Как вложить деньги в ?первичку?

Есть несколько путей обхода долевки, но лишь один дает мало мальскую гарантию

Василий СТРЕЛЬЦОВ

Шесть лет назад вступил в силу закон о долевке ФЗ ?214. Эффект от его введения стал столь ошеломительным и негативным, что сотрудники строительных компаний, имеющие в номерах телефонов число ?214?, поспешили сменить номера. Ну, вроде как суеверные россияне (не путать с верующими) избавляются от числа ?666?? Разумеется, это шутка. Но к закону и застройщики, и риэлторы действительно относятся без особой симпатии.

Закон ?Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости? создавался для того, чтобы установить четкие правила для застройщиков и оградить от их произвола и недобросовестности граждан-дольщиков. Но в результате закон так ?закрутил гайки?, что застройщики стали искать пути его обхода. И, разумеется, нашли. Причем из найденных только один путь (жилищно-строительный кооператив) проходит в границах юридического поля. Остальные же пути, нет-нет, да и вильнут куда-нибудь на зыбкую почву.

Реликтовая долевка

По оценкам риэлторов, сегодня деньги граждан через договоры долевки привлекаются для строительства лишь 3% жилых домов. Тем не менее, долевка еще существует. Причем, считается, что именно эта схема участия граждан в строитель стве жилья наиболее безопасна. Закон ? 214 (по которому вынуждены работать застройщики, предлагающие долевку) предъявляет довольно серьезные требования к оформлению договоров с дольщиками, и нарушать свои обязательства застройщику ну очень невыгодно. Что, в общем-то, является неплохой гарантией для граждан-дольщиков.

Тем не менее, гражданам при заключении договора долевого участия все-таки следует придерживаться некоторых правил. Прежде чем заключать договор, выполните следующие процедуры:

• потребуйте, чтобы застройщик показал договор аренды земельного участка под новостройку или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство (документы должны предъявляться в подлиннике);
• постарайтесь ознакомиться с проектной документацией на строительство;
• лучше, если деньги за долевку вы заплатите не в кассу застройщика, а через банк, это даст дополнительные гарантии, кроме того, с банковскими документами будет проще получить вычеты по подоходному налогу.

Что должно быть в договоре

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие условия:

• четкое описание объекта долевого строительства (к примеру, если речь идет о квартире, в договоре нужно указать ее этаж, площадь, количество комнат, на какую сторону выходят окна и прочее, особое внимание уделите вопросам отделки);
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (за каждый день просрочки застройщик уплачивает пени в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка);
• цена объекта, сроки и порядок ее уплаты (причем теперь застройщик не может изменить цену договора в одностороннем порядке);
• гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет);
• сроки предоставления документов застройщиком дольщику на оформление квартиры в собственность.

При отсутствии в договоре какого-то из этих пунктов он считается недействительным. Договор подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента такой регистрации.

ЖСК: законно, но риск выше

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ? самая распространенная сегодня в Екатеринбурге, да и в целом по России, схема обхода закона о долевке. Она вполне соответствует законодательству и регулируется 11-й главой Жилищного кодекса.

Практически за каждым строительным кооперативом стоит некая фирма-застройщик, для которой ЖСК фактически стал отделом продаж. В общем, похоже на жилищные кооперативы советского образца. Человек вносит в ЖСК пай (размер которого немного ниже рыночной цены строящейся квартиры), ждет окончания строительства и получает новенькую квартиру. Но проблема в том, что пайщики кооператива защищены хуже, чем участники долевки. Если застройщик привлекает граждан на условиях долевого участия, то он, как мы уже знаем, обязан заключить с каждым договор с достаточно четкими условиями. В случае нарушения условий договора, гражданин может через суд потребовать от застройщика выполнить все.

А вот в случае с ЖСК компания-застройщик имеет возможность уйти от ответственности. Ведь человек, вступая в кооператив, не заключает договора с застройщиком. Этот договор, от имени всех пайщиков, заключает правление кооператива. И только оно (правление) может потребовать от застройщика исполнять обязательства. А теперь представим ситуацию: застройщик нарушает сроки строительства, а правление НЕ ХОЧЕТ призывать его к ответу. Ситуация, кстати, не столь уж фантастичная. Мы же знаем, что за каждым ЖСК стоит компания-застройщик, которая, понятно, контролирует правление ЖСК (как правило, председатель правления ? сотрудник этой компании). Разумеется, ?карманное? правление не станет конфликтовать с застройщиком.

Теоретически пайщики могут созвать внеочередное собрание и переизбрать правление, но на деле это сделать невозможно. Правление элементарно не даст пайщикам координаты других пайщиков, и люди не смогут договориться о проведении собрания. Ничего нового ? принцип ?разделяй и властвуй? использовал еще античный товарищ Македонский.

И суд обиженным пайщикам, скорее всего, не поможет. Внутри ЖСК, как правило, нет договорных отношений, и это делает обращение гражданина к Фемиде практически бесперспективным. Да и к реальным организаторам ЖСК претензии предъявить невозможно. Юристы говорят: ?Предусмотренная уставом ЖСК субсидиарная ответственность за убытки выводит их реальных организаторов из зоны гражданско-правовой ответственности в зону доброволь- ности присоединения новых членов?? Даже закон о защите прав потребителей не сработает. Пайщик кооператива ? не потребитель.

Теперь понятно, почему застройщики предпочитают работать не по договорам долевки, а через ЖСК. Эта схема позволяет компании уходить от ответственности в сложной ситуации.

Я выбираю безопасный?

Тем не менее, считать ЖСК априори проигрышным вариантом не следует. Большинство кооперативов работает все-таки достаточно добросовестно. Особенно те, которые организованы солидными компаниями-застройщиками, пользующимися уважением в городе. Компания, потратившая много лет на создание доброго имени, не станет создавать ЖСК с мошенническ ими целями, а в случае конфликта постарается решить его как можно более мирно.

Как снизить риск

С ЖСК можно иметь дело, если он отвечает следующим запросам:

1. Партнер ЖСК ? известная фирма-застройщик, ранее не замеченная в непорядочном отношении к гражданам.
2. В офисе ЖСК вам показали учредительные документы, устав, проект дома, разрешение на строительство.
3. Лучше, если земля под застройку предоставлена в аренду или в собственность не застройщику, а ЖСК (такое, увы, встречается редко).
4. Вам разрешили взять бланк договора о вступлении в кооператив для консультации с юристом.
5. Вам предлагают внести деньги на основании договора о внесении паевых взносов (это лучше, чем когда взносы уплачиваются просто на основании заявления о вступлении в ЖСК).
6. Вам помогли встретиться с гражданами, уже вступившими в кооператив.

Впрочем, для надежного ЖСК одного лишь покровительства ?заслуженного строителя? мало. Надо, чтобы это покровительство широко рекламировалось. Чтобы застройщик понимал, что проблемы в кооперативе бросят тень и на него. Но даже если ЖСК уверяет вас, что у него в партнерах извест ный застройщик, это не обязательно правда. Лучше проверить у самого застройщика. Хотя бы позвоните в его офис и спросите, при этом не забудьте уточнить полное название кооператива, чтобы не нарваться на ЖСК-клон с похожим названием.

Если вас удовлетворил ответ из офиса застройщика, займитесь изучением бумаг кооператива. Обязательно ознакомьтесь с документами на землю, с проектом возводимого дома, узнайте, есть ли у кооператива разрешение на строительство. И, конечно, внимательно посмотрите устав ЖСК и документы о постановке на налоговый учет (свидетельство Министерства по налогам и сборам о регистрации кооператива)? Не спешите, придите в офис ЖСК несколько раз, хорошо все обдумайте. Не помешает консультация у юриста. На этапе ознакомления с бумагами кооператива она обойдется недорого.

В ходе принятия решения постарайтесь не поддаваться на провокации типа: ?Решайте быстрее, а то у нас желающих много, и квартир на новых пайщиков уже почти не осталось?. Даже если это правда, все равно не спешите.

Возможно, вам вернут деньги

Существует несколько ?серых? схем привлечения средств граждан в строительство. Это, например, предварительный договор купли-продажи квартиры, либо вариации с использованием ?квартирного векселя?. Проблема подобных схем в том, что застройщик не несет обязательств перед гражданином по своевременной передаче квартиры, он вообще не обещает построить дом. Гражданин ничем не защищен в ситуации, когда застройщик вместо передачи жилья, просто предложит вернуть ему внесенные деньги.

И еще один момент. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и стройсберкассы НЕ ЯВЛЯЮТСЯ механизмами, способными заменить долевку. ЖНК и стройсберкассы, равно как и ипотечные кредиты, помогают гражданину собрать нужную сумму для покупки недвижимости. А вот уже с этой суммой человек может вступить в долевку или в ЖСК или купить жилье на вторичном рынке? Легитимной заменой долевки могут стать жилищные облигации, выпускаемые компаниями-застройщиками, но этот инструмент пока не получил развития, поэтому в данной статье мы о нем не пишем.