Можно ли заработать на долевке?

заработать на долевке

Ходячая книга ?1000 и один способ сколотить состояние? ? так между собой мы называем одного нашего знакомого. При каждой новой встрече у него есть новая идея. В прошлом году он решил ?сходить? в недвижимость, вернее, в долевое строительство. В его грандиозном плане нашлось место и для меня, вернее, для моих денег. Знакомый с радостью сообщил, что если я вступлю с ним в долю, то, спустя определенное время, получу солидную сумму в вечнозеленых условных единицах.

Суть проекта заключалась в следующем. Мы (я, мой знакомый и, может, еще пара-тройка наших друзей) скидываемся на первый взнос по долевке. У различных фирм это 30?50% от суммы всей квартиры. Затем до конца строительства выплачиваем по установленному графику оставшиеся деньги. Когда дом будет сдан, квартира продается уже по цене вторичного жилья, которая в выгодную для нас сторону отличается от стоимости ?первички?.

Красивая теория

Познакомимся с долевым строительством поближе. В ?долевке? недвижимость покупается по квадратным метрам. Все участники долевого строительства называются дольщиками. Ими могут стать физические или юридические лица, осуществляющие поэтапное финансирование при строительстве выбранного объекта. Дольщики подразделяются на следующие группы:

  • Инвесторы ? физические и юридические лица, которые размещают денежные средства в строящиеся объекты;
  • Заказчики-застройщики ? физические и юридические лица, приобретающие право на застройку в соответствии с действующими правилами (в этой роли могут выступать администрация, финансовые уч реждения, предприниматели, стро ительные фирмы и др.);
  • Генеральный подрядчик ? лицензированная строительная фирма, осуществляющая ведение строительных работ;
  • Субподрядчик ? фирма, привлекаемая генеральным подрядчиком для выполнения отдельного вида работ, услуг или поставки материалов;
  • Агент ? лицензированная риэлторская фир ма, имеющая полномочия на продажу строящихся объектов.

В этой схеме мы являемся инвесторами. Теоретически, достаточно найти заслуживающего доверия застройщика, выбрать объект, в который мы будем вкладывать деньги, сделать первый взнос и ждать, когда будет окончено строительство, не забывая вовремя вносить очередные платежи и считать свою будущую прибыль. Самое приятное, конечно, это специфика долевого участия, когда стоимость квадратного метра жилья растет пропорционально росту числа этажей в строящемся доме. Если вступать в долю в самом начале строительства, то можно с двухкомнатной квартиры заработать до 10 тыс. долл.

Например, мои друзья недавно заселились в новую квартиру, которую приобрели по долевке. Когда строительство только началось, цена квадратного метра в доме составляла 660 долл. Через полгода, когда уже было построено восемь этажей, квадратный метр продавался уже по 800 долл. К моменту возведения 16-го этажа цена увеличилась до 820 долл. Однако сегодня, когда дом уже давно построен и заселен, инвесторы, вложившие в него деньги на этапе строительства, продают квартиры из расчета 1100?1200 долл. за квадратный метр. То есть, прибыль составила 67% за два с половиной года или около 25% годовых.

? и суровая реальность

Конечно, все вышеизложенные расчеты несколько идеализированы. Это я понял из слов людей, которые работают с недвижимостью и могут оценить ситуацию (специалисты Уральской палаты недвижимости, сотрудники фирм-застройщиков, агентств недвижимости). Как выяснилось, существует множество нюансов, которые могут, как увеличить, так и уменьшить ваш денежный бонус при участии в ?долевке?.

Во-первых, обеспечение прибыли в долевом строительстве зависит во многом от изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости и роста цен на вторичное жилье. Те, кто зарабатывает на ?долевке? не первый год, с грустью вспоминают 2003 год с его скачками цен на недвижимость. Сегодня же резких скачков нет, и цены на рынке растут стабильно, но не слишком быстро.

Конечно, спрос на недвижимость в Екатеринбурге был и остается высоким. Но, чтобы потом суметь продать квартиру с максимальной выгодой для себя, нужно подумать, какие жилплощади пользуются большей популярностью. Пока самый беспроигрышный вариант ? это жилье ?эконом-класса?. На него самый высокий спрос на рынке и доступные для инвестирования цены. Также значение имеет количество комнат и район, в котором располагается квартира. В общем, прежде чем вложить деньги, не мешает узнать, что сейчас больше всего покупают, и главное, будут ли покупать это в обозримом будущем.

Когда ваша квартира будет построена, и вы сможете ее продать, чтобы получить долгожданные деньги, торопиться не стоит, на цену влияет и сезонный фактор. Традиционно летом и зимой (в период с конца ноября по февраль) на рынке наблюдается спад спроса: покупатели либо в отпуске, либо заняты подготовкой к встрече Нового года и отдыхом от нее. Спрос на недвижимость в эти периоды падает, и цены, как правило, стабильны. На подъеме рынок находится осенью, когда заканчивается период отпусков, и весной ? в марте?апреле. Весной и осенью на рынке растет спрос, а вместе с ним и цены.

Хотели как лучше?

Наверное, каждый хоть раз слышал страшные истории о том, что люди вложили свои сбережения в ?долевку?, а фирма-застройщик испарилась вместе с деньгами или не выполнила сроки сдачи дома. В итоге вместо желанной жилплощади инвесторы получали головную боль и многочисленные судебные процессы.

Поскольку потенциальные инвесторы не так уж часто интересовались тем, сколько объектов успела сдать фирма-застройщик, и какие впечатления вынесли для себя ее прежние клиенты, за защиту граждан взялось государство. С 1 апреля этого года в силу вступил новый федеральный закон ?Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации? (принят ГД ФС РФ 22.12.2004). Принятому документу, безусловно, вначале обрадовались граждане, которые собирались купить жилье по схеме долевого участия. Дело в том, что согласно новому закону, застройщик не может теперь начать собирать деньги пока не:

  • получит разрешения на строительство,
  • зарегистрирует право обладания земельным участком,
  • опубликует проектную декларацию.

Кстати, последний документ ? тоже нововведение. В нем должны содержаться все данные о застройщике (от учредителя до текущего финансового состояния, сведения об участии в строительстве объектов за предыдущие три года, и собственно проект здания). Проектную декларацию необходимо опубликовать в СМИ.

Казалось бы, что закон справедлив и максимально защищает права инвесторов. Но, как выяснилось, самые лучшие начинания законодателей вышли боком и застройщикам, и инвесторам. Например, теперь фирма-строитель не может привлекать средства дольщиков в начальный период строительства, чтобы подготовить ту же проектную документацию. Поэтому на ?котлованном? этапе застройщики вынуждены привлекать либо собственные деньги, либо средства банков. Соответственно, проценты за обслуживание этих денежных средств войдут, в конечном счете, в стоимость квадратного метра для дольщиковинвесторов.

Кроме того, по мнению застройщиков, инвесторам (нам с вами) дали слишком много прав. Так штрафная санкция для дольщика (это опять мы), который просрочил сроки по договору оплаты, установлена в размере 1/150 ставки рефинансирования в день, а для застройщика, не соблюдающего сроки, вдвое больше ? 1/75. Кроме того, по закону дольщик-инвестор может в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, а застройщик ? нет. В итоге апрельский закон крайне не понравился фирмам-строителям, и не понравился до такой степени, что с 1 апреля в Екатеринбурге не было заключено ни одного договора о долевом строительстве, по крайней мере, в том виде, который предполагает новый закон.

Вместо этого застройщики нашли новые способы обойти законодательные барьеры. Например, вместо заключения договора инвестирования застройщики теперь просто продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры. Строительные компании считают, что интересы клиента защищены законом. Однако специалисты с этим не согласны и предупреждают, что при покупке векселя можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.

В портфель инвестора!

Но не нужно отчаиваться. Кроме долевки существуют другие способы инвестирования в недвижимость. Цены на этом рынке растут достаточно быстро, хотя и не такими темпами, как два года назад. Вдумчиво выбрав объект для инвестиций, вполне возможно получить от долевого строительства квартиры до 30% годовых. Однако без помощи опытного риэлтера, который смог бы оценить перспективы роста стоимости недвижимости, и не менее опытного юриста, который смог бы указать на подводные камни в договоре с фирмой-агентом и застройщиком, не обойтись. Эти специалисты (риэлтер, юрист и специалист по налогообложению физических лиц) должны стать вашей командой ?профессионалов? при инвестировании в недвижимость. Они помогут взвешенно подойти к выбору застройщика, оценив его деловую репутацию, минимизировать ваши затраты, проработав схему возврата подоходного налога за ряд лет и учесть множество нюансов, чтобы сэкономить, предложат различные способы сэкономить. Причем, оплата услуг этих специалистов будет значительно меньше, чем сумма денег, сэкономленных, благодаря их консультациям.

В любом случае, в качестве диверсификации инвестиционных средств, вложения в недвижимость можно смело включать в портфель инвестора. Включать и, тем самым, приумножать капитал!


Для справки

С принятием нового закона о долевом строительстве появились новые схемы взаимодействия застройщика и инвестора. Одна из них ? использование ?инвестиционного? договора, по которому граждане предоставляют строительной компании ?кредит?, а вместо выплат по этому кредиту они получают квартиру, причем значительно дешевле, чем покупатели, приобретающие недвижимость по окончании строительства

Check Also

Купить жилье и не обжечься на расписке

Обычно при сделках с недвижимостью факт передачи денег покупателем продавцу фиксируется в договоре купли-продажи. Но бывают ситуации, когда нужна еще и отдельная расписка в получении денег. В этих случаях надо быть особо внимательными. Впрочем, для начала, давайте разберемся, что такое расписка и из чего ее делают

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика