Жилье в аренду. Техника безопасности

Несколько правил, о которых следует помнить тем, кто хочет снять, и тем, кто хочет сдать жилье в аренду

Таис ЖАНГАРИНА

В 2002 г. Татьяна сдала свою пустующую двушку интеллигентной паре ?без вредных привычек?. Жильцы собирались снять квартиру на три месяца, а затем выкупить ее, о чем и был заключен устный договор. Однако через три месяца ?интеллигентные? люди квартиру не выкупили, аренду платить перестали и, что самое интересное, наотрез отказались покидать жилье. Хозяйка бросилась в милицию. ?Вы пустили их к себе добровольно, значит, это не наше дело. Мы выселением не занимаемся ? идите в суд?, ? ответили там.

Тем временем жильцы пригрозили, что если хозяева попробуют выселить их силой, то они заявят в милицию о пропаже крупной суммы денег (доказать это было бы сложно, но Таня оказалась бы на долгое время под подпиской о невыезде ? весьма сомнительное удовольствие). Пришлось идти в суд. В ходе тяжбы ?арендаторы? всеми силами затягивали дело: ?болели?, уезжали в командировки, писали абсурдные встречные иски и даже предоставили липовый договор, по которому квартира уже практически была им продана. Экспертиза ?липы? заняла шесть месяцев(!). В итоге через два с половиной года мошенников выселить удалось. Из?за отсутствия договора никаких денег за проживание арендаторов в течение всего этого времени наша героиня не получила. А пара ?без вредных привычек? по той же схеме сняла другое жилье, и с теми же проблемами столкнулась их новая хозяйка. На этот раз выселение ?красавцев? прошло в пять раз быстрее исключительно потому, что новая хозяйка настояла на заключении договора. Мало того, ей удалось получить с жильцов деньги за весь срок аренды.

Рынок аренды постепенно входит в цивилизованное русло. Но все-таки, чтобы не попасть в такую же печальную историю, как наша героиня, или наоборот, чтобы вас не обманули хозяева жилья или мошенники, следует знать несколько правил.

Только договорные отношения

Составить договор, в котором арендодатель и арендатор зафиксируют свои намерения ? это первое, что вам посоветует специалист. Любой оформленный письменно договор лучше никакого. ?Подача иска о возмещении ущерба возможна только при условии правильно оформленных договорных отношений между арендатором и арендодателем?, ? говорит руководитель отдела аренды Центра недвижимости ?Метрополия? Роман Мерзиев.

Договор составляется и подписывается в двух экземплярах, и в нем обязательно указываются:

• характеристики квартиры (адрес, площадь и т.д.);
• дата заключения и срок действия договора;
• паспортные данные арендодателя и всех арендаторов (всех, кто будет проживать в квартире);
• стоимость аренды, порядок и сроки оплаты;
• ответственность нанимателя за поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
• ответственность за причинение ущерба третьим лицам (например, соседям);
• в договоре наниматель должен гарантировать сохранность имущества арендодателя;
• штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
• условия расторжения договора;
• величина залоговой суммы и способы ее использования;
• согласие всех проживающих в квартире (всех жильцов коммуналки, всех зарегистрированных в отдельной квартире);
• порядок оплаты телефонных переговоров, коммунальных услуг, ремонта сантехники.

Специалист по аренде жилья КБ ?Ярмарка? Татьяна Панченко советует в договоре прописать также порядок посещения квартиры хозяином. Некоторые собственники приходят в квартиру без предупреждения. Чтобы исключить неприятный разговор, стоит заранее оговорить условия посещения жилья. Обычная практика такова: арендодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за платой и заранее предупредив жильцов по телефону.

Бланк типового договора аренды, разработанный экспертами УПН, можно скачать с нашего сайта. Прямая ссылка: договор аренды.

Важно

Если вы нашли жилье в аренду самостоятельно, то обязательно удостоверьтесь, что его сдает собственник квартиры, у которого есть свидетельство о государственной регистрации права собственности и паспорт, удостоверяющий его личность.

Опись, прОтокол, отпечатки пальцев. Гы-гы-гы!*

Следующий шаг после составления договора ? составление описи имущества, переданного вместе с квартирой или комнатой. Перечислить нужно все, что находится в квартире. Это обезопасит обе стороны от взаимных претензий типа ?было два телевизора цветных, стал один и черно-белый?. Опись, как и договор, составляется в двух экземплярах. Хорошей практикой считается взять залоговую сумму, которая может быть зачтена за последний месяц проживания, либо возвращена арендатору при освобождении квартиры, если к нему нет претензий.

Важное правило: никаких денег не следует давать и брать без расписок. Это справедливо для обеих сторон. Расписки даются в простой письменной форме. В ней арендодатель указывает свои паспортные данные, сумму, которую он принял, и число.

Еще одна бумага, которая убережет собственника квартиры от многих проблем ? это договор страхования имущества, передаваемого в аренду. Заключив договор страхования, собственник при наступлении страхового случая получит возмещение за нанесенный его жилищу ущерб либо ему оплатят ремонт. ?Страховая компания ограждает своих клиентов от разборок с соседями, берет на себя все переговоры, судебные тяжбы и связанные с этим затраты?, ? утверждает директор АН ?Усадьба? Елена Потапова.

Об информационном мошенничестве

До недавнего времени человек, желающий снять жилье, мог легко нарваться на такой вид мошенничества, как ?оказание информационных услуг?. Потенциальный арендатор платит агентству за список сдаваемых квартир, который часто оказывается фиктивным. Правда, сейчас, как замечает Татьяна Панченко, информационные аферы встречаются исключительно редко. Специалисты по аренде сегодня предоставляют услуги на качественно другом уровне. Клиент-наниматель платит после заключения договора с арендодателем, что сводит риски к нулю. И все же юристы Уральской палаты недвижимости (УПН) разработали несколько правил, руководствуясь которыми можно легко распознать аферистов.

Признаки недобросовестности агентства:

1. В договоре нет фразы ?подбор варианта с последующим вселением?, предлагается только ?информация о сдающихся квартирах?.
2. В офисе нет нормальной мебели, оргтехники и стационарного телефона, работа ведется по мобильному.
3. Требуют 100% предоплату.
4. Сотрудник отказывается поехать показать предлагаемую квартиру.
5. Квартиры предлагаются по заниженным ценам.
6. Агентство не имеет Сертификата на соответствие федеральному стандарту ?Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости?.
7. Агентство не предоставляет риэлторских услуг по купле-продаже жилья.
8. В агентстве не дают договор на руки для консультации с юристом.
9. У сотрудника такого агентства НИКОГДА не будет удостоверения риэлтора, выданного УПН.

Советы наших экспертов

Наталья Лазарева, консультант отдела аренды ООО ?Корпорация ?Перспектива? Екатеринбург?:
? Рынок коммерческого найма стал более цивилизованным по сравнению с концом прошлого века, но пока отстает от рынка продаж и покупки недвижимости. Поэтому между сторонами возможны недоразумения. Минимизировать риски можно, обратившись в агентство недвижимости. Специалисты агентства помогут согласовать все вопросы и пожелания, зафиксировав их в договоре. В целом это сохранит время, деньги, нервы и отношения между арендатором и собственником.

Александр Бучик, директор ООО ?1?й Центр Недвижимости?:
? Несколько советов тем, кто собрался арендовать жилье. Во-первых, при выборе квартиры не следует за день смотреть более 3-4 квартир. Иначе вы устанете, не запомните всех деталей и можете ошибиться при выборе. Во-вторых, обязательно лично представьтесь хозяевам квартиры, даже если работаете через риэлтора. Это позволит добиться лучших условий, застрахует от неожиданностей и поспособствует установлению нормальных отношений. В-третьих, получив ключи от квартиры, обязательно проверьте работу всех вентилей, предохранителей и оборудования. В-четвертых, помните, что заключение грамотного договора аренды и указание в нем полной суммы оплаты ? гарантия нормальных взаимоотношений с собственником.

Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно?кассового офиса ООО ?Городской Ипотечный Банк? в Екатеринбурге:
? Основным правовым способом защиты прав и интересов собственника при сдаче внаем недвижимости является правильно составленный договор аренды, который должен предусматривать ответственность за нарушение сторонами своих обязательств, а организационным способом ? наличие нескольких замков на дверях квартиры, причем арендатор должен иметь ключи не от всех замков.

---

* Цитата из фильма ?Бриллиантовая рука?