Весенние ГЕО инвестиции

Покупать землю надо так, чтобы и самому на ней жилось, и продать можно было с выгодой

Алина МЕЛЬНИКОВА

Весенний ветер прогоняет клочковатые хмурые облака, деревья тянут к голубому небу ветки с набухшими почками, грязный снег прямо на глазах оседает и растворяется в лужах, замерзшая земля под весенним солнышком оттаивает? Скоро оттают и ?замерзшие? на зиму цены на земельные участки, оттают ? и начнут расти. Вот и вся поэзия.

Конечно, покупатель может выиграть в цене, если купит земельный участок зимой ? в аккурат во время стагнации или даже коррекции. Однако большинство экспертов не советуют покупать землю под покровом снега ? ну, за исключением случаев, когда вы смогли ознакомиться с размерами и характеристиками участка в теплое время года. Сегодня наша тема ? как максимизировать прибыль от инвестиций в землю.

Близко к дороге, электричеству, газу, коттеджной застройке

Да, мы не стали долго мучить читателя. Этим четырем вполне очевидным критериям должен соответствовать любой ликвидный земельный участок. Даже если вы используете землю для строительства собственного дома, все это ? ваши плюсы и ваш комфорт (равно как и того человека, который купит этот участок у вас). Те, кто живут в коттеджных поселках, как правило, работают в городе или пригородах, и поэтому для них возможность быстро оказаться на автомобильной трассе очень важна. Земельный участок может продаваться не так далеко от суперпопулярного направления, но долгая и глубокая колея сельской дороги между полями и перелесками сведет его привлекательность на нет.

Близость к газовым сетям значительно упрощает обогрев будущего дома (хотя можно наладить отопление на электричестве, жидком или твердом топливе, но оно дороже стоит и менее удобно в эксплуатации).

Участки, расположенные на территориях формирующихся, а тем более сформированных коттеджных поселков, стоят дороже, чем те, что ?с внешней стороны ограды?. Пожалуй, главная причина ценового диспаритета ? разный уровень безопасности. Расскажу вам историю несостоявшегося маленького коттеджного поселения, у которого не было даже названия, рядом с одним уральским городком (120 км от Екатеринбурга, тюменское направление). Проблем с дорогой, газом и электричеством не было изначально, более того, фундамент коттеджей закладывался на высоком и красивом берегу реки, совсем рядом с сельской деревянной застройкой. Минус был только один, а именно ? находящаяся рядом большая помойка, куда местные жители, лишенные прелестей городской жизни, самостоятельно свозили мусор.

АНЕКДОТ В ТЕМУ:
Реклама на коробке молока: ?Построй свой домик в деревне! В каждой второй упаковке ? кирпич!?

Прошло некоторое время, и строительство пяти (из шести) коттеджей остановилось ? хозяева не рассчитали свои возможности. Однако близость их земли к столь непривлекательному объекту обрубила все возможности продать участки. Один из хозяев, однако, не сдался и коттедж достроил, привез туда бытовую технику, мебель, а вокруг дома посадил яблони. Полгода он провел в коттедже, однако вынужден был как-то раз отлучиться на неделю по делам. Результат предсказуем ? стоящий на отшибе дом был взломан и ограблен по полной программе, и непонятно, кто больше навредил ? грабители или пролезшие по их следам деревенские мальчишки. Сейчас этот дом стоит пустой на фоне разрушающихся фундаментов, и покупателей на него, увы, тоже нет.

Впрочем, помимо безопасности есть и другие критерии. Близость к коттеджному поселку или включенность в него увеличивают стоимость земельного участка благодаря статусу соседской застройки. Удачно купленный участок может удвоить ваши вложения за год.

Игра всерьез и надолго

В предыдущей главе речь шла прежде всего о достаточно кратковременных вложениях, если вложения в недвижимость можно таковыми назвать. Однако если средств не так много, чтобы купить участок в состоявшемся районе, или есть желание подождать несколько лет, чтобы потом получить всю возможную прибыль, то играть надо более тонко. И ключевую роль в игре будет исполнять информация. Чтобы вложить сотни тысяч, а извлечь миллионы ? не поленитесь, поговорите с электросетевыми компаниями, отвечающими за линии электропередачи в вашем районе ? куда и когда буду проведены следующие? То же самое касается областной газовой службы: если куда-то, пусть и через несколько лет, будет проводиться газ, земля там будет дороже после проведения, чем до него.

Нужно отметить, что информация, которую дают муниципальные и областные органы, не всегда заслуживает полного доверия.

Для интереса стоит взглянуть на план развития территории, чтобы узнать, где планируется загородное строительство. В Екатеринбурге генеральный план разработан до 2025 г.

Застройка, хозяйство, промышленность?

Согласно земельному кодексу РФ, земли бывают следующих категорий:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленного и иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Для инвестирования и застройки интерес представляют почти исключительно земли поселений, земли под сельское хозяйство и промышленность. Спросом сегодня пользуются земли под застройку и земли промышленного назначения (для складов, баз или вынесенного за пределы города производства). Под жилую застройку, разумеется, годятся только земли поселений. Следует обратить внимание на разрешенное использование. Строить жилой дом с почтовым адресом можно лишь на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство и подсобное хозяйство.

Некоторые земли сельскохозяйственного назначения тоже подходят для застройки, правда, дачной ? прописаться в доме, построенном там, будет сложно или невозможно. Тем не менее поблизости от Екатеринбурга есть достаточно развитый поселок эконом-класса, построенный на такой земле. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения на 50?70% ниже, чем аналогичного участка земель поселений.

??Три! Продано!?

Есть два способа купить землю: у собственника или на аукционе. Данные о земельных торгах можно найти на муниципальных сайтах, в областных и городских газетах. Как правило, речь в этом случае идет не о покупке земли в собственность, а о ее долгосрочной аренде под строительство (правда, есть и исключения). Для участия в аукционе помимо подачи заявки необходимо внести 10% предоплаты от начальной стоимости предполагаемого участка. Если вы не выигрываете торги, задаток возвращается. Если вы выигрываете, но не выкупаете лот, то задаток придется оставить.

В полную собственность землю можно получить, если покупать ее у собственника, к которому она перешла по закону о ?дачной амнистии?. Чтобы оценить сразу несколько вариантов, есть смысл прибегнуть к помощи риэлторов, которые имеют большое количество источников получения информации о предложениях.

Доверяй, но проверяй

Какую проверку должен пройти земельный участок, чтобы ни у вас, ни у ваших покупателей не было проблем с застройкой?

Во-первых, следует запросить в отделении Федеральной регистрационной службы выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), чтобы узнать историю права собственности участка, не является ли он предметом залога, например, при ипотечном кредитовании, нет ли на него прав у иных лиц помимо продавца.

Во-вторых, нужно ознакомиться с кадастровым планом. Он показывает, как выглядит ваш участок после межевания, какие обременения в отношении него существуют (например, это может быть сервитут, подтверждающий право на проезд через вашу землю).

Если земля вам очень нравится и вы уже готовы ее приобрести, то имеет смысл потратить немного времени и денег на дополнительную проверку. Чтобы узнать, будет ли соответствовать строение на участке требуемым нормативам, следует заказать топосъемку. С ее помощью подтверждается, на каком расстоянии от предполагаемого дома будет край участка, соседние дома (необходимо ? минимум 3 м), дороги (минимум ? 1,5 м), линии электропередач и прочие объекты. Занимается этим Архитектурно-градостроительное бюро. Не так давно был случай, когда при покупке земли в процессе топосъемки было выявлено, что в аккурат по диагонали под земельным участком на глубине 5 метров располагается газопровод, сведений о котором предварительно покупатель не получил. Строительство дома на участке с таким ?приданым? невозможно.

Еще одна важная проверка перед началом строительства ? геодезические исследования (бурение в 2?4 точках на месте будущего дома). Это нужно, чтобы узнать о том, какого качества грунт находится под земельным участком.

Check Also

Модные фасады

Попробуем разобраться в некоторых тенденциях сегодняшнего индивидуального строительства. К каким стилям ныне тяготеет частный застройщик и какие технологии и материалы позволяют реализовать такие архитектурные запросы?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика