Четыре года до собственной квартиры

Как уральской семье накопить денег на первый взнос для покупки жилья в ипотеку

Андрей ГУБАНОВ

Анализ поведения екатеринбургского рынка недвижимости за последние пять лет, подводит нас к любопытному выводу ? в городе достигнут относительный баланс между динамикой спроса и динамикой предложения. Что привело к достаточно стабильной ситуации с рыночной стоимостью ?квадратов?. Даже в период мирового кризиса цены на жилье в Екатеринбурге не рухнули, а после его окончания не пустились в галоп.
Проиллюстрируем на цифрах: в 2008 и 2009 годах квартиры в Екатеринбурге подешевели соответственно на 2% и 15%, а в 2010 и 2011 годах ? подорожали на 4,6% и на 15%. В 2012 году прирост цены составил 9,8%.

Получается, что в посткризисные годы, цены на вторичное (готовое) жилье в столице Урала растут с темпами сопоставимыми с уровнем инфляции. За три последних года квартиры в Екатеринбурге подорожали на 32%, а инфляция составила 23%. Есть основания предполагать, что подобная тенденция сохранится в ближайшие годы.

Эксперты Агентства прогнозирования экономики считают, что в течение 15 лет ? до 2027 года инфляция в России будет колебаться в коридоре 5,2%-7,1% в год. Это кстати превышает прогнозы Минэкономразвития. Замминистра Андрей Клепач недавно заявил, что по оценкам ведомства, в период с 2016 по 2020 год среднегодовая инфляция в России будет находиться на уровне около 5%.

Мы учтем мнение авторитетов. И установим себе ориентир ? в ближайшие 5-7 лет инфляция в России составит примерно 6% в год. ?Подсмотренная? нами динамика рынка говорит, что в эти же годы цена жилья в Екатеринбурге  с достаточно высокой вероятностью будет расти в полтора раза быстрее инфляции, то есть на 9% ежегодно. Что из этого выйдет, видно на таблице ?1.

Поясним, что в качестве основы для расчета ? во второй колонке (Февраль 2013 г.) указаны средние по рынку цены на квартиры улучшенной планировки в домах не старше 2000 года постройки. Эти квартиры еще сравнительно дешевы, но обладают набором потребительских качеств, позволяющих им сохранить хорошую ликвидность в обозримом будущем (комфортность, транспортная доступность, состояние инженерных сетей и пр.). Что касается упомянутых в таблице I и II поясов, то применена стандартная территориальная схема*, которой пользуются Уральская палата недвижимости и все риэлторы Екатеринбурга.

Из таблицы видно, как в ближайшие годы могут измениться цены на выбранное нами жилье.
Осталось выяснить, насколько реально семье со средним доходом накопить сумму, достаточную для покупки жилья. Впрочем, в свете существующих реалий, мы облегчим себе задачу ? будем копить не полную стоимость жилья, а сумму на первый взнос по ипотеке, то есть 10% от ?ценника?.

Согласно данным, обнародованным мэрией Екатеринбурга, работающий горожанин в конце 2012 года получал в среднем около 33 тыс. руб. в месяц. Следовательно, семью, с доходом 60-65 тыс., можно считать средней.

По мнению экспертов по личным финансам, человек (семья) может практически без ущерба для собственного уровня потреблений откладывать ежемесячно 10% своего заработка (в нашем случае ? это 6 тыс. руб. в месяц). Прожить на 90% дохода так же легко (так же трудно), как и на все 100%. Вот только отсекать десятую часть надо сразу после получения дохода (зарплаты). Если деньги, предназначенные для накопления, задержатся в кошельке, то они наверняка будут потрачены. Чтобы этого не случилось, их надо сразу помещать в место, откуда забрать невозможно или хотя бы затруднительно. Классический вариант ? свинья-копилка. Но он нам абсолютно не подходит. Средства, лежащие без движения съест инфляция. Накопления должны прирастать, ну, хотя бы на размер этой самой инфляции.

Табл. ?1. Прогноз стоимости жилья в Екатеринбурге, млн. руб.
Тип квартиры Февраль 2013г. (факт) Февраль 2014г. Февраль 2015г. Февраль 2016г. Февраль 2017г. Февраль 2018г.
1-ком. УП, I пояс*
3,1
3,4
3,7
4,0
4,4
4,8
2-ком. УП, I пояс
4,5
4,9
5,4
5,8
6,4
6,9
1-ком. УП, II пояс*
2,9
3,2
3,4
3,8
4,1
4,5
2-ком. УП, II пояс
3,9
4,3
4,6
5,1
5,5
6,0

* 1 пояс: Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго?Западный.
2 пояс: Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш.

Банковский вклад

Поэтому воспользуемся банковским депозитом. Класть ежемесячно 10% дохода на банковский вклад ? великолепная идея. Во-первых, если вы захотите снять (полностью или частично) деньги с вклада, вам потребуется предпринять целый ряд телодвижений, плюс, вы потеряете доход, полученный за предыдущие месяцы нахождения средств на вкладе. Обычно этого достаточно, чтобы вкладчик не стал тратить средства, положенные на депозит. Во-вторых, деньги, помещенные в банк, приносят прибыль. Причем динамика последних лет показывает, что доходность по срочным банковским вкладам достаточно стабильно перекрывает уровень инфляции. Хотя и не на много.

Нам нужен долгосрочный вклад и поместить на него мы рассчитываем достаточно солидную сумму. Для таких вкладчиков екатеринбургские банки могут предложить депозиты с доходностью 10% и выше.

Итак, первый вариант формирования накоплений среднестатистической семейной парой ? ежемесячно класть 6 тыс. руб. на банковский вклад.

Низкорисковый портфель

Если подойти к вопросу вложения средств творчески, можно добиться более высокой доходности. Эксперты по личным финансам считают, что человек даже не имеющий специального образования может сформировать достаточно эффективный инвестиционный портфель ? то есть вкладывать деньги не в один инструмент (например, банковский вклад), а аккуратно разложить по кармашкам. Очень неплохой вариант ? ежемесячно 70-80% инвестируемых средств относить в банк, а на остальное покупать паи ПИФов акций. Если не залазить в высокорисковые ПИФы, а ограничиться достаточно стабильными фондами голубых фишек или индексными фондами, то вполне можно добиться средней доходности 14-16% годовых при фактически нулевом риске. Это значит, что даже при самом неудачном раскладе, инвестор потеряет возможный доход, но полностью сохранит вложенную сумму.

Итак, первый вариант формирования накоплений ? ежемесячно кладем 4-5 тыс. руб. на банковский вклад, а на 1-2 тыс. руб. покупаем паи ПИФов акций.

* * *

Можно еще увеличить потенциальную доходность портфеля. Например, если вкладывать в ПИФы акций не 20-30%, а более весомую долю. Можно использовать дополнительные инструменты ? покупать акции, драгоценные металлы, открывать обезличенные металлические счета. Но, увы, увеличение потенциальной доходности неизбежно приведет к росту риска. Что для нас крайне нежелательно. Ведь мы преследуем конкретную цель ? формируем начальный взнос по ипотеке.

Поэтому остановимся на двух самых низкорисковых вариантах. Из таблицы ?2 видно, какую сумму накопит наша семья, если будет продолжать ежемесячно откладывать по 6 тыс. руб. в течение 1 года или нескольких лет. В нижней строке указан ?разбег? для накопленной суммы при ежегодной доходности от 0% до 15% (вероятный минимум и вероятный максимум). Причем вероятность ?максимума? куда выше, чем вероятность ?минимума?. Если не будет мировых кризисов, то наш низкорисковый портфель принесет доход по верхней планке.

Табл. ?2. Сумма, накопленная при заданных сроках и доходности (тыс. руб.)
Инструменты инвестирования Возможная доходность, % годовых Февраль 2014г. (сумма, накопленная за 1 год), тыс. руб. Февраль 2015г. (сумма, за 2 года) Февраль 2016г. (сумма, за 3 года) Февраль 2017г. (сумма, за 4 года) Февраль 2018г. (сумма, за 5 лет)
Банковский вклад
10%
79,2
166,3
262,2
367,6
483,5
Низкорисковый портфель
0 ? 15%
72 ? 82,8
144 ? 178,0
216 ? 287,5
288 ? 413,5
360 ? 558,3

Сопоставив две наших таблицы, мы увидим, что предложенная стратегия позволяет средней екатеринбургской семье за 4-5 лет накопить средства на первый взнос для покупки в ипотеку вполне приличной однокомнатной квартиры. Напомним, минимальный первый взнос при покупке квартиры с использованием жилищного кредита, как правило, равен 10% стоимости приобретаемой недвижимости. По нашим расчетам, достаточно новая однокомнатная улучшенка во втором поясе Екатеринбурга через 4 года (в феврале 2017г.) будет стоить 4,1 млн. руб. При удачном раскладе именно такая сумма (413,5 тыс.) будет на счету нашей семьи, если для накоплений использовался низкорисковый портфель. А в течение пяти лет оба варианта накоплений позволят получить сумму достаточную для первого взноса на однушку, а в случае с низкорисковым портфелем ? денег почти хватит на взнос для покупки двухкомнатной во втором поясе.

Заметим, что приведенной стратегией накопления может воспользоваться даже семья, снимающая жилье. Хотя это будет посложнее.

Check Also

Как мы делали ?обрезание?. Режем по живому… бюджету

Когда мы с мужем стали заполнять новую форму отчета, то поняли, что балансируем на грани. Доходы мы получаем только из одного источника, никаких ?подушек безопасности? у нас не заготовлено, а расходы ?съедают? все, что мы зарабатываем. На семейном совете было принято решение радикально пересмотреть ситуацию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика