ПИФы недвижимости ? защита от обвалов

Эти фонды хорошо вели себя в период коррекции на фондовом рынке. И еще новость: паи ряда ПИФов недвижимости почти сравнялись по ликвидности с паями открытых ПИФов

Андрей ГУБАНОВ

В конце прошлого года некоторые ана литиков высказывали предположение, что изза начинающейся стагнации рынка жилья ПИФы недвижимости в ближайшие месяцы не смогут показать особых успехов. Однако в первом квартале этого года именно ПИФы недвижимости оказались самыми доходными среди всех паевых фондов (см. табл. 1). Правда, произошло это во многом ?благодаря? серьезной коррекции на фондовом рынке. Если бы он не упал, то результаты ПИФов недвижимости не выглядели бы столь блестяще. Зато из этой ситуации видно, что паи этих фондов вполне могут играть роль защитных бумаг в период нестабильности на фондовом рынке.

Табл. 1. Доходность ПИФов разных типов за 1 кв-л 2007 г.
Тип фонда Средний прирост
пая ПИФов данного
типа за квартал, %
Закрытые ПИФы
недвижимости (ЗПИФН)
7,83
Закрытые ПИФы акций
6,07
Открытые ПИФы акций
2,39
Открытые ПИФы
смешанных инвестиций
1,40
Открытые ПИФы
облигаций
1,20
Закрытые ПИФы
смешанных инвестиций
0,87
При составлении таблицы использовалась информация сайта investfunds.ru

Стоит отметить, что остановка роста цен на недвижимость вовсе не означает замораживания стоимости паев ПИФов недвижимости. Как заметил начальник отдела корпоративных финансов ИФК ?Еврогрин? Антон Джуган: ?Доходность фонда недвижимости зависит от двух основных моментов. Первый ? общий рост стоимости недвижимости. Второй ? рост стоимости недвижимости по мере строительства. Если первый фактор сведен к минимуму, то второй остается в действии. И именно он должен давать максимум прибыли фонду?.

Данное утверждение, безусловно, верно по отношению к строительным ПИФам недвижимости. Что касается рентных фондов, то у них второй источник дохода ? иной. А именно ? платежи за сдачу в аренду недвижимости, приобретенной на средства пайщиков.

Пять обликов ПИФов недвижимости

Впрочем, давайте для начала разберемся в иерархии ПИФов недвижимости.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) вкладывает средства пайщиков не в ценные бумаги, а ? как следует из его названия ? в объекты недвижимости: землю, здания, строительство. Все ЗПИФН можно условно разделить на пять типов: строительные, девелоперские, инвестиционные, рентные и земельные. Особняком стоят ипотечные фонды, но их доходность очень низка и для частных инвесторов они интереса не представляют.

Вот как выглядит ?досье? на российские ЗПИФН.
Строительные фонды вкладывают деньги пайщиков в строительство. Возведенный объект продается по рыночной цене, полученные средства опять инвестируются в строительство. Доходность строительного фонда складывается из общего вздорожания недвижимости и увеличения цены объекта по мере его готовности (строительного бонуса). По мнению ведущего специалиста управления по привлечению капитала управляющей компании (УК) ?Арсагера? Алексея Марченко, строительный бонус, в зависимости от застройщика, составляет 10?20% годовых. Такую доходность покажут строительные ЗПИФН, даже если цены на недвижимость остановятся совсем (что почти невероятно). В нормальных же условиях доходность строительных ЗПИФН может составлять 20?80% и выше. По мнению аналитиков, в ближайшие годы строительные фонды могут показать доходность 25?35% годовых. Данный тип фондов считается самым доходным и самым рисковым среди ПИФов недвижимости. Это логично, ведь строительство может затянуться или вовсе остановиться. Уже были случаи, когда власти забирали землю, на которой планировалось строить жилье на средства ЗПИФН.

Девелоперские фонды ? фактически разновидность строительных. Девелоперский ЗПИФН не только строит объект, но и управляет им после сдачи в эксплуатацию: находит арендаторов, решает вопросы эксплуатации. По риску и доходности девелоперские и строительные фонды примерно равны. Кстати, именно этим двум видам ЗПИФН отдают предпочтение частные инвесторы. В первую очередь в силу их высокой потенциальной доходности.

Инвестиционные фонды также можно считать разновидностью строительных. Правда, сами они строительство не ведут, а покупают недвижимость на этапе строительства (что-то вроде участия в долевке) и продают ее после завершения строительства. Кроме того, существуют инвестиционные ЗПИФН, которые просто скупают некую недвижимость, а потом продают ее при благоприятной конъюнктуре. Например, есть фонды, скупающие разрозненные земельные участки, а потом продающие их единым блоком (например, под коттеджный поселок). Доходность может быть весьма высокой. Часто такие ЗПИФН относят к типу земельных.

Рентные фонды инвестируют средства в покупку уже готовых объектов и сдают их в аренду. Стоимость паев растет благодаря росту цен на недвижимость и платежам за аренду (рентным платежам). Почти всегда в таких проектах фигурирует коммерческая недвижимость. Например, рентный фонд ?Коммерческая недвижимость? (под управлением УК ?Тройка диалог?) владеет зданиями ресторанов ?Тинькофф? в Екатеринбурге, Москве, Самаре и Уфе и аптекой ?36,6? в Москве. Доходность рентных фондов в среднем ниже, чем строительных: обычно она составляет 15?25% годовых. Зато и степень риска при покупке паев рентных ЗПИФН ? ниже. Ведь в этом случае средства пайщиков вкладываются в такой надежный актив, как готовая недвижимость.

Земельные фонды часто схожи с девелоперскими или строительными. Такой фонд выкупает участок земли, проектирует и строит на нем коттеджный поселок, бизнес-центр или другой объект, который затем продает или сдает в аренду. Существует пока еще редкая разновидность земельных ЗПИФН, которые получают доход от покупки и последующей продажи ?голых? земельных участков. Первым таким фондом стал ?Русский помещик? (УК ?Агана?). Правда, он имеет статус не фонда недвижимости, а венчурного фонда. Кстати, во время формирования этого фонда, в 2005 г., его паи можно было купить в Екатеринбурге. Но тогда в нашем городе желающих не нашлось.

Охота на Снарка*

*Снарк ? мифическое существо, которое многие пытались поймать. Охота на Снарка совсем не похожа на охоту за паями ПИФов недвижимости, и в данной статье мы упомянули это чудовище только потому, что автору очень нравится поэма Льюиса Кэрролла ?Охота на Снарка?.

Все ПИФы недвижимости ? закрытые, то есть купить пай такого фонда можно только когда он формируется (это длится несколько дней или недель), а продать пай можно лишь после завершения работы фонда. Из-за этих условий екатеринбуржцу непросто стать пайщиком ЗПИФН. Надо дождаться, когда управляющая компания, имеющая офис в нашем городе, объявит о формировании ПИФа недвижимости, и успеть подать заявку, пока формирование не завершилось.

Теоретически житель любого города может купить пай в любой УК (независимо от местонахождения ее офиса), отправив заявку, заверенную нотариально, в ее офис по почте и переведя деньги через банк. Но пока заявка дойдет, может оказаться, что формирование уже завершено. Известен случай, когда строительный фонд был сформирован за два дня.

Для интересующихся покупкой строительных ПИФов сообщаем, что сегодня в процессе формирования находится 9 фондов и еще 51 зарегистрированы, но их формирование еще не начато (подробнее см. в табл. 2). Правда, далеко не каждый желающий сможет стать пайщиком любого из них. На прошедшей недавно в Екатеринбурге конференции ?Закрытые ПИФы для бизнеса? специалист юридического управления компа- нии IMAC (Агентство инвестиционного проектирования) Алексей Корнилов озвучил интересную информацию. По его оценке, несмотря на растущую популярность ЗПИФН у населения, до 90% всех формирующихся фондов недвижимости рассчитаны на ограниченный круг инвесторов. Впрочем, даже с учетом этого паев пока хватает всем желающим?

Табл. 2. ПИФы недвижимости, формирование которых идет или начнется в скором времени* (приведены фонды компаний, имеющих офисы или партнеров в Екатеринбурге)
ЗПИФН Управляющая компания Представительство УК (компания-партнер) в Екатеринбурге
Зарегистрированные ЗПИФН, формирование которых еще не начато
Ак Барс ? Перспектива
Ак Барс Капитал
Ак Барс
Золотая миля
Инвестстрой
Инвестстрой
Инвестиции в недвижимость
Инвестстрой
Инвестстрой
Перспектива
Инвестстрой
Инвестстрой
Пермская земля
Брокеркредитсервис ? Фонды недвижимости
Брокеркредитсервис
Перспектива ? Рентная недвижимость
Перспектива
Корпорация ?Перспектива?**
Перспектива ? Фонд жилой недвижимости
Перспектива
Корпорация ?Перспектива?**
Южный
Церих
Паевые супермаркеты ?Алор+?
Атлант
ОЛМА-Финанс
Паевые супермаркеты ?Алор+?
ЗПИФН, которые находятся в стадии формирования
АГАНА?Строительные проекты
АГАНА
Паевые супермаркеты ?Алор+?
Газпромбанк ? Инвестиции в недвижимость
Газпромбанк-Управление активами
Газпромбанк
* Информация актуальна на момент подготовки публикации (28.05.07)
** Паи ПИФов под управлением корпорации ?Перспектива? с июня доступны жителям Екатеринбурга

Эти паи можно купить всегда

То, что паи фондов недвижимости нельзя купить или продать в любой момент ? неудобство с точки зрения граждан-инвесторов. Однако некоторые ЗПИФН этого недостатка лишены. Их паи торгуются на фондовых биржах, и там их можно купить или продать всегда или почти всегда. Схема покупки (продажи) пая ЗПИФН через фондовую биржу не отличается от сделки с любой ценной бумагой: вы заключаете договор с брокерской компанией, и она по вашему заданию совершает сделку. На российских фондовых биржах (ММВБ и РТС) сегодня торгуются паи около двух десятков фондов недвижимости (см. ?Полезно?). Наиболее часто сделки проходят с паями ЗПИФН ?Югра Недвижимость?, ?Югра Рентный фонд? (оба ? УК ?Регион Девелопмент?), ?Арсагера ? жилищное строительство? (УК ?Арсагера?) и ?Коммерческая Недвижимость? (УК ?Тройка Диалог?).

Паи некоторых ЗПИФН торгуются на внебиржевых площадках. Как правило, эти площадки и вторичное обращение паев организуют сами компании, управляющие фондами. У таких УК паи ПИФов недвижимости можно купить (и продать) практически в любое время. Достаточно подать заявку. По такой схеме работают, например, управляющие компании ?Арсагера?, ?РФЦ-Капитал?, ?Перспектива?.

ПОЛЕЗНО

ЗПИФН, паи которых торгуются на российских биржах (в скобках указана управляющая компания): Эй Джи Капитал ИНТЕРРА (Эй Джи Эссет Менеджмент); Югра Недвижимость, Югра Рентный Фонд (Регион Девелопмент); Коммерческая Недвижимость (Тройка Диалог); Монолит (ТРИНФИКО Пропети Менеджмент); Межрегиональный фонд недвижимости, КИТ Российская жилая недвижимость (КИТ Финанс); Перспектива-Инвест (Витус); Конкордия-Авантаж, Первый инвестиционный фонд недвижимости (Конкордия Эссет Менеджмент); Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (Свиньин и партнеры); Арсагера ? жилищное строитель ство (Арсагера); Камская долина (Витус); ИнвестКапитал ? фонд недвижимости (Инвестиционный капитал); РИКо Фонд (Русская Инвестиционная компания); Жилая недвижимость (УК Промстройбанка); Финам-Земельный (Финам Менеджмент).

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Алексей МАРЧЕНКО, ведущий специалист управления по привлечению капитала УК ?Арсагера?Алексей МАРЧЕНКО, ведущий специалист управления по привлечению капитала УК ?Арсагера?:
? Отсутствие сильной зависимости между рынком недвижимости и фондовым рынком позволяет считать ПИФы недвижимости инструментом, способным обеспечить инвесторам защиту от неустойчивости фондового рынка. Доход такого фонда формируется не только за счет роста рынка недвижимости, но и за счет роста стоимости жилья по мере его строительной готовности. Поэтому даже в период общего снижения цен на недвижимость такие фонды могут приносить неплохой доход. Хотя доходность вложений в недвижимость в ближайшее время вряд ли будет такой же, как в 2006 г., такие вложения смогут обеспечить 20-30% годовых. Выход из ЗПИФН, как правило, осуществляется либо в конце срока работы фонда (обычно достаточно длительного), либо на вторичном рынке. Поэтому особое значение имеет возможность продажи паев через биржу (например, ММВБ).

Антон ДЖУГАН, начальник отдела корпоративных финансов Инвестиционно- финансовой компании ?Еврогрин?Антон ДЖУГАН, начальник отдела корпоративных финансов Инвестиционно- финансовой компании ?Еврогрин?:
? Инвестору для покупки пая фонда недвижимости можно обратиться в саму управляющую компанию или к ее агентам. Купить пай ЗПИФН можно только при формировании фонда и при дополнительной эмиссии, которые проходят нечасто. Если вы желаете вложить средства в ЗПИФН в другое время, то можете купить пай только у другого пайщика. Погасить пай (продать его управляющей компании) можно только при изменении правил фонда или окончании его работы. Продать пай ЗПИФН в другое время можно только другому инвестору. И это гораздо проще сделать, если эти паи торгуются на бирже. Именно биржа позволяет свести покупателя и продавца. Хотя можно купить пай не через биржу, а при личной встрече с продавцом.

Check Also

?Дутые? ПИФы

ПИФы торгуют вчерашней доходностью. Инвестор, выбирающий фонд, в первую очередь смотрит на то, как сработал управляющий в прошлые периоды. И если некий ПИФ показал посредственные результаты, то популярность ему, скорее всего, не светит.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика