Купить жилье и не обжечься на расписке

Андрей ГУБАНОВ

расписка при сделках с недвижимостью

Обычно при сделках с недвижимостью факт передачи денег покупателем продавцу фиксируется в договоре купли-продажи. Но бывают ситуации, когда нужна еще и отдельная расписка в получении денег. В этих случаях надо быть особо внимательными. Впрочем, для начала, давайте разберемся, что такое расписка и из чего ее делают.

Кредитный договор, напечатанный мелким шрифтом на 10-15 страницах, увы, встречается не только в анекдотах. Правда, сегодня их чаще берут на вооружение не банки, а организаторы финансовых пирамид. При этом, как замечают эксперты, в конфликтной ситуации многостраничный документ будет иметь такую же юридическую силу, как листок, вырванный из тетради с двумя-тремя фразами. То есть если кто-то кому-то передает деньги и стороны не намерены надуть друг друга, лучше обойтись без излишней велеречивости и составить короткую расписку. Даже у нотариуса заверять не надо. Практика показывает, что подобный документ суд будет рассматривать как полноценный договор займа. Расписка будет принята в качестве основного доказательства передачи денег. Главное, чтобы из нее было понятно, кто кому сколько дал денег и на какой срок. Юрист, директор ООО ?Правозащита? (Екатеринбург) Павел Брусков замечает, что в расписке даже не обязательно указывать паспортные данные заемщика, главное ? чтобы можно было с точностью идентифицировать должника по указанным данным. Например, можно написать фамилию, имя, отчество и адрес регистрации. Кроме того, в расписке указывается дата ее составления, полученная сумма, срок возврата, обязательство о возврате средств и подпись должника. Если заем процентный, то в расписке указывается ставка. В простейшем варианте документ может выглядеть так: ?Я Петров Петр Петрович 01.01.89 г.р., проживающий по адресу? такого то числа получил от ФИО 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Обязуюсь вернуть в полном объеме до такой то даты. Подпись, расшифровка. дата?.

И учтите, согласно ст. 808 ГК РФ оформление договора займа в письменной форме с нарушениями не влияет на его юридическую силу.

Договор плюс расписка ? будьте осторожны

По похожей схеме расписка составляется, если деньги передаются в рамках сделки по купле-продаже некоего имущества. Правда тогда в бумаге следует указать, за что именно произведена оплата. Впрочем, есть и принципиальное отличие. Расписка признается аналогом договора только при оформлении займа (см. выше), если же речь идет о покупке ? ну например, недвижимости ? то необходим полноценный договор купли-продажи. Расписка же станет в лучшем случае, чем то вроде приложения к договору.

Бывает, что еще до оформления договора покупатель по расписке передает продавцу полную сумму или часть стоимости объекта. Как поясняет партнер юридического агентства ?ЮС КОГЕНС? (Екатеринбург) Элеонора Файзрахманова, в случае возникновения спора, расписка, скорее всего не будет расценена судом ни как договор, ни как предварительные договор. Что касается денег ? то суд обяжет продавца вернуть их покупателю.

Как правило, при сделках с недвижимостью в самом договоре прописывается, что продавец получил деньги от покупателя в полном объеме. И в этом случае расписка не просто не нужна, она категорически противопоказана. Ведь если у покупателя будут на руках и расписка и договор с указанием об оплате, то формально это означает, что он заплатил по одному договору два раза. Следовательно, как подчеркивает Элеонора Файзрахманова, все ?излишне оплаченное? покупатель сможет вернуть себе в судебном порядке, подав иск к продавцу о взыскании средств по расписке.

То есть, при сделках с недвижимостью, проще обойтись без расписок. Тем не менее, как замечает специалист агентства ?БК_Недвижимость? Лилия Карпова есть ситуации, когда без нее никак. Например, если при заключении договора выплачивается часть суммы. Тогда в договоре указывается цена сделки, но нет фразы, что оплата произведена. Зато покупатель получает расписку, где сказано, что он заплатил столько-то рублей. Такая расписка подается в Росреестр (бывш. Регпалата или ФРС).

Продажа "малолетней" квартиры

Второй достаточно распространенный случай использования расписки при сделке с жильем, это кода продается объект, которым продавец владел менее трех лет. По закону он должен заплатить 13-процентный налог с суммы от продажи недвижимости (за вычетом из нее одного миллиона рублей или суммы, за которую он сам приобрел недвижимость год-два назад). Купил, например, некий гражданин квартиру за 1,5 млн. руб., а спустя пару лет продал ее за 2 млн. Значит, он должен заплатить налог с 0,5 миллиона (с разницы между суммами покупки и продажи). Однако, как правило, россиянину неохота отдавать в бюджет 65 тысяч своих кровных рублей.

Средства от этой напасти (от загребущего государства) давно найдено: в договоре указываем сумму сделки не два миллиона, а те самые изначальные полтора. А оставшуюся сумму фиксируем в расписке. Но и здесь все не так просто. Если сделка впоследствии будет расторгнута, то продавца обяжут вернуть неудавшемуся покупателю только сумму, прописанную в договоре. Расписка же формально не имеет отношения к сделке, значит прописанная в ней сумма, возврату не подлежит. Этим, кстати, достаточно активно пользуются мошенники: покупатель платит часть суммы по договору, а часть по расписке, а после того, как сделка аннулируется, получает обратно только сумму, указанную в договоре.

Тем не менее, уже нашлись хитрые Одиссеи, сумевшие проскочить между Сциллой и Харибдой (между государством и мошенниками). Представитель юридического агентства ?Открытая компания? Максим Каталов советует фиксировать передачу денег за приобретаемое жилье в расписке, при этом указывать в ней обе сумы ? и цену, прописанную в договоре (которая не подпадает под налог) и сумму доплаты. А чтобы ?легализовать? вторую часть платежа, в расписке можно обозначить, что она вносится за неотъемлимое улучшение жилища или за оборудование, дорогую бытовую технику, остающуюся в продаваемой квартире и т.п. кстати, подобный совет дает и Элеонора Файзрахманова.

Расписка при договоре дарения

Существует и еще одна хитрая сделка с недвижимостью, для которой с очень большой вероятностью, потребуется расписка. А именно ? фиктивное дарение доли в праве общей собственности на некий объект (на квартиру, дом, земельный участок, гараж и пр.). Подчеркнем, речь идет о недвижимости, оформленную в общую долевую собственность. Бывает еще собственность без определения долей, но это не наш случай.

Итак, если, например, владелец доли квартиры, хочет ее продать, то он обязан в первую очередь предложить выкупить свое имущество другим владельцам. И только если они откажутся или не ответят на предложение, та самая доля может быть продана налево. Описанная процедура может быть достаточно сложной в реализации. Возможно, потребуется выяснять официальные адреса проживания совладельцев, рассылать им заказные письма с уведомлением, совершать массу других телодвижений.

Нередко продавец доли решает не ввязываться в эту чехарду и отдает свое имущество через фиктивный договор дарения. В этом случае не требуется уведомлять других собственников. Но встает вопрос фиксации факта передачи денег. Понятно, что в договоре о деньгах не напишешь, значит, требуется отдельная расписка. Вот только сам факт ее существования свидетельствует о притворности сделки. Покупатель, решившийся приобрести жилье по такой схеме, сильно рискует. Как замечает Элеонора Файзрахманова, подобную сделку можно оспорить в судебном порядке. Это приведет к тому, что продавцу (дарителю) вернут квартиру, а покупатель (одаряемый) будет вынужден доказывать, что деньги он передал именно за это имущество, и взыскивать уплаченную сумму как неосновательное обогащение ?дарителя?.

Напоследок заметим, что покупать долю в квартире ? это в принципе рискованное занятие (владельцы остальных долей будут однозначно не рады появлению нового совладельца), ну а использование обходных схем ? риск в квадрате. Тем не менее, даже на такие сделки находятся желающие.

Check Also

Под знаком коррекции

Аналитики характеризуют состояние рынка вторичного жилья одним словом ? ?стагнация?.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика