Ипотека: тонкости игры по новым правилам

Жилье безумно подорожало, зато ипотека стала дешевле, правда, в разумных пределах. Настало время составлять новые формулы доступности жилищного кредита лично для себя.

Андрей ГУБАНОВ

Год назад купить приличную однушку на окраине Екатеринбурга с помощью ипотеки могла семья с доходом 30 тыс. руб. в месяц. При условии, что у людей имелись накопления хотя бы в размере 10% стоимости квартиры. Сегодня для такой же покупки надо зарабатывать 50?60 тыс. руб. в месяц. Хотя за год ставки по кредитам зримо уменьшились, но рост цен на жилье испортил весь праздник.

Кредиты стали ?быстроходнее?

Ипотечный кредит ? это кредит на покупку жилья, который выдается под залог этого самого жилья. Если вы купили квартиру с помощью ипотечного кредита, то жилье оформляется в вашу собственность, но до окончания погашения кредита оно находится в залоге у банка. Весь прошедший год ипотека в нашем городе развивалась под давлением безумно растущих цен на жилье. Цены росли столь стремительно, что за время, которое проходило со дня подачи заявления на кредит, до получения денег, половина сделок просто разрушалась. Выросшая цена становилась покупателю не по зубам. Поэтому скорость оформления ипотеки увеличивалась, и в конце года появилась методика, позволяющая оформить кредит за три дня (год назад минимальный срок оформления составлял три недели).

Кроме того, за год агентства недвижимости отточили взаимодействие с банками и теперь достаточно эффективно помогают своим клиентам при получении кредитов. Если риэлтор сегодня говорит своему клиенту, что тот может рассчитывать на банковский кредит, то практически всегда клиент получает требуемую сумму. Руководитель отдела по продаже и кредитованию недвижимости агентства ?Ранчо? Екатерина Колькова заметила: ?Мы знаем, как правильно оформить бумаги для банка так, чтобы получить хорошую сумму в минимальный срок?? Аналогичного эффекта можно добиться, оформляя кредит через ипотечного брокера. Впрочем, сегодня брокер часто просто входит в штат агентства недвижимости.

Деньги до регистрации в ФРС

Наверное, главной проблемой, которую в течение года решали (и в основном решили) участники ипотечного рынка ? это возможность выдачи кредита до регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе (ФРС). До августа покупатель не мог рассчитаться с продавцом жилья, пока не пройдет регистрация (тогда она длилась 28 дней), из-за чего разрывались цепочки обменов, и катастрофически уменьшался выбор предложений при покупке квартир в кредит. Но в августе ряд банков согласились перечислять средства ипотечного кредита сразу после подачи документов в ФРС, не дожидаясь конца регистрации. Сегодня так работают почти все ипотечные банки. Правда, за это они, как правило, берут дополнительную плату либо требуют дополнительное поручительство.

Как ни странно, наиболее кардинально решил проблему наш самый консервативный банк ? Сбербанк. Сегодня он готов давать покупателю средства кредита на руки наличными не ?сразу после?, а еще ДО подачи документов на регистрацию в ФРС. Причем, как замечают риэлторы, и сама процедура оформления в Сбербанке сегодня до предела упрощена: минимум документов и три дня на рассмотрение заявки. Правда, процентная ставка в Сбербанке не самая низкая по городу. Здесь она начинается с 12%, в то время как во многих банках минимальная ставка ? 11%.

Кредит он-лайн

Впрочем, и три дня на принятие решения ? не предел. Еще быстрее выдает кредиты Свердловское Агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). Точнее, агентство выдает не кредиты, а займы, но суть та же. Основа экспресс-методики агентства ? компьютерная программа, установленная у всех участников процесса оформления кредита: риэлторов, оценщиков, страховщиков и т. д. В эту программу риэлтор забивает данные заемщика и информацию о приобретаемой квартире. Оценщики, страховщики и специалист САИЖК в он-лайновом режиме просматривают информацию и выносят решение. Вся процедура, включая оценку, страховку и решение о размере займа занимает три дня. Правда, в эти дни не входит оформление документов на заемщика и на квартиру, но все равно срок беспрецедентно низкий. Благодаря этому займ удается оформить, пока жилье не подорожало.

Недостаток этой схемы ? более высокие накладные расходы. За оформление займа САИЖК берет комиссию 1% от стоимости приобретаемой недвижимости. Это выше чем в банках, в которых комиссия, как правило, не превышает 1% от суммы кредита, а может даже составлять символические (на фоне цены сделки) 6 тыс. руб. Зато, благодаря оперативности оформления займа в САИЖК, можно сэкономить на том, что покупаемое жилье не успеет подорожать. Как сообщил директор САИЖК Александр Комаров, договоры об оформлении займов он-лайн заключены уже с 18 агентствами недвижимости. Однако реально этой схемой пользуются пока лишь единичные агентства.

Выбираем кредит для себя

Минимальная ставка, под которую сегодня можно взять ипотечный кредит в Екатеринбурге ? 9,49% годовых. Ее предлагает банк ?КИТ Финанс?. Теоретически гражданин с месячным доходом в 32 тыс. руб., имеющий 700 тыс. руб. на первый взнос (30% от стоимости жилья), может рассчитывать получить на таких условиях в кредит 1,5 млн руб. на 15 лет. Этого хватит на однокомнатную квартиру где-нибудь на Сортировке. Вроде бы неплохо? Но этот кредит имеет любопытную особенность ? плавающий процент, привязанный к межбанковской кредитной ставке MosPrime 3M. Процент по кредиту равен ставке MosPrime плюс 5% годовых. Проблема заключается в том, что если эта межбанковская ставка начнет расти, то автоматически вырастет ставка по кредиту для заемщика. Рост может начаться уже в январе. Уже были случаи, когда россияне, взяв ипотечный кредит под самый низкий, казалось бы, (плавающий) процент через год выясняли, что он вырос просто до неприличных размеров. Об этом так же читайте в ?Советах наших экспертов?.

Впрочем, отдадим должное ?КИТ Финансу?, у него есть кредиты и под фиксированную ставку ? 10,75%. Это один из самых низких процентов в городе, но от заемщика требуется, чтобы он имел не менее 30% стоимости жилья на первый взнос.

Пожалуй, самыми популярными в Екатеринбурге остаются кредиты, выдаваемые по ставкам САИЖК (или федерального АИЖК, что, в общем, одно и то же). Эти кредиты имеют гибкие условия. К тому же их выдают почти два десятка банков (см. ?Кто работает по условиям САИЖК?). Правда, как замечают риэлторы, эти кредиты удобны в основном тем, кто имеет много денег на первый взнос (не менее 50% от цены покупаемой квартиры). Если же вы можете внести, например, только 10%, то вам, возможно, больше подойдет кредит по программе банка ?Дельта кредит?. В Екатеринбурге по этой программе работают банк ?Северная Казна? и банк ?Екатеринбург?. Сравнить условия кредитов от САИЖК и от ?Дельта кредита? можно с помощью табл. Эта же таблица поможет вам определить, на какую сумму кредита можете рассчитывать лично вы. Правда, когда будете сравнивать, учтите, что если ваш доход подтвержден не по форме 2-НДФЛ, то по программе ?Дельта кредита? ставка для вас увеличится на 1% (до 13,2%). То есть, если у вас зарплата частично или полностью ?серая?, то существующие преимущества этого кредита для вас будут не столь очевидны.

И еще один момент, который вам надо обязательно учесть, когда вы будете рассчитывать по таблице сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать. В части таблицы, касающейся САИЖК, приведены фактически минимальные значения возможного кредита, при ежемесячных платежах, не превышающих 35% вашего дохода. Однако, как подчеркнул Александр Комаров, теоретически этот показатель можно довести до 50%. Тогда размер кредита окажется примерно в полтора раза выше, чем указано в таблице (в той ее части, где рассматриваются условия САИЖК).

Но чтобы получить такой ?повышенный? кредит, надо уметь с умом заполнять заявку на него. Вот, кстати, для чего пригодится опытный риэлтор или кредитный брокер. Он подскажет, какую информацию обязательно следует указать в анкете, а о чем лучше особо не распространяться? в частности, на размер кредита могут повлиять: образование заемщика, стаж работы на последнем месте, общий стаж работы, количество увольнений (смена работы) заемщика за последние 10 лет, ?чистота? дохода, наличие ликвидного имущества (недвижимость, авто, ценные бумаги и т. п.). Место работы и должность заемщика также учитываются. Например, многие банки неохотно кредитуют охранников, водителей и представителей ?рискованных? профессий.

Когда нет средств на первый взнос

Рассмотрим крайний случай. Когда у вас нет средств для первого взноса за квартиру. Год назад в такой ситуации вопрос кредита был бы практически нерешаемым, но сегодня ряд банков в Екатеринбурге предоставляют ипотечные кредиты без первого взноса. В частности, так делает Внешторгбанк-24, Райффайзенбанк, Свердловский Губернский банк, Уралвнешторгбанк, банк ?Уралсиб? и Уралфинпромбанк (последний, правда, только на новое жилье). Кредиты без первого взноса выдает еще Банк Москвы, но он грозился свернуть эту программу в январе.

Расходы по ипотеке

В ходе оформления кредита придется понести следующие расходы:

• плата за оформление кредита (от 6 тыс. руб. до 1% от суммы кредита);
• госпошлина за регистрацию сделки (от 1 тыс. руб.);
• оценка жилья ($100?200);
• страховка (0,8?1,5% от стоимости кредита, увеличенной на 10%);
• оплата нотариуса (в зависимости от банка может колебаться от 100 руб. до 1% от цены жилья);
• если банк выплачивает средства кредита в день подачи документов в ФРС, то он может взять за это дополнительную плату ? до 3% от суммы кредита.

Можно ?нарваться? еще на ряд платежей. В итоге дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита составят единовременно 2?4% от размера кредита, плюс 3?5% от стоимости квартиры пойдет на оплату услуг риэлтора.

Табл. Зависимость суммы ипотечного кредита от зарплаты.
Сравниваем программы САИЖК и ?Дельта кредита? по кредитам на 15 лет

Программа САИЖК						Программа банка ?Дельта кредит? (Северная Казна и банк ?Екатеринбург?)		Сумма кредита, руб.*
Ставка 13,5% годовых (начальный взнос 10?30%)		Ставка 12,5% годовых (начальный взнос 30?50%)		Ставка 11% годовых (начальный взнос 50?70%)		Ставка 12,2% годовых (начальный взнос от 15%)
Ежемесячный платеж, тыс. руб.	Зарплата, тыс. руб.	Ежемесячный платеж, тыс. руб.	Зарплата, тыс. руб.	Ежемесячный платеж, тыс. руб.	Зарплата, тыс. руб.	Ежемесячный платеж, тыс. руб.	Зарплата, тыс. руб.
10,4	32,9	9,8	31,4	9,3	28,4	9,7	23,8	800 тыс.
11,7	37,0	11,1	35,3	10,5	32,0	10,9	26,4	900 тыс.
13,0	41,1	12,3	39,2	11,7	35,6	12,2	29,0	1 млн
19,5	61,7	18,5	58,9	17,5	53,4	18,1	34,9	1,5 млн
26,0	82,3	24,7	78,5	23,4	71,2	24,4	46,0	2 млн
32,5	102,8	30,9	98,1	29,3	89,0	30,3	56,5	2,5 млн
39,0	123,4	37,1	117,8	35,1	106,8	36,5	67,5	3 млн
45,6	144,0	43,3	137,4	41,0	124,6	42,5	78,2	3,5 млн
52,1	164,6	49,4	157,1	46,9	142,4	48,6	89,0	4 млн

*Окончательная сумма определяется кредитными экспертами индивидуально. Фактическая сумма кредита может отличаться от указанной в таблице как в меньшую, так и в большую сторону (в случае с САИЖК, скорее, в большую сторону) в зависимости от предоставленного обеспечения по кредиту, наличия обязательств по другим кредитам, кредитной истории заемщика и т. д.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Екатерина КОЛЬКОВА, руководитель отдела по продаже и кредитованию недвижимости агентства ?Ранчо?:
? Человек, желающий купить квартиру в кредит, может пойти двумя путями. Первый: можно явиться в банк, получить там решение о возможности кредита и уже потом направиться в рекомендованное банком агентство недвижимости. Второй путь начинается с визита в агентство недвижимости. Я считаю, этот вариант даст лучший результат: мы анализируем ситуацию, исходя из того, какими средствами располагает человек и сколько может направлять на погашение кредита. Мы выясняем, на покупку какой недвижимости он может рассчитывать. Затем определяем, в какой банк нам нужно обратиться, а главное как обратиться, как оформить бумаги так, чтобы клиент почти гарантированно получил сумму, которой хватит на запланированную покупку, и не занимался в течение недель ?доносом? дополнительных документов в банк.

Станислав ДЕХТУЛИНСКИЙ, глава представительства ООО ?Городской ипотечный банк? в Екатеринбурге:
?В ушедшем году на екатеринбургском рынке появилось такое новое предложение, как плавающие ставки по ипотечным кредитам. Это интересный механизм с точки зрения регулирования рисков для кредитора, то есть для банка. Однако для клиента все не так однозначно. Принимая решение о получении кредита с плавающей ставкой, человеку необходимо понимать динамику изменения таких индексов. Например, показатель LIBOR (средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам на лондонском рынке, в России LIBOR используется для расчета кредитов в валюте). Два года назад LIBOR был порядка 1,2% и российские заемщики пользовались кредитом на жилье примерно под 12% годовых. Тогда кредиты выдавались под ставку LIBOR+10,5%. Теперь LIBOR составляет более 5% и продолжает расти. Таким образом, реальная ставка по кредиту у таких заемщиков теперь получается более 16% годовых в валюте.