Жилье, строительство, кредиты

Стоит ли сегодня покупать жилье? Что делать тому, кто купил жилье и не может гасить кредит? На эти и другие вопросы, касающиеся ситуации на рынке недвижимости отвечают уральские аналитики.

Андрей ГУБАНОВ

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в 2008 году жилье в Екатеринбурге подешевело в среднем на 1,2%. В некоторых сегментах падение превысило 7%. Например, вторичное жилье на окраинах Екатеринбурга и в городах-спутниках подешевело на 8-12%. Основная причина понижательных настроений рынка ? падение спроса на жилье. Ну а спрос упал во многом благодаря ужесточению условий ипотечного кредитования. Как сообщает аналитический отдел УПН, в течение 2008 г. доля сделок с привлечением ипотеки в Екатеринбурге сократилась с 45% до 30% (от общего объема сделок). руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский замечает, что в 2008 году наблюдалось явное замедление темпов роста ипотеки. Если в 2006 и 2007 годах рынок ипотеки удваивался, то в прошлом году прирост составил лишь порядка 15%.

Банки, сохранившие в своей линейке ипотечные кредиты, серьезно ужесточили требования к заемщикам и повысили процентные ставки (до 20% годовых). Если до середины прошлого года существовали кредиты без первоначального взноса, то сегодня банки требуют с заемщика не менее 30% от стоимости жилья. ?В условиях, когда длинные деньги являются большим дефицитом, банки подстраховываются высокими ставками и увеличенным первоначальным взносом?, ? прокомментировала ситуацию региональный директор представительства банка DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова.

Не только граждане-покупатели столкнулись со сложностями привлечения заемных средств. Похожая проблема встала и перед застройщиками. Осноная часть застройщиков возводят жилье на те средства, которые получают от будущих жильцов (участников долевого строительства), но с наступлением кризиса граждане почти перестали вступать в долевку и понесли свои накопления на рынок вторичного жилья. Вторичка считается наиболее надежным вложением. А на первичке продажи практически встали. Да и банки приостановили финансирование большинства проектов. В результате многие объекты были заморожены или сроки их сдачи отодвинулись на более далекое время. По оценке председателя правления ?Астон Групп? Вячеслава Трапезникова, сегодня ведется строительство лишь тех объектов, где простой обойдется дороже, чем продолжение работ.

Время покупать

Экономическая теория гласит, что снижение спроса на товар, обычно приводит к падению его цены. Именно это мы и наблюдали в конце прошлого года. Правда, падение пока совсем небольшое (как говорилось выше ? в среднем цены снизились на 1,2%). Что же будет дальше?

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что снижение будет еще продолжаться какое то время, но кратного падения цен не случится. Например, генеральный директор компании ?Атомстройкомплекс? Валерий Ананьев считает, что цены на жилье не упадут ниже себестоимости, а она сегодня не сильно отличается от рыночной цены (ну, может быть процентов на 15). При этом Валерий Ананьев замечает, что в сложившейся ситуации по демпинговым ценам могут начать продавать квартиры девелоперы, покидающие рынок. Но массового выброса на рынок дешевых квартир точно не случится.

Вот что по этому же поводу говорит генеральный директор КБ ?Ярмарка? Дмитрий Гусев: ?В первой половине года цены, скорее всего, снизятся, но не больше чем на 10%. Однако потребность свердловчан в жилье очень высока, и то, что сегодня рынок стоит, говорит лишь о формировании отложенного спроса. Именно он станет причиной значительного роста цен в будущем. Скорее всего, уже к концу года мы сможем наблюдать рост цен?.

Аналогичных воззрений придерживается глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. Он рассуждает следующим образом ? замороженное строительство увеличит дефицит. В текущем году не будет введена четверть запланированного жилья. Но самым ?неурожайным? окажется 2010 год. А именно тогда спрос на жилье может оживиться. Естественно, цены поползут вверх.

Из всего вышесказанного следует, что именно сейчас складывается очень удачная ситуация для тех кто хочет купить жилье. Особенно если для этого есть возможности (накопления, доступ к кредитным ресурсам). Сегодня превышение предложения над спросом позволяет покупателю без спешки выбирать подходящий вариант. К тому же высока вероятность, что продавец охотно согласится на приличные скидки. Особое внимание следует обращать на состояние дел продавца. Собственник, попавший в затруднительное финансовое положение, готов пойти на уступки, лишь бы поскорее продать квартиру. Так же не стоит забывать, что недвижимость ? достаточно надежная защита сбережений от инфляции, деноминации и прочих кризисных ?радостей?. Вероятность того, что уже через два-три года стоимость квартиры значительно вырастет ? высока.

?Если возможность взять кредит есть ? его нужно брать. Только необходимо реально рассчитывать выплату процентов и стабильность своих доходов?, ? считает Ирина Постникова.

Кризисная помощь заемщикам

Следует вспомнить и еще об одном достаточно проблемном субъекте рынка недвижимости. Это человек, погашающий в данный момент ипотечный кредит. Из-за кризиса многие заемщики утратили (частично или полностью) источники дохода. Для них существует два выхода: продать квартиру или реструктуризировать ипотечный долг. Сегодня практически все крупные ипотечные банки разрабатывают собственные механизмы помощи заемщикам ? от изменения графика платежей, предоставления отсрочки до продажи проблемного кредита другому заемщику.

Кроме того, свой механизм спасения заемщиков предложило государство. Критерии господдержки прописаны в ?Правилах реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков?. За поддержкой заемщик может обратиться в собственный банк (если он включился в программу господдержки) либо в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Причем в FB:R может обратить ся ипотечный заемщик любого банка.

В общих чертах процедура реструктуризации выглядит следующим образом. В случае возникновения проблем с выплатой процентов по кредиту заемщик обращается в банк с заявкой на его рефинансирование. Если заявка будет одобрена, ежемесячные выплаты значительно уменьшатся. Однако такой льготный период не может превышать один год, а платежи по кредиту не могут быть меньше 500 руб. в месяц. Через год заемщику будет необходимо начать возвращать долг банку с учетом ?недовнесенных? платежей.

Тут ситуация может развиваться по трем сценариям. Первый: заемщик может продолжить платить те же ежемесячные взносы, что и до проведения процедуры, но увеличится срок кредита. Второй: срок кредита останется прежним, но ежемесячный платеж будет увеличен пропорционально долгу. Третий вариант предполагает плавное увеличение платежа по истечении льготного периода с необходимым продлением срока погашения кредита.

На реализацию этой программы в области государство планирует выделить в текущем году 750 млн руб.

Однако, по словам заместителя директора местного отделения АИЖК Алексея Осинцева, претендовать на такую помощь смогут не все. Рефинансировать кредиты можно только в том случае, если недвижимость, приобретенная в кредит, является единственным жильем заемщика, а просрочка платежа не превышает 90 дней. Кроме того, помощь будет выделяться только в случае, если доходы на каждого члена семьи за вычетом суммы платежа по кредиту оказываются ниже установленного в области прожиточного минимума (4700 руб.). Существенны ограничения и по площади, приходящейся на каждого жителя квартиры. Размер жилья не должен превышать: для одного человека ? 45 кв. м; для двоих ? 30 кв. м на человека; для трех человек и больше ? 25 кв. м на каждого.

?Безусловно, решение государства о предоставлении помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, очень правильная и своевременная мера, но важно понимать, в каком масштабе она будет оказываться?, ? прокомментировал этот шаг государства господин Дехтулинский. Очевидно, что говорить об эффективности этих мер пока рано. Стоит лишь отметить, что в этом году уже есть прецедент, когда неспособный платить по кредиту хозяин лишился квартиры.

Check Also

Купить жилье и не обжечься на расписке

Обычно при сделках с недвижимостью факт передачи денег покупателем продавцу фиксируется в договоре купли-продажи. Но бывают ситуации, когда нужна еще и отдельная расписка в получении денег. В этих случаях надо быть особо внимательными. Впрочем, для начала, давайте разберемся, что такое расписка и из чего ее делают

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика