Недвижимость для бизнеса — кредит или лизинг?

Сергей МЕЛЬЦОВ,
начальник отдела лизинговых операций ОАО ?УБРиР?

Недвижимость для бизнеса

Традиционно для приобретения недвижимости компании используют собственные средства или берут в банке кредит, хотя во многих случаях выгоднее было бы оформить покупку в лизинг

Если получить у банка или лизинговой компании график лизинговых платежей, например на 5 лет, то окажется, что лизинговые платежи зачастую близки или даже ниже, чем плата за аренду помещения, аналогичного тому, что фигурирует в договоре лизинга. Кроме того, арендные платежи имеют склонность к росту, а лизинговые ? зафиксированы. Ну и, конечно, не стоит забывать, что в конце срока лизинга недвижимость переходит в собственность бизнеса.

Во сколько обойдется покупка

Чтобы сравнить кредит и лизинг, посчитаем, какие доходы должен получать предприниматель, чтобы приобрести офис с помощью того или иного инструмента (разумеется, чтобы осталось на налоги и другие обязательные расходы). Результаты наших расчетов представлены в таблице. Для упрощения сравнения не будем учитывать платежи по страхованию имущества и НДС, которые мало влияют на результаты оценки.

Приобретаем офис за свои

При покупке за счет собственной прибыли объем необходимых доходов будет определяться суммой прибыли, направляемой на приобретение имущества и уплату налога на прибыль. При дальнейшем использовании имущества в производстве появятся дополнительные расходы в виде налога на имущество.

Приобретаем офис в кредит

При покупке с использованием заемных средств (кредита) объем необходимых доходов будет определяться суммой прибыли, направляемой на погашение кредита, уплату налога на прибыль, процентов по кредиту и налога на имущество.

Приобретаем офис в лизинг

При лизинге объем необходимых доходов будет определяться суммой лизинговых платежей и суммой прибыли, направляемой на выкуп имущества по окончании срока лизинга и уплату налога на эту прибыль.

Важно:

Только готовые объекты
В лизинг можно приобретать только недвижимость, прошедшую государственную регистрацию. Поэтому не может быть речи о покупке в лизинг строящихся объектов, участия в долевом стро ительстве и т. д.

Вот типичная лизинговая заявка, поданная клиентом в банк:

  • Стоимость имущества ? 1 млн руб., в т. ч. НДС.
  • Норма амортизации имущества ? 5 лет.
  • Срок лизинга ? 3 года (36 месяцев).
  • Аванс по договору лизинга ? 30% от стоимости
    имущества.
  • Имущество учитывается на балансе банка.

Для сравнения лизинга с кредитом примем следующие условия кредита:

  • Ставка кредита ? 16%.
  • Срок кредита ? 3 года.
  • Возвращение кредита равными частями в течение всего срока кредита.
  • Затраты на оформление и страхование залога не учитываем, т. к. они в каждом конкретном случае различны.
  • Имущество учитывается на балансе компании.

Учитывая, что стоимость денег, которые нужно будет отдать ?завтра?, меньше стоимости денег, которые нужно отдать сегодня, примем ставку дисконтирования* ? 8%. А для варианта с простой покупкой офиса ?за свои? будем учитывать потребность компании в доходах на оплату налога на имущество в течение трех лет.

Результаты расчетов, приведенные в таблице, показывают, что покупка недвижимости (или другого имущества) с использованием лизинга экономически наиболее эффективна.

Доходы, которые нужны компании для приобретения помещения условной стоимостью 1 млн руб.
Способ приобретения Необходимые доходы, тыс. руб. Необходимые доходы с учетом дисконтирования,* тыс. руб.
Покупка ?за свои? 1 343,52 1 340,52
Лизинг 1 283,97 1 182,53
Кредит 1 372,79 1 252,14

Учтите схему налогообложения

При выборе лизинга для обновления производственных фондов необходимо учитывать выбранную компанией схему налогообложения. Вышеприведенные расчеты справедливы для компаний с обычной системой налогообложения. Для компаний с упрощенной системой налогообложения (вариант доходы минус расходы) эти расчеты также могут быть справедливы. Однако для компаний, использующих упрощенную систему налогообложения (по доходам) или уплачивающих налог на вмененный доход, приобретение имущества с использованием лизинга может, наоборот, оказаться самым дорого стоящим вариантом.


*Ставка дисконтирования ? мера стоимости денег во времени. Сегодня некая сумма в рублях стоит дороже, чем, например, через год, в первую очередь благодаря инфляции. Поэтому, рассчитывая платежи на несколько лет вперед, следует учитывать ?удешевление? денег. В нашем случае мы считаем, что ежегодно деньги будут дешеветь на 8%.

Check Also

Купить жилье и не обжечься на расписке

Обычно при сделках с недвижимостью факт передачи денег покупателем продавцу фиксируется в договоре купли-продажи. Но бывают ситуации, когда нужна еще и отдельная расписка в получении денег. В этих случаях надо быть особо внимательными. Впрочем, для начала, давайте разберемся, что такое расписка и из чего ее делают

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика