Личная дверь в Европу

Зарубежная недвижимость может стать источником дохода или мандатом на получение статуса Гражданина Вселенной

Андрей ГУБАНОВ

Евгения АРХИПОВА, исполнительный директор компании CCR

Василий регулярно смотрел центральное телевидение и знал о жизни все. Одним из следствий ?абсолютного? знания из телевизора была уверенность в том, что за последние 8 лет весь мир стал уважать Россию. Отрезвление пришло, когда сын нашего героя (спортсмен) получил приглашение на соревнования в Европу. Оказалось, что для россиянина оформить шенгенскую визу ? проблема. К тому же дорого? Поняв, что каждые соревнования сына чреваты чехардой с визой, Василий решил снять проблему в принципе: он купил маленькую квартирку в пригороде Праги. Чехия вступала в шенген, поэтому обладание квартирой давало Василию и его близким почти неограниченную свободу перемещения по всей Европе.

Российские риэлторы, торгующие иностранной недвижимостью, замечают, что их клиенты делятся на две группы: одних ?импортный товар? интересует сугубо как объект инвестиций, вторые покупают тамошнее жилье для себя (хотя и в этом случае инвестиционный потенциал имеет значение). Причем, по мнению некоторых риэлторов, среди их клиентов преобладают инвесторы, другие же считают, что чаще приходят представители второй категории. Похоже, что ?профиль? клиентов зависит от стран, предлагаемых тем или иным агентством недвижимости. Например, Испания и Великобритания более популярны у инвесторов, а Чехия и Хорватия ? у тех, кто покупает жилье для себя.

Стандартная схема покупки недвижимости за рубежом

  1. Найти в Екатеринбурге компанию, которая занимается оформлением таких сделок, договориться о покупке.
  2. Предоставить все необходимые документы.
  3. Прибыть в страну, встретиться с представителем компании, найти переводчика.
  4. Осмотреть предлагаемые объекты.
  5. Выбрать объект и зарезервировать его, внести аванс 1?5 тыс. евро.
  6. Заключается и нотариально заверяется сделка купли-продажи, покупатель расплачивается с продавцом наличным или безналичным способом.
  7. Договор регистрируется в Госреестре.
  8. Все! Вы ? владелец.

Некоторые агентства недвижимости дают покупателю ознакомиться с предлагаемыми вариантами и сделать предварительный выбор, не выезжая из Екатеринбурга. Для этого используются фотографии и видеосъемка объектов. Хотя и в этих агентствах настаивают, чтобы покупатель перед заключением договора съездил и ознакомился с объектом ?вживую?.

Недвижимость для инвестиций

Согласно ?законам Мэрфи?, лучшее время для покупки недвижимости было вчера. Эти слова во многом отражают ситуацию, сложившуюся на рынках Европы. Бурный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в последние годы, перешел в более спокойную стадию, а в некоторых странах цены пошли вниз. Например, исследования, проведенные банком ?Cr`еdit Agricole?, показали, что в нынешнем году может подешеветь вторичное жилье в Испании и Франции. Правда, новая недвижимость дешеветь там не будет.

Перспективными с точки зрения инвестора считаются страны, только что вошедшие или планирующие вхождение в шенгенскую зону. Это в первую очередь Литва, Латвия, Эстония, Чехия, Венгрия, Польша, Словакия и Словения (они вошли в шенген в декабре 2008 г.). Рядом можно поставить и Болгарию, чье вступление в шенген ожидается через год. В принципе, рост недвижимости в этих странах никто не отменял, но и к тамошней архитектуре сегодня следует подходить с разбором. Ощутимого подорожания следует ожидать от новых объектов, расположенных на первой линии: у моря, у горнолыжного подъемника, в центре столицы. Квартиры же в панельных многоэтажках, скорее всего, хорошей динамики не покажут. Впрочем, у каждой страны есть свои особенности, о которых ? чуть ниже.

Недвижимость для себя

Сегодня россияне нередко покупают дома или квартиры в прибрежных городах Европы, чтобы использовать их как некий аналог дачи на сезон отпуска. Еще лучше, если можно поселить там пожилых родителей и малолетних детей. Такие покупатели смотрят не столько на динамику рынка, сколько на климат. Как ни удивительно, не менее важными оказываются культурный (языковой) и религиозный аспекты. Многие наши соотечественники выбирают, например, Болгарию в силу того, что тамошний язык похож на русский, а основная религия ? православие. Соответственно, россияне, исповедующие ислам, часто выбирают в качестве ?второй родины? Турцию или Объединенные Арабские Эмираты.

Еще один важный момент при покупке ?импортного? жилья ? возможность получения права свободного передвижения. Владелец недвижимости в стране, входящей в шенгенскую зону, получает мультивизу, благодаря которой может до шести месяцев в году проживать в Европе и свободно перемещаться по странам шенгена. В перспективе возможно получение вида на жительство и гражданства. Все это распространяется на членов семьи владельца недвижимости.

В прошлом году россияне достаточно активно покупали жилье в Чехии, Венгрии, Болгарии, чтобы получить доступ в шенген. Правда, как мы знаем, болгарским домовладельцам с шенгеном придется подождать до следующего года, зато эта ?дверь в Европу? ? самая доступная. Небольшую однушку в 500 м от моря здесь можно приобрести за 27 тыс. евро.

Техника безопасности

Прежде чем вступать в контакт с агентством, соберите о нем максимум информации. Учтите, что наличие собственного сайта еще не значит, что фирма серьезная. Обратите внимание на перечень услуг. Солидная компания, как правило, берет на себя все сопровождение сделки ? предоставляет переводчика, организует юридическое оформление, консультации нотариуса и адвоката. Сама сделка оформляется в стране нахождения недвижимости. Если вы не владеете местным языком, то не подписывайте договоры и другие документы без предоставления нотариально заверенного русского перевода.

Коммерческая недвижимость

Как замечают риэлторы Екатеринбурга, примерно каждый десятый человек, покупающий недвижимость за рубежом, интересуется недвижимостью для бизнеса. Чаще всего спрашивают гостиницы на морском побережье. Чуть менее популярны бары и рестораны в курортных зонах. Как замечает исполнительный директор компании CCR Евгения Архипова, стоимость гостиницы на берегу Средиземного моря (в Испании, Франции, Великобритании) может колебаться от 1,5?2 до 100?300 млн евро. За минимальную цену можно купить маленький хостел на несколько номеров. Стоимость бара в этих же местах начинается с 200?300 тыс. евро. Некоторые агентства недвижимости (таких, правда, пока немного) кроме помощи в приобретении объекта оказывают консалтинговые услуги по построению бизнеса, вплоть до составления бизнес-плана и графика окупаемости. Например, приморская гостиница может окупиться за 7?10 лет.

Недвижимость и ?политэкономия?

На политической карте мира сегодня имеется 193 страны (еще есть 63 государства, не признанных ООН, ? это Абхазия, Нагорный Карабах, Приднестровье, Северный Кипр и т. д.). Теоретически в плане инвестиций интерес представляет большинство из признанных стран (в непризнанных риски могут быть слишком высоки). Ряд екатеринбургских агентств недвижимости (через своих иностранных партнеров) могут помочь с покупкой недвижимости чуть ли не в любой точке мира. Это, например АН ?ЛиКом?, Центр недвижимости ?МАН? и компания CCR.

Рассказать обо всех странах невозможно. Поэтому мы обратимся в первую очередь к тем, которые ?пользуются спросом? в России. Ключевая информация о недвижимости в этих странах вынесена в табл.1, а здесь приведены некоторые пояснения и комментарии.

Болгария

Обсуждение темы ?перегрет или не перегрет рынок Болгарии? сегодня стало национальным риэлторским видом спорта. Тем не менее большинство аналитиков считают, что в этой стране есть немало объектов, которые за ближайшие годы могут ощутимо подорожать (а следовательно, являются хорошими объектами для инвестиций). Как замечает генеральный директор агентства ?ЛиКом? Артур Сафаров, сегодня в Болгарии можно купить апартаменты в новых жилых комплексах, расположенных в 100 м от моря. Но именно сейчас стоит вопрос об увеличении отступа от воды до 300?500 м. Если это случится, то имеющаяся застройка в 100-метровой зоне ощутимо подорожает. Кроме того, даже несмотря на большой объем предложения, недвижимость Болгарии может ощутимо вырасти (до 50% за год) благодаря вступлению в шенген.

Наибольшим спросом у россиян пользуется приморское жилье в Болгарии. Оно представлено в основном жилыми комплексами. По сути, жилой комплекс ? это гостиница, часть номеров в которой (50?70%) распроданы в розницу и фактически превратились в квартиры-апартаменты. По мнению заместителя директора по рекламе и PR компании ?Евроберег? Светланы Янецкой, преимущество такого жилья в том, что оно все время находится под присмотром администрации жилого комплекса, его не нужно охранять и следить за его состоянием.

Доходность от вложений в местную недвижимость можно увеличить, если покупать ее (недвижимость) на этапе строительства и оптом. Десяток апартаментов на этапе строительства (за год до окончания стройки) можно приобрести со скидкой до 20%, плюс в ходе строительства объект подорожает на 10?15%. Итого к обычному росту цен на недвижимость можно получить 30?35%. Собственно, по такой же схеме можно работать в России и других странах.

Испания

Чаще всего россияне покупают недвижимость в Испании через долевку. Там достаточно активно застраивается средиземноморское побережье и всегда есть предложение объектов, находящихся в работе. Причем цены на строящиеся и на готовые апартаменты могут ощутимо различаться. Как замечает Артур Сафаров, если на начальном этапе строительства квадратный метр стоит 2,5 тыс. евро, то эти же апартаменты, будучи достроенными, потянут на 4,5 тыс. за метр.

Наиболее распространенный тип недвижимости ? виллы (цена от 350 тыс. евро) и трех-четырехкомнатные апартаменты (квартиры). По оценкам Евгении Архиповой, россияне покупают испанское жилье в основном в кредит, выдаваемый испанскими же банками. Перспективными территориями считаются Costa Brava, Costa Blanca, Costa Calida, Costa del Sol, Канарские острова.

Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ)

Инвестиционно-жилищный бум здесь начался после того, как в 2002 г. шейх эмирата Дубаи издал декрет, позволяющий иностранцам владеть недвижимостью. После чего, несмотря на развернувшееся грандиозное строительство, цены стали стремительно расти. С 2003 по 2006 г. рост составил 250?300%. По уверениям самих арабов, и сегодня цены увеличиваются на 55% в год, однако, по оценкам Артура Сафарова, более реалистично выглядит цифра 25%. Доходность же в 55% может получиться с учетом ?строительной маржи? (разница в цене долевки и готового жилья). Цена апартаментов, расположенных у моря, начинается от $3 тыс. за кв. м. Жилье, расположенное на отсыпных островах (?Пальма? и др.), стоит дороже ? от $5,5 за метр.

Турция

Хотя вход Турции в ЕС и шенген если и произойдет, то нескоро, однако стабильная экономика и теплый климат позволяют местной недвижимости конкурировать по динамике цен с бывшим соцлагерем. Темпы роста цен в последние годы составляли 30?40%. А благодаря тому, что местные цены еще серьезно отстают от европейских, подобная динамика продержится какое-то время. Расходы на содержание жилья в Турции: коммунальные расходы ? плата за электричество и воду. Остальное ? в виде налогов: на недвижимость ? 0,2%, на землю ? 1,1 %, на жилплощадь ? 0,1 % от стоимости жилья. Для въезда в страну виза не нужна, но процедура регистрации покупки жилья иностранцем может длиться более полугода.

Хорватия и Черногория

Хотя это два самостоятельных государства, но их рынки недвижимости очень похожи. В этих странах в основном на продажу предлагаются дома. Апартаментов (квартир) ? немного. Да и строительство, в принципе, идет менее активно, чем в других европейских странах, имеющих выход к теплому морю. До недавнего времени Черногория по темпам роста цен на недвижимость занимала одно из первых мест в Европе, но сейчас ощущается замедление.

Табл. 1. Характеристики недвижимости, предлагаемой на продажу в самых популярных у россиян странах
Страна Цена за кв. м., тыс. евро Размер жилья, кв. м. Динамика цен в последние годы Прогноз роста цен на ближайшие годы, % Нужна ли виза Можно ли купить жилье иностранцу*
Болгария
0,8?2,3
от 30
25?35
25?35
да
да**
Испания
2,5?4,5
от 50
15?20
10?15
да
да
Мальта
3,5?7
?
10?15
15?20
да
да
ОАЭ
$3?7 тыс.
50?600
25?30
25?30
нет
да
Турция
1,2?2,5
от 40
25?30
30?35
нет
да
Хорватия
2,2?3
от 70
20?30
15?25
нет
нет
Черногория
2,5?3,5
от 70
20?30
15?25
нет
нет
Чехия
2,5?4,5
от 40
20?30
15?20
да
нет
* В странах, где недвижимость не разрешается приобретать иностранцу как физическому лицу, можно купить ее на фирму (юр. лицо), учрежденную иностранным гражданином.
** Иностранец может приобрести жилье, но не землю под ним. Для покупки участка необходимо зарегистрировать фирму.

Экзотические страны

К ?экзотическим? мы решили отнести страны, недвижимость которых пока еще не очень популярна у российских покупателей. Причем в эту категорию могли попасть и довольно близкие к нам (по истории, по языку) страны. Например, риэлторы считают, что интересной с точки зрения инвестиций может быть недвижимость практически родственной нам Прибалтики. Любопытная ситуация складывается также со Словакией и Польшей. Цены на жилье там росли достаточно активно, однако после перехода этих стран на евро почти наверняка произойдет еще один скачок цен. По прогнозам, Словакия перейдет на евро в 2009, а Польша ? в 2010 г.

По мнению Артура Сафарова, неплохие перспективы у стран Латинской Америки, в первую очередь ? Панамы и Аргентины. Причем в Аргентине интересно не только жилье и коммерческая недвижимость, но и сельскохозяй ственные земли. Московские риэлторы добавляют в этот список Бразилию.

Евро-ипотека

Для покупки жилья в Европе можно воспользоваться двумя вариантами ипотеки. Первый ? получить кредит в российском банке под залог российской же недвижимости (ломбардный кредит). Второй вариант ? прокредитоваться в банке той станы, где расположена недвижимость. Второй вариант выгоднее, потому что в Европе ниже процентные ставки. Но надо учесть, что если покупатель не наемный работник, а владелец собственного бизнеса (а таких среди покупателей евро-недвижимости большинство), то могут возникнуть сложности с доказательством легальности его доходов. Впрочем, как замечают риэлторы, такие клиенты обычно покупают недвижимость сразу за свои. Только испанские объекты чаще приобретаются в кредит. Но там и банки к российским заемщикам относятся более лояльно.

Стоит также отметить, что подавляющее большинство ипотечных кредитов в Европе выдаются под плавающий процент. Банк обозначает фиксированную ставку на первый год, а со второго года процент может пересматриваться (как правило, один раз в год). За основу берется одна из межбанковских ставок. В Испании, как правило, это EURIBOR (ставка рефинансирования Европейского центробанка). К ней прибавляется прибыль банка. В случае с иностранцами она колеблется в районе 1%. Подробнее об условиях импортной ипотеки ? в табл. 2.

Табл. 2. Условия ипотечных кредитов для россиян
Страна Процентная ставка, % Первоначальный взнос*, % Срок кредита, лет
Болгария
7,5?9
от 30
до 10
Испания
4?5
от 30**
до 30
ОАЭ
от 5,5
от 20
до 10
Турция
7?8
от 50
до 10
* Первоначальный взнос в процентах от стоимости приобретаемого жилья.
** Для коммерческой недвижимости ? от 50%.

Накладные расходы

Табл. 3. Средняя стоимость квартир в городах Европы
Город Тыс. евро
Люксембург
485
Лондон
474
Берн
440
Дублин
368
Мадрид
357
Стокгольм
325
Париж
298
Хельсинки
234
Вена
231
Амстердам
223
Брюссель
217
Лиссабон
185
Афины
198
Берлин
180
Прага
106

Покупка недвижимости за рубежом займет гораздо больше времени и потребует более серьезных накладных расходов, чем покупка недвижимости в России. Оформление сделки обычно занимает несколько месяцев. Что же касается расходов, то риэлтор возьмет за свои услуги 2?6% от стоимости недвижимости (либо его комиссия будет заложена в цену покупки), также надо будет оплатить услуги нотариуса (до 1%), налог или гербовый сбор (от 0,3 до 3%), купить страховку (от 200 евро). В целом оформление европейской недвижимости обойдется в 6?10% от ее цены. А при покупке недвижимости в Западной Европе (Франция, Великобритания) накладные расходы могут превышать 12%.К этому следует добавить расходы на дорогу (чтобы осмотреть приобретаемый объект). Правда, некоторые агентства включают стоимость перелета туда-обратно в свою комиссию.

Содержание жилья в течение года, с учетом налогов и оплаты коммунальных услуг, обернется затратами в размере 1?3% от его стоимости.

Опрос: В какой стране будет лучше жить вашим детям?

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Андрей БУТЕНКО, старший аналитик компании ?АТОН?Андрей БУТЕНКО, старший аналитик компании ?АТОН?:
? Выбор страны зависит от целей покупки недвижимости. Если цель ? постоянное проживание, то предпочтительны Испания, Чехия, Черногория. Желающие заняться бизнесом часто приобретают недвижимость в Германии, Франции, Великобритании и США. Многие россияне рассматривают покупку недвижимости за границей как инвестицию. Из-за ипотечного кризиса в США стоимость домов и квартир в США и Великобритании резко снизилась. Тенденция к падению цен наблюдается и в других странах. Так что сейчас потенциально хороший момент для долгосрочных вложений в недвижимость этих стран. Однако наибольший доход можно извлечь, если вовремя подмечать геополитические изменения, такие как вступление стран в ЕС, в шенгенскую зону. В начале 2007 г. в ЕС вступила Болгария, и резко выросла стоимость местной земли и жилья. В феврале 2008 г. в ЕС собирается вступить Кипр.

Евгения АРХИПОВА, исполнительный директор компании CCRЕвгения АРХИПОВА, исполнительный директор компании CCR:
? В течение последних лет средний рост цен на испанскую недвижимость составил порядка 10?15 % в год. Сегодня достаточно активно застраивается восточная часть средиземноморского побережья Испании. Причем строится не только жилье, но и транспортные коммуникации, развивается инфраструктура. Например, в городе Мурсия ? столице одноименного региона ? планируется открытие крупного международного аэропорта, что, безусловно, повысит инвестиционную привлекательность региона.

Check Also

Как мы строили дом

Если один переезд равен двум пожарам, то строительство собственного дома сравнимо, наверное, с извержением вулкана. Жизнь после такого события меняется в лучшую сторону, но сам процесс может стать настоящей катастрофой для неподготовленного человека.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика