Здесь не живут. Но это покупают

Людмила ЧЕРНЫХ

коммерческая недвижимость

Казалось бы, что может быть проще: прикупить какой-нибудь офис или магазин и спокойно получать доход от сдачи этих площадей в аренду или перепродажи. Однако в последнее время рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга становится все более сложным и рискованным с точки зрения инвестора

Проверяем цену

Даже с учетом появившихся рисков, приходится констатировать, что недвижимость была, есть и остается пока самым надежным способом вложения средств. По словам участников рынка, от 30 до 50% всех сделок на рынке недвижимости являются инвестиционными. Именно привлекательность коммерческой недвижимости как объекта инвестиций и становится основной причиной роста цен на нее. Инвесторы покупают объекты, предложение уменьшается, цены растут, предложение становится еще меньше (продавцы придерживают объекты, пока растет цена), инвесторы, видя стремительный рост цен, снова вкладываются и т. д. Замкнутый круг, разорвать который может разве что строительный бум. В сфере коммерческой недвижимости он медленно, но верно намечается, однако до насыщения рынка еще далеко. А за первые месяцы этого года на рост цен повлияло еще и жилье, которое немыслимо подорожало в очередной раз. За ним подтянулись торговля и офисы. В итоге с начала 2006 г. коммерческая недвижимость подорожала на 20?30% (естественно, в зависимости от объекта). Мы приводим десятку улиц, где расположены самые дорогие по цене продаж офисы (см табл.).

Но учтите, что это средние цены. По словам исполнительного директора риэлторской компании ?ТИМ? Евгения Манторова, хорошие готовые помещения стоят гораздо дороже. ?В прошлом году впервые прозвучала цена $7000 за 1 кв. м, тогда это шокировало, а сейчас воспринимается нормально. Дороговато, конечно, но реально. Это миф, что в Екатеринбурге можно найти ?готовые? коммерческие площади высокого класса за $3000. Когда покупатели сталкиваются с рынком, выясняется, что настоящая цена вращается в пределах $4000?$6000 за 1 кв. м?, ? утверждает Манторов.

Проверяем местоположение

?Уличная десятка? наглядно демонстрирует, как много зависит от географии. Помнится, один из свердловских банкиров любил метафору, что если представлять улицы Екатеринбурга в виде денежных потоков, то центр города ? это глубокие и бурные денежные реки; улицы, отдаленные от центра ? речушки; а окраины ? и вовсе ручейки. Это особенно справедливо для офисов и магазинов, потому что основной фактор, влияющий на их доходность, это в первую очередь местоположение. Можно сколько угодно рассуждать о том, что ?Екатеринбург-Сити? (проект, который должен привнести на рынок около полумиллиона квадратных метров коммерческой недвижимости с 2008 по 2011 гг.) обвалит рынок. Но при этом можно не сомневаться, что сам ?ЕкатеринбургСити? будет заполнен, потому что качественные помещения (офисные и торговые) в самом центре города будут востребованы всегда.

Проверяем качество

Десятка самых дорогих улиц Екатеринбурга по итогам семи месяцев 2006 г. (с учетом недорогих офисов класса С)
Улица Средняя цена фактических сделок, $/кв.м Средняя цена предложения, $/кв.м
8 марта
1 770
1 807
Жукова
2 034
1 943
К. Либкнехта
1 804
1 774
М.-Сибиряка
1 762
1 783
Попова
1 782
1 955
Пушкина
2 056
1 909
Радищева
1 967
1 783
Сакко и Ванцетти
1 818
2 395
Хохрякова
1 937
1 964
Шварца
1 974
1 881

Отдельно остановимся на качестве, точнее на классности объекта. Офисы оценивают по более-менее сформировавшимся критериям. Чиновники даже провели проверку всех офисных помещений города и каждому выставили класс (от низшего С до высшего А). Оказалось, что сейчас в городе, в основном, присутствуют офисы класса С, они составляют 85% от всей офисной недвижимости. Еще 12% составляют офисы класса В, а остальное (3%) ? класс А (большая часть этих площадей располагается в Атриуме). Логично, что самый большой дефицит пока наблюдается в самом малочисленном сегменте. Однако здесь нужно помнить, что строящиеся бизнес-центры (в том числе пресловутый ?Екатеринбург-Сити?), это офисы класса А. После ввода в эксплуатацию всех объектов ситуация, возможно, изменится, и сегмент первоклассных офисов будет заполнен, но в любом случае инвестировать в офисы ниже класса В+, консультанты однозначно не советуют. ?Офисы недостаточного качества будут просто исчезать с рынка?, ? уверен управляющий свердловским филиалом Внешторгбанка Александр Парамонов. Так что инвестиции в подобные объекты могут обернуться убытками.

Проверяем концепцию

Скептики утверждают, что даже самое выгодное расположение и заявленная классность объекта не принесут запланированную прибыль, если у объекта не будет четкой концепции. В пример они приводят известный торгово-офисный развлекательный центр, не оправдавший надежд инвесторов.

?Если помещения в центре распродают ?мелкой нарезкой?, и у площадей будет масса собственников, это создаст в будущем трудности в управлении, поэтому такой центр будет менее востребован со стороны арендаторов и покупателей?, ? объясняет начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Поэтому прежде чем прикупить помещение в том или ином центре, необходимо узнать пул арендаторов, которые уже занимают площади в этом здании (если такой пул, конечно, есть). Если ?якоря? (те, кто будет занимать основные площади) уже известны, то можно просчитать, удастся ли сдать в аренду свои помещения, найдутся ли желающие соседствовать с такими ?якорями?. Если такого пула нет и общая концепция центра не просматривается, то ликвидность недвижимо сти падает, ведь сдать в аренду или перепродать ваши площади, возможно, будет сложнее.

Другое дело, если помещение расположено на первом этаже и у него есть отдельный вход, это снижает зависимость от других арендаторов и от проблем с концепцией проекта.

Проверяем риски

Большинство инвесторов предпочитают вкладывать средства во вторичный рынок, то есть уже в готовые площади. Это и понятно: снимается риск срыва сроков (который чреват резким снижением рентабельности), устраняется опасность того, что обещанная концепция не будет выдержана. Однако предложений на вторичном рынке традиционно меньше, и цены, естественно, выше. ?Инвестору интереснее купить и сразу продать помещение или сдать его в аренду. С этой точки зрения вторичный рынок более привлекателен, но там труднее найти подходящие объекты. На стадии строительства бывает больше предложений?, ? говорит специалист отдела по инвестициям и коммерческой недвижимости РК ?Белый дом? Роман Манохин.

Специалист общества ?Малышева, 73? Дмитрий Макаров подчеркивает, что на первичном рынке надо быть еще более бдительным, чем на вторичном. ?В новостройках продается много коммерческих площадей, но они или продаются слишком большими объемами, или спланированы несуразно?, ? обращает он внимание будущих инвесторов на потенциальные трудности. Более привлекательны офисные центры, но здесь надо учитывать уже упомянутые риски (задержку строительства и изменение концепции). Несколько центров сейчас как раз предлагают помещения на продажу. Но учтите, что девелоперы этих проектов не любят продавать поштучно мелкие офисы (хотя часто в рекламе написано именно это). Они предпочитают торговать площадями оптом. Количество небольших офисов ограничено, и они стоят дороже. Например, в третьей очереди ?Антея? мелкие офисы продаются только в переходе, который будет соединять вторую и третью очередь здания, а в самой 45-этажной высотке коммерческие площади продаются сразу целыми этажами.

Проверяем ориентацию

Эксперты затрудняются сказать, что более выгодно ? перепродажа или аренда. ?Все зависит от цели инвестирования?, ? говорит Михаил Хорьков. И при этом приводит цифры. С начала года ставки аренды практически не изменились. Они очень разнятся в зависимости от объекта, но в целом остаются на прежних уровнях от $30 до $150 за 1 кв. м в месяц. При этом срок окупаемости объекта, как уже говорилось, остается на уровне 5?7 лет. В то же время цены куплипродажи значительно скакнули с начала года. В основном это связано с подорожанием жилой недвижимости.

Проверяем перспективы

По мнению Евгения Манторова, наиболее перспективны сегодня вложения в торговую недвижимость. Аналитики известной компании London management & consulting company с этим согласны и называют следующие цифры: рентабельность в сфере офисной недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет 14?18%, а в сфере торговой недвижимости, сдаваемой в аренду ? 16?20%. При этом они подчеркивают, что эти показатели могут и снижаться по мере насыщения рынка. Дмитрий Макаров считает, что это уже происходит. ?Еще пару лет назад рентабельность находилась на уровне 30%, а сейчас опустилась в среднем до 15%?, ? сожалеет он. Впрочем, Дмитрий уверен, что вложения в коммерческую недвижимость при правильном подходе принесут больший доход, нежели другие инвестиции. Ведь до окончательного насыщения рынка еще далеко.

По данным чиновников, обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге к концу года составит 600 кв. м на одну тысячу жителей, между тем в Европе этот показатель составляет 800 кв. м и выше. Поэтому нам есть куда расти. С офисами похожая ситуация. Потребность города в качественных офисах составляет, по подсчетам администрации, 1,2 млн кв. м! В этом году планируется построить около 150 тыс. кв. м подобных площадей, но даже с учетом ?Екатеринбург-Сити? потребность не будет полностью удовлетворена еще 5?7 лет.


СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Евгений МАНТОРОВ, исполнительный директор риэлторской компании ?ТИМ?:
? Любая покупка коммерческой недвижимости ? это инвестиция. Неважно с какой целью недвижимость приобретается изначально: с инвестиционной или для развития собственного бизнеса. Грамотно подобранный объект в дальнейшем обязательно принесет доход. Срок окупаемости коммерческой недвижимости при сдаче ее в аренду составляет 5?7 лет, рентабельность таких операций стабильно держится на уровне 20% годовых. С жилой недвижимостью такие показатели невозможны. Конечно приобретение коммерческой недвижимости требует более серьезных стартовых вложений. Кроме того, нужно более тщательно проверять информацию о приобретаемом объекте. Важно, чтобы была выдержана концепция и удачно подобрано место. Если же речь идет о вложениях на первичном рынке, то принципиально соблюдение сроков строительства.

Check Also

Как мы строили дом

Если один переезд равен двум пожарам, то строительство собственного дома сравнимо, наверное, с извержением вулкана. Жизнь после такого события меняется в лучшую сторону, но сам процесс может стать настоящей катастрофой для неподготовленного человека.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика