ПИФы недвижимости

Теперь доступны не только избранным

Андрей ГУБАНОВ

ПИФы недвижимости

Как вы думаете, насколько грамотно умеет вкладывать свои личные деньги руководитель Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин? Думаю, что дилетантом в этом вопросе его не назовешь? Так вот, несколько дней назад Олегу Вьюгину задали вопрос о том, куда он инвестирует личные накопления. И он ответил: ?У меня есть депозит в банке и паи в ПИФе недвижимости? коммерческой недвижимости?…

Еще год назад паи ПИФов недвижимости были практически недоступны для частных инвесторов. Они распределялись по ?своим?, либо порог входа был слишком высок ? от одного до пяти миллионов. Сегодня же стать пайщиком закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФН) при желании может любой. В некоторые фонды можно войти, имея 10?50 тыс. руб., а управляющая компания ?Арсагера? с конца октября размещает дополнительный выпуск паев фонда ?Арсагера ? жилищное строительство?, для которых вовсе не установлена минимальная сумма инвестиций.

Можем строить, можем ? не строить

Аббревиатура ЗПИФН ужасно выглядит и еще хуже звучит. Но это общепринятое сокращение, и мы будем им пользоваться.

Как и любой другой паевой фонд, ПИФ недвижимости ? это котел, в который складываются деньги многих пайщиков, и этими деньгами распоряжается управляющая компания (УК). Только вкладывает она деньги не в ценные бумаги, а в недвижимость. Если грубо, то все ЗПИФН можно разделить на две группы: строительные и рентные.

Строительные ЗПИФН

Средства пайщиков строительных фондов недвижимости вкладываются в строительство жилых или нежилых зданий. Доход строительные ЗПИФН получают, во-первых, благодаря тому, что стоимость здания, построенного фондом, гораздо выше затрат на строительство, а вовторых, благодаря росту цен на недвижимость. Первый ЗПИФН в Екатеринбурге ? ?Уральский край? как раз строительный (объекты ?Атомстройкомплекса?). Этот фонд был создан в прошлом году управляющей компанией ?Инвестстрой?, и порог входа в него составлял 5 млн руб. Впрочем, сегодня эта же компания планирует создание более доступных ЗПИФН. Прибыль у строительного ПИФа недвижимости появляется только после того, как стройка завершена и объект продан. Именно это определяет основную особенность всех ПИФов недвижимости. Все они ? закрытые, то есть купить пай ЗПИФН можно только тогда, когда фонд формируется (это длится несколько недель или месяцев), а продать пай можно только после завершения работы фонда и продажи его имущества (этот срок прописан в правилах фонда и может составлять 1?15 лет). Из этого правила есть исключения: некоторые компании организуют вторичное обращение паев (покупку-продажу), но пока таких немного.

Разновидность строительных ЗПИФН ? девелоперские фонды. Как правило, они занимаются нежилой недвижимостью. Такой фонд не только строит объект, но и управляет им после окончания строительства: сдает в аренду офисы, решает вопросы эксплуатации и т.д. Судя по всему, именно в таком фонде держит свои деньги Олег Вьюгин.

Рентные ЗПИФН

Средства пайщиков рентных фондов инвестируются в покупку уже готовых помещений, которые сдаются в аренду. Соответственно, доход получается, благодаря росту цен на недвижимость и платежам за аренду (рентным платежам). Пример такого фонда ? ЗПИФН ?Коммерческая недвижимость? управляющей компании ?Тройка Диалог?. Этот фонд сегодня владеет зданиями ресторанов ?Тинькофф? (в Екатеринбурге, Москве, Самаре и Уфе) и аптекой ?36,6? (в Москве). Благодаря постоянно поступающим платежам за аренду, рентные фонды могут периодически выплачивать пайщикам инвестиционный доход (что-то вроде процентов по вкладам или купонных выплат по облигациям). Принято считать, что рентные фонды менее рискованные. Раз средства фонда инвестированы в уже готовую недвижимость, то риск минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора.

Доходность

Эксперты фондового рынка считают, что по соотношению ?риск?доходность? фонды недвижимости можно расположить между банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги надежных эмитентов. Директор екатеринбургского филиала компании ?Брокеркредитсервис? Виктор Немихин дает более конкретную привязку и предлагает поместить ЗПИФН между облигациями (доходность 14?15%) и акциями ?голубых фишек? (доходность 30?40%). В общем, по мнению Виктора Немихина, для фондов недвижимости нормальной можно считать доходность в 20% годовых. А московские аналитики приводят следующие цифры: работающие девелоперские фонды показывают доходность 25?37% годовых, а рентные фонды ? 15?25%.

Определить доходность ЗПИФН до завершения его работы непросто. Ведь проект еще не завершен и неизвестно, какова будет реальная цена недвижимости при ее продаже. Поэтому при определении текущей доходности ориентируются на стоимость того, что уже есть (котлован, фундамент, коробка здания?). И вполне может оказаться, что в первые месяцы работы строительный ПИФ недвижимости покажет отрицательную доходность, а за первый год она будет очень низкой. Хотя в дальнейшем некоторые фонды могут показывать просто ошеломляющие результаты. Например, строительный ЗПИФН ?Нево-Инвест? (УК ?Музей?) за второй год существования показал доходность 923%, а фонд ?Наш город? (УК ?Старый город?) ? 2655%.

Риски

Являются ли ПИФы недвижимости более рискованным инструментом, чем облигации? В какой-то степени да. В России практически не было дефолтов облигаций (когда компания, выпустившая облигации, не может погасить их, то есть вернуть деньги держателям облигаций). Несколько дефолтов произошло только с облигациями банков, да в августе этого года та же беда случилась с новосибирским производителем алкоголя ?Винап?? На рынке недвижимости риски выше. Строительство может затянуться или вовсе остановиться, а когда здание будет введено в эксплуатацию, окажется, что офисы в нем нельзя сдать в аренду по запланированной цене. С другой стороны, фонды нередко вкладывают средства одновременно в несколько проектов, тем самым диверсифицируя свои инвестиции и снижая риски.

Риски есть не только у строительных, но и у рентных фондов. Стоимость недвижимости при определенных условиях может снижаться, хотя и не упадет до нуля.

Проблема также в том, что паи фондов недвижимости нельзя продать в любой момент. Если паи обычных ПИФов управляющая компания обязана выкупить у пайщика по его требованию, то в случае с ЗПИФН такого обязательства нет. Пайщику придется либо несколько лет ждать окончания работы фонда, либо пытаться найти покупателя. Правда, некоторые управляющие компании помогают его найти. А еще есть несколько ЗПИФН, чьи паи торгуются на бирже, и с их продажей проблем, скорее всего, не будет. Тем не менее покупать пай ЗПИФН имеет смысл тому, кто может позволить себе длительные инвестиции.

Как купить

Как уже говорилось, приобрести пай фонда недвижимости можно только в период формирования фонда. То есть надо ?поймать момент?. Жителям Москвы это сделать несложно. Там расположены офисы почти всех управляющих компаний России и в любой момент хотя бы несколько из них занимаются формированием своих ЗПИФН. Поэтому достаточно найти такую УК, прийти в ее офис и купить пай. А вот жителю Екатеринбурга придется ?сидеть в засаде?: регулярно просматривать сайты, ожидая сообщения о том, что УК, имеющая офис (представителя) в Екатеринбурге, начала формирование ЗПИФН. В качестве места для ?засады? можем посоветовать страничку www.investfunds.ru/funds/search.phtml. Там есть окошко ?Статус?, в него подставляем фразу ?идет формирование?, а в окошко ?Объект инвестиций? ? слово ?недвижимость? и получаем список ЗПИФН, формирующихся в данный момент. В списке ищем управляющие компании, имеющие офис или представительство в Екатеринбурге (например, УК ?КИТ Финанс?, ?Арсагера?, ?Ренессанс Капитал? и др. представлены через ?Алор+?, некоторые УК представлены через одноименные банки и т.д.).

Второй вариант покупки пая ЗПИФН ? сделать это через фондовую биржу (купить на вторичном рынке). Этот механизм не отличается от покупки любых бумаг: заключаете договор с брокерской компанией, и она по вашему заданию совершает сделку. На российских биржах котируются паи примерно десятка фондов недвижимости, правда, регулярные сделки проходят не более чем с половиной из них и в нужный момент в продаже может не оказаться желанной бумаги. Например, все лето и начало осени в продаже не было паев фонда ?Коммерческая недвижимость Тройка Диалог?. Небольшое их количество появилось только в конце сентября. При покупке пая на бирже следует учитывать, что его цена, выставленная продавцом, может отличаться от реальной стоимости. Она зависит от баланса спроса и предложения.

Существует и третий вариант покупки пая ЗПИФН ? через компанию, поддерживающую вторичный рынок. Так паи фондов недвижимости можно купить практически в любое время. В Екатеринбурге первый подобный проект запустила компания ?РФЦ-Капитал?. В ЗПИФН ?РФЦ-Шуваловские высоты? можно вложить от 50 тыс. руб. На средства этого фонда строится офисный центр на углу ул. Добролюбова и Радищева.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Наталья ПИГАЛОВА, руководитель представительства ?РФЦ? в Екатеринбурге:
?Недвижимость ? наиболее надежный способ инвестирования. Тот, кто не может полностью выкупить объект (квартиру, офис) получает возможность зарабатывать на недвижимости, покупая паи ЗПИФН. Это доступно большинству частных инвесторов, и доходность от таких вложений выше, чем у банковских вкладов. К тому же это менее рисково, чем самостоятельное инвестирование в недвижимость, поскольку управляющая компания осуществляет правовой и финансовый аудит проекта.

Виктор НЕМИХИН, директор екатеринбургского филиала компании ?Брокеркредитсервис?:
? Когда наша компания создавала ЗПИФН ?Таганай-инвест?, планировалось, что его средства пойдут на строительство жилого комплекса в Челябинске. Но к моменту окончания формирования фонда у застройщика возникли проблемы с землеотводом… Хорошо, что в правилах ЗПИФН не было указано, что средства пойдут на строительство дома именно в Челябинске. Поэтому мы смогли инвестировать эти деньги в строительство дома в Новосибирске. Иначе пришлось бы закрывать фонд, и пайщики остались бы без прибыли.

Андрей ЛЮБАЕВ, директор управляющей компании ?Инвестстрой?:
? По моему мнению, доходность строительных ЗПИФН должна примерно соответствовать росту рыночных цен на недвижимость, плюс к этому добавляется спред (дополнительный процент) от строительства и создания жилья. С начала года стоимость жилья в Екатеринбурге увеличилась на 40?70%. Исходя из этого и должна складываться доходность ПИФов недвижимости, инвестирующих средства в строительство в нашем городе.

Евгений ОЧКОВСКИЙ, руководитель ?Сети Паевых СуперМаркетов?, ГК ?АЛОР?:
? Закрытые ПИФы недвижимости интересны прежде всего с точки зрения диверсификации вложений, то есть распределения средств между различными инвестиционными инструментами. Это существенно снижает рыночные риски, позволяя при этом получать хорошие доходы. Однако необходимо помнить, что инвестиции в закрытые фонды рассчитаны на длительный период, поэтому всегда обращайте внимание на то, когда фонд завершает свою работу: только по истечении срока его деятельности вы сможете получить причитающиеся вам деньги.

Check Also

Торговля фьючерсами. Основы

Чтобы заработать на растущем рынке, достаточно купить пакет акций и ждать, пока их цена не вырастет. Но сегодняшняя неоднозначная ситуация на биржах заставляет прибегать к более изощренным способам получения прибыли. Одним из таких способов могут стать операции с фьючерсами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика