, но не имеет накоплений в размере трети стоимости квартиры.</p>
<p></p>
<h3>Дополнительные платежи</h3>
<p>Оформляя ипотечные кредиты, банки не злоупотребляют скрытыми комиссиями (в отличие от кредитов ?на неотложные нужды?). Однако и в случае с ипотекой дополнительные платежи присутствуют. Например, Уралвнешторгбанк оформляет ипотечные кредиты на 10 лет всего под 13% годовых, но требует ежемесячную комиссию (0,15% от суммы договора), которую придется платить до полного погашения кредита. Впрочем, дополнительные платежи присутствуют в любом ипотечном кредите (см. табл.).</p>
<p></p>
<h4>1. Консультация.</h4>
<p>Можно сказать, что это самый важный шаг на пути к кредиту. Именно в ходе консультации банковский специалист определит, хватит ли вашей официальной зарплаты, чтобы погашать запрашиваемый кредит. В некоторых банках консультация платная. Например, в СБ ?Губернский? она стоит 250 руб. До последнего времени платными были консультации в СКБ-банке. Но несколько дней назад плату отменили.</p>
<p></p>
<h4>2. Оформление кредита.</h4>
<p>Банки-партнеры САИЖК за оформление бумаг берут около 5 тыс. руб., примерно такие же суммы берут в ряде других банков. В Уралвнешторгбанке оформление стоит только 1000 руб., но там взимается плата (1% от суммы кредита) за открытие ссудного счета. Такой же процент за выдачу кредита берут в Сбербанке и ?Северной казне?.</p>
<p></p>
<h4>3. Госпошлина</h4>
<p>Госпошлина за регистрацию сделки в ФРС 500 руб. независимо от банка.</p>
<p></p>
<h4>4. Оценка жилья, приобретаемого на средства кредита.</h4>
<p>Стоимость услуг независимого оценщика не имеет прямого отношения к банку. Но некие стандарты существуют. Например, при оформлении ипотеки через банки-партнеры САИЖК оценка обойдется в 2600 руб. В Меткомбанке оценка жилья под валютный кредит стоит 3000 руб. Кредитуясь в Сбербанке или ?УралСибе?, часто можно обойтись без оценки. Если же таковая понадобится, то стоить она будет $100?200.</p>
<p></p>
<h4>5. Страхование.</h4>
<p>Как правило, банки требуют, чтобы заемщик оформил страховку по трем позициям: страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование квартиры от рисков повреждения; страхование утраты права собственности на квартиру (страхование титула). Цена всех трех страховок укладывается в вилку 0,8?1,5% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Это за первый год. В последующие годы процент рассчитывается от размера непогашенной суммы кредита, также увеличенной на 10%. Если вы берете кредит в банке-партнере САИЖК, а жилье вам нашел риэлтор, заключивший с банком соглашение о сотрудничестве, то титул страховать не надо. В этом случае размер страховки составит 0,6?0,8% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Как заметил заместитель председателя правления СКБ-банка Юрий Моисеенко, заемщику выгоднее привлечь риэлтора, чем выплачивать третью страховку.</p>
<p></p>
<h4>6. Оплата услуг риэлтора.</h4>
<p>Сразу заметим, что риэлтору придется заплатить независимо от того, покупаете ли вы квартиру на сред ства ипотечного кредита или на свои кровные. Точнее, и в том и в другом случае, вы можете либо обратиться к риэлтору, либо искать квартиру сами. Второй вариант, понятно, более рискованный, так как может попасться квартира с темным прошлым. Услуги риэлтора стоят 3?5% от стоимости квартиры (обратите внимание, не от стоимости кредита, а от цены покупаемого жилья). Но как уже говорилось (в пункте 5), иногда участие риэлтора избавляет от необходимости страховать титул.</p>
<p></p>
<h4>7. Оплата услуг нотариуса.</h4>
<p>Практически все банки требуют от заемщика нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на кредит, а после оформления сделки ? заверенное свидетельство о праве собственности на жилье. Нотариальное удостоверение каждой из этих бумаг обойдется от 100 до 500 руб., в зависимости от конкретного нотариуса. Некоторые банки, например ?УралСиб? и Внешторгбанк, требуют еще нотариального удостоверения договора купли-продажи жилья. Это стоит до 1% от цены квартиры?</p>
<p></p>
<p>Теоретически при оформлении ипотечного кредита можно ?нарваться? еще на ряд платежей типа: комиссии за перечисление денег, за аренду сейфовой ячейки и пр. Но эти расходы сравнительно невелики. В итоге, в большинстве банков дополнительные расходы на оформление кредита составят единовременно 2?4% от размера кредита, плюс 3?5% от стоимости квартиры пойдет на оплату услуг риэлтора.</p>
<p></p>
<h3>Неудобные вопросы</h3>
<h4>Что будет, если заемщик потеряет работу и не сможет гасить кредит?</h4>
<p>Возможно, с квартирой придется расстаться. Банк, конечно, даст некую отсрочку, но потом через суд потребует продажи квартиры, которая находится у него в залоге. Из суммы, вырученной от ее продажи, будет погашен остаток кредита банку, а остальное вернут владельцу. На практике чаще всего поступают так: неплатежеспособный заемщик просто переезжает в меньшую квартиру, получает доплату и отдает эти деньги банку как остаток платежа по кредиту. К слову, пока в Екатеринбурге был всего один случай, когда человек не смог погасить ипотечный кредит.</p>
<p></p>
<h4>Что будет, если банк разорится?</h4>
<p>Существует заблуждение, что если разорится банк, в котором человек взял ипотечный кредит, то ему (человеку) придется сразу выплатить весь долг. На самом деле на судьбе заемщика банкротство никак не отразится. Просто сменится организация, в пользу которой надо будет выплачивать остаток суммы и проценты. Условия кредитного договора пересмотрены не будут.</p>
<p></p>
<table class= Условия ипотечных кредитов в банках Екатеринбурга при покупке жилья на вторичном рынке Банк Ставка руб./валюта Первоначальный взнос* Срок кредита (лет) Дополнительная информация Партнеры САИЖК: СКБ-банк, Меткомбанк, Уралфинпромбанк, банк ?Губернский?, Уралприватбанк, Уралтрансбанк, Транскредитбанк.
Партнеры АИЖК: банк ?Северная казна?, МБРР, ?Драгоценности Урала?, МДМ-банк, Юниаструм-банк. 12% 50?70% От 1 до 15 МДМ-банк дает кредит на срок до 10 лет и в размере не более 80% от стоимости жилья и взимает единовременную комиссию 2% от суммы кредита. Размер комиссии в остальных банках колеблется от 5 тыс. руб. до 1,5% от суммы. Все банки выдают кредит при наличии не менее 6 мес. стажа на последнем месте работы. У Меткомбанка есть долларовые кредиты под 11,5% на сумму до 75% от стоимости жилья. ?Северная казна? предлагает долларовый (от11%) и ?гибкий? рублевый (от 11,2%) кредиты. СКБ-банк выдает кредиты на этапе строительства жилья. 13% 30?50% 14% 10?30% 13% 50?70% От 15 до 30 13,5% 30?50% 16% 10?30% РОСБАНК 15-17% (руб.)
от 10% ($) От 30% до 15 Комиссии ? более 2% от кредита. Страховка ? 1,15%. В сумму кредита можно включить упомянутые расходы. Если сумма кредита больше $15 тыс., то начальный взнос ? от 20% стоимости жилья. Банк ?УралСиб? 15% (руб.)
12?14% ($) От 30% До 15 Комиссия 1% от суммы кредита + 500 руб., но не менее 3500 руб. Банк Москвы 13% (руб.)
10%($) От 30% от 3 до 10 При покупке квартиры в панельном или монолитном доме кредит ? не более 80% ее стоимости. Если доходы заемщика подтверждаются не по форме 2НДФЛ, то ставка выше на 1%. 14% (руб.)
11%($) От 10% Банк24.ру От 14% (руб.)
От 11,5% ($) От 10% от 1 до 30 Ставка зависит от срока и суммы. Если в кредит оформляется 90% стоимости жилья на 30 лет, то ставка будет 14,5% в долл. Внешторгбанк 13% (руб.) От 25% 5, 7 Возможен долларовый кредит по ставке 9,8?12% в зависимости от срока. 14% (руб.) От 25% 10, 15, 20, 25 Газпромбанк 14?15% (руб.)
10,5?11,5 ($) 10-80% до 10 Ставка зависит от бумаг, подтверждающих доход заемщика. При предъявлении 2НДФЛ ставка равна 14% руб. или 10,5% ($) Муниципальный банк ?Екатеринбург? 10,5%?11,5%

(только в валюте) От 20% На 10, 15, 25 При кредитовании на 10 лет ставка от 10,5 до 11,5%, на 15 лет ? от 11 до 12%, на 25 лет ? от 11,5 до 12,5%. Необходи мы справка 2НДФЛ и 2 года стажа на последнем месте работы. Промышленно-строительный банк 13,9% (руб.)
10,9% ($) От 20% От 3 до 15 Свободная форма справки о доходах. Необходимо нотариальное заверение договора ипотеки (дополнительно до 1% суммы кредита). Райффайзенбанк 11% ($) От 30% до 10 Если доходы заемщика подтверждаются не формой 2НДФЛ, нет налоговой декларации, то ставка увеличивается на 1%. 13% ($) От 30% до 15 Уралвнешторгбанк 18% (руб.) От 30% На 5 Кредиты выдаются в рублях. При кредитовании на 10 лет ежемесячно взимается комиссия 0,15% от общей суммы кредита. 13% + 0,15% еж/м От 30% На 10 Уральский банк Сбербанка РФ 14?16% (руб.)
10,6?11% ($) От 10% До 20 Единовременная комиссия 1% от суммы кредита по кредитам в рублях и евро. По долларовым ? 4%. Банк ?КИТ-финанс? От 11,75% (руб.)
От 10,5% ($) От 10% До 15 Ставка зависит от размера кредита. Минимальная ставка (11,75%) назначается, если первоначальный взнос ? более 50% стоимости жилья, максимальная (13,7% в руб.) ? при взносе 10%. От 12,75% (руб.)
От 11% ($) От 10% От 15 до 30 БИНБАНК 14,5% (руб.) От 20% До 10 Если доходы заемщика подтверждаются не формой 2НДФЛ, то ставка увеличивается на 1%. 16% (руб.) От 20% От 10 до 15

* первоначальный взнос в процентах от стоимости приобретаемого жилья.

Check Also

Автокредит с предсказуемыми последствиями

Кредит на покупку авто в Екатеринбурге можно взять под 3%, а можно под 43%. Хотя условия по ним на первый взгляд не очень различаются

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика