Не все дачи попали под ?амнистию?

Андрей ГУБАНОВ

дачная амнистия

Пару лет назад в земельном комитете мэрии мне рассказали страшную историю, как к ним на прием пришла бабушка, которая собралась продавать свою корову, чтобы выручить деньги на выкуп участка под своим домом. Разумеется, ее успокоили и объяснили, что она имеет право на бесплатную приватизацию этой земли? Месяц назад в России началась ?дачная амнистия?, которая, по задумке должна упростить и удешевить оформление в собственность подобных участков. Но на деле для многих собственников ситуация только ухудшится, а кое-кто даже потеряет право на бесплатную приватизацию своей земли.

Если у вас есть земельный участок и некие строения на нем, но вы еще не получили свидетельство о госрегистрации этой недвижимости, то вы не можете совершать сделки с ней, то есть продавать, сдавать в аренду, оформлять в залог, а в ряде случаев и передавать по наследству. Кроме того, с незарегистрированным коттеджем или дачным домиком вероятны проблемы при страховании и выплате компенсации в случае их повреждения. Поэтому вам придется приложить некие усилия и получить в Федеральной регист рационной службе (ФРС) заветную бумажку (свидетельство о госрегистрации). И возможно, как раз в вашем случае ?дачная амнистия? действительно упростит процедуру.

Для начала запомните: в рамках ?амнистии? упрощенный порядок регистрации строений будет применяться до 1 января 2010 года, а упрощенный прядок регистрации земли по времени не ограничен.

Регистрируем участок

?Дачная амнистия? позволит узаконить только ту землю, на которую у вас есть права, и вы сможете их подтвердить документами. Легализовать самозахваты земли не удастся.

Прежде чем начинать чехарду с регистрацией, поройтесь в специальной шкатулочке и найдите хоть какие-то бумаги на землю. Это может быть свидетельство о постоянном (бессрочном) пользовании или, например, свидетельство о пожизненном наследуемом владении землей. До 1996 г. они печатались на синей бумаге (такой документ часто называют ?синюшкой?), после ? на розовой. Если в шкатулке вы не нашли нужных бумаг, то можно обратиться в местную администрацию и получить выписку из похозяйственной книги (см. ?Наш глоссарий?). В общем, нужна хоть какая-то бумага, подписанная местной администрацией. Некоторые чиновники утверждают, что можно предъявить бумагу от предприятия (решение профкома об организации садового товарищества или постановление председателя колхоза о выделении земли), но закон все-таки требует бумаги от местных властей, пусть в ней даже не будет указан вид права на землю.

НАШ ГЛОССАРИЙ (словарь терминов о недвижимости)

Похозяйственная книга (домовая книга) ? ее ведут органы местного самоуправления. Эта книга содержит информацию о людях, владеющих землей, участках и постройках на них.

Кадастровый план земельного участка (он же ? выписка из Государственного земельного кадастра) ? это документ на нескольких листах, в котором содержатся основные сведения об участке: местоположение, площадь, категория земли, разрешение на использование, нормативная цена и план. Участок имеет уникальный кадастровый номер.

Межевание ? мероприятия по определению местоположения земельного участка и его границ на местности. Это делает прибывший на место геодезист.

Второй документ, необходимый для легализации земли, это кадастровый план участка. Как замечают риэлторы, этого плана нет у 90% владельцев земли. Так что, весьма вероятно, нет его и у вас. Поэтому, пойдемте его оформлять. Итак?

ШАГ 1. Приходим в земельный комитет местной администрации. В условиях Екатеринбурга это означает кабинет 202 в мэрии. Здесь получаем план границ земельного участка.

ШАГ 2. Идем в организацию, которая занимается межеванием (список этих организаций есть в земельном комитете). Нам надо, чтобы специалисты определили границы вашего участка. Эта услуга стоит, как правило, от 5 до 10 тыс. руб.

ШАГ 3. Отправляемся в кадастровую палату. Подаем документы на оформление кадастрового плана. Если ваш участок расположен в Екатеринбурге, то обратитесь в территориальный отдел палаты ?15 по адресу: ул. 8 Марта, 8/б, оф. 477 (прием документов: пн.?чтв.: с 9:00 до 12:00). Если земля находится за пределами Екатеринбурга, то адрес нужного отделения можно узнать по тел. +7(343)261-22-50 или найти на сайте ФГУ ?Кадастровая палата по Свердловской обл.? www.r66.kadastr.ru

ШАГ 4. Забираем кадастровый план. Для земли в Екатеринбурге документы выдаются в том же 477 офисе, так же с четверга по пятницу, но после обеда с 13:00 до 16:00.

ШАГ 5. С планом и правоустанавливающим документом на землю (?синюшкой?, или что там у вас есть) идем в ФРС. Если участок в Екатеринбурге, то обращайтесь по адресу ул. Малышева, 28, оф. 203, тел. +7(343)376-36-41. Отдел работает с 8:00 до 19:00 без перерыва. Если участок за городом, то попробуйте справиться по тел. +7(343)378-11-39, там подскажут координаты районного отдела ФРС.

ШАГ 6. Забираем свидетельство о госрегистрации участка в другом офисе ФРС по адресу: пр. Ленина, 68.

Если все пройдет идеально гладко, то весь процесс ?амнистии? займет 6?8 месяцев?

Если в кадастровом плане, который вы получили после Шага 4, указана площадь участка больше, чем по документам на землю (в ?синюшке?), то вам оформят ?лишние? метры в собственность, правда, только если границы участка не нарушают права смежных землевладельцев или местной администрации. То есть, если вы втихаря ?прирезали? себе чужую землю, то у вас ее отрежут.

А теперь, если позволите, небольшое лирическое отступление. Несколько лет назад я составлял такую же пошаговую инструкцию по приватизации земельного участка. И хотя в ту пору никакой ?амнистии? еще не было, инструкция так же состояла ровнехонько из шести шагов.

Дачный участок

Легализация дачного (садового) участка имеет некоторые отличия от приведенной схемы. В частности, можно обойтись без кадастрового плана. Если единый участок предоставлен всему товариществу, то лично у вас может не быть документов на свой личный надел. Тогда вам надо самостоятельно составить описание границ своего участка и получить в правлении товарищества заключение, удостоверяющее это описание.

Затем надо будет приложить к этим двум бумагам (описанию и заключению) генеральный план всего садового товарищества и отнести все это в местную администрацию. Там подготовят постановление, разрешающее оформление участка в собственность. И уже с этим постановлением вы пойдете в ФРС (см Шаг 5 и Шаг 6).

Заметим, впрочем, что механизм оформления может отличаться от описанного. Это зависит от статуса участка и имеющихся на него бумаг.

Дачный дом

Регистрировать дом (дачный домик) вам надо, если у вас нет документов, подтверждающих ваши права на него: техпаспорта, разрешения на ввод в эксплуатацию и свидетельства о госрегистрации ваших прав.

В рамках ?дачной амнистии? частные дома разделены на две категории: жилые дома и дачные домики. Первые возведены на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Вторые (дачные) стоят на земле садово-дачных товариществ.

Для оформления дачной постройки (не только дома, но и сарая-бани-гаража) сам хозяин должен заполнить довольно простую декларацию. В ней указаны общие параметры объекта: адрес, назначение (жилое или нежилое здание); общая площадь, количество этажей, в том числе подземных, и год постройки, материал стен, подключен ли дом к инженерным сетям и т.д. Бланк декларации можно раздобыть в территориальных органах ФРС или Роснедвижимости либо его можно распечатать, скачав из интернета, например, со странички www.rg.ru/2006/08/31/deklaraciyaformadok.html

К заполненной декларации надо приложить правоустанавливающий документ на землю и кадастровый план, и со всем этим пакетом можно идти в ФРС подавать заявление на получение свидетельства о праве собственности на объект недвижимости (см. Шаг 5 и Шаг 6). Причем при регистрации дачных построек в некоторых случаях можно обойтись без кадастрового плана. Тогда вместо него достаточно будет принести заключение правления дачного товарищества, подтверждающее, что постройка расположена в пределах границ вашего участка.

Прелесть такой схемы в том, что теперь для легализации дачных построек не нужно проводить техническую инвентаризацию и технический учет, не нужно оформлять техпаспорт. Правда, вся эта ?облегченка?, как уже говорилось, продлится только до 2010 г.

Коттедж

Теперь о том, что касается объектов недвижимости, возведенных на участках, выделенных под ИЖС и ЛПХ (коттеджи, жилые дома и надворные постройки). Для их регистрации вместо простой декларации нужна более солидная бумаженция ? техпаспорт, который, как и прежде, составляют сотрудники БТИ. Оформление его займет не менее полутора месяцев.

И тем не менее какое-то облегчение владельцы незарегистрированных коттеджей получили. В первую очередь те из них, кто занимался самостроем (возвел жилье, не оформив разрешение на строительство). По прежним правилам им пришлось бы легализовать постройку через суд. Теперь же органы регистрации (ФРС) не будут требовать с них разрешение на строительство дома, акт о его вводе в эксплуатацию и ворох справок от пожарных, экологов, санэпиднадзора? Причем это касается не только уже возведенного жилья, но и того, которое будет построено до 1 января 2010 г.

Помимо техпаспорта для регистрации в ФРС надо будет принести заключение местных властей о том, что дом находится в границах выделенного участка. И тут есть одна сложность. Как заметила начальник отдела недвижимости Агентства юридической безопасности ?Интеллект-С? Наталья Полосина, из закона не ясно, какой именно представитель местной власти выпишет упомянутое заключение и как оно должно быть оформлено. И подзаконного акта на этот счет тоже нет. Еще одна нерешенная проблема ? это норма, согласно которой самострой не станут регистрировать, если здание возведено с нарушениями градостроительного регламента. Но в законе о ?дачной амнистии? четко не прописано, кто будет определять, соответствует постройка градостроительным нормам или нет. Фактически эти вопросы отданы на откуп местным чиновникам, что создает возможность для коррупции и злоупотреблений.

Оборотная сторона закона

Увы, на этом недоработки закона о ?дачной амнистии? не заканчиваются. Например, его вторая статья отменяет норму Гражданского кодекса, позволявшую через суд легализовать самострой, возведенный на арендованном или просто бесхозном участке. Теперь же все такие самовольные постройки в принципе будет невозможно узаконить. Придется сносить. Правда, в первую очередь эта проблема коснется не граждан, а предприятия, которые довольно часто строят без разрешения на арендованных участках. Граждане если и занимаются самостроем, то делают это на земле, полученной в постоянное (бессрочное) пользование или в наследуемое владение. А в этих случаях проблем с легализацией не возникнет.

Зато могут быть сложности у тех граждан, кто получил землю в наследство или купил ее. В третьей статье закона о ?дачной амнистии? написано, что основанием для регистрации права собственности гражданина на участок является ?акт о предоставлении ТАКОМУ гражданину данного земельного участка? (та самая ?синюшка? или другая бумага от местной администрации). Если следовать букве закона, то окажется, что если регистрировать участок придет не тот человек, который получал ?синюшку?, а, например, его наследник, то участок уже не попадает под ?амнистию?. Причем, самое ужасное, что закон о ?дачной амнистии? отменил нормы Земельного кодекса о бесплатной приватизации участков, выделенных на праве постоянного (бессрочного) пользования или наследуемого владения. То есть получается, что те участки, которые не попали под ?амнистию? (были переданы по наследству или проданы) новому владельцу придется выкупать у государства за деньги. Конечно, цена выкупа будет ниже рыночной цены, но все равно для многих граждан ?амнистия? может обернуться только дополнительными затратами.

Впрочем, остается надежда, что законодатели поймут свои ошибки, внесут поправки в закон о ?дачной амнистии? и вернут норму о бесплатной приватизации и легализации самостроя на арендованной земле.


Советы наших экспертов

Михаил ЗАЦЕПИН, руководитель Главного управления ФРС по Свердловской области:
? После межевания площадь участка в кадастровом плане может быть больше, нежели обозначено в правоустанавливающих документах на землю. В случае, если с соседями по участку нет споров и ?лишние сотки? не превышают по площади минимум, установленный областным законом, то эти ?лишние? квадратные метры будут оформлены в собственность владельца участка (в Свердловской области пока нет документа, определяющего минимальный размер участка ? прим. ред.). Если возникнет спор между владельцем и органами технического либо кадастрового учета, то он может решаться в суде.

Наталья ПОЛОСИНА, начальник отдела недвижимости Агентства юридической безопасности ?Интеллект-С?:
? Подавляющее число участков, находящихся сегодня в собственности граждан, не прошли процедуру межевания и постановки на кадастровый учет. И ?амнистия? эту процедуру никак не упростила. Даже если все пройдет идеально гладко, то процесс легализации недвижимости будет занимать 6?8 месяцев. Я считаю, что закон о ?дачной амнистии? ничего не упростил. Мы только получили ужесточение правил и новые запреты.

Check Also

Модные фасады

Попробуем разобраться в некоторых тенденциях сегодняшнего индивидуального строительства. К каким стилям ныне тяготеет частный застройщик и какие технологии и материалы позволяют реализовать такие архитектурные запросы?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика