Журнал Стань богаче! — Доступно о личных финансах и инвестициях
Как самому рассчитать выгоду от перекредитования жилищного кредита
Андрей ГУБАНОВ
Сегодня, если преподаватель хочет срезать ученика на экзамене по математике, он просит его рассчитать: сколько сэкономит заемщик, если переоформит свой ипотечный кредит под пониженную ставку. Ходят слухи, что, не сумев найти ответ, некоторые ученики сходили с ума? Разумеется, это шутка. Вот только определение размеров выгоды от перекредитования ? дело нешуточное. Слишком многое надо учесть. А в результате может оказаться, что какая-нибудь забытая ?мелочь? съест всю запланированную экономию.
За последние три года ставки по ипотечным кредитам снизились с 15?18 до 11?15%. Появившаяся разница в 2?4% делает выгодным переоформление ?старых? кредитов под сегодняшний пониженный процент. В результате экономия на выплате процентов может составить несколько десятков и даже сотен тысяч рублей. Но может оказаться, что затраты на перекредитование превысят сэкономленную сумму.
Страховые компании, аккредитованные в банках
Банк Москвы: МСК.
ВТБ424: ВСК, ВТБ-РОСНО, Ингосстрах, МАКС, Росгосстрах.
ММБ: Альфастрахование, Капиталъ страхование, Ренессанс страхование, Росгосстрах, РОСНО.
Райффайзенбанк: Альфастрахование, Ингосстрах, НАСТА, Ренессанс страхование, РОСНО.
СКБ-банк: ВСК, Росгос страх, Югория.
УРСА Банк: Запсиб ЖАСО
Замечу, что просто снизить процентную ставку по кредиту не получится. Даже если вы перекредитовываетесь в ?своем? банке, вам надо будет оформить новый кредит, а потом с его помощью досрочно погасить старый. Та же схема действует, если кредит, взятый в одном банке, вы погашаете с помощью кредита другого банка. При этом придется не только переоформлять залог на квартиру, но и по новой ее страховать.
Сегодня услугу по перекредитованию ипотеки в Екатеринбурге предлагают шесть банков: СКБyбанк, ВТБy24, Банк Москвы, Райффазенбанк, Международный Московский Банк (ММБ) и УРСА Банк (ранее известный нам как Уралвнешторгбанк); кроме того, перекредитоваться можно в Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). Причем Банк Москвы и УРСА Банк готовы переоформлять только кредиты сторонних банков, а остальные банки и САИЖК перекредитовывают как своих, так и чужих заемщиков.
Какой может быть ?новая? ставка
Банки Екатеринбурга предлагают переоформлять гражданам ?старые? ипотечные кредиты под следующую ставку:
- Банк Москвы ? 13?14% в зависимости от подтверждения дохода заемщика;
- ВТБy24 ? 12,5?14% в зависимости от срока кредита;
- ММБ ? 11,5?13% в зависимости от подтверждения дохода заемщика и срока кредита;
- Райффайзенбанк ? 12?12,5% в зависимости от подтверждения дохода заемщика и срока кредита;
- СКБyбанк и САИЖК ? 11?14% в зависимости от первоначального взноса и срока кредита;
- УРСА Банк ? 13?14,5% в зависимости от срока кредита.
Это данные для рублевых кредитов на покупку городских квартир. Для долевки и коттеджей процент может быть иной. Кроме того, учтите, что в некоторых банках предусмотрена повышенная ставка (на 3?4%) на период, пока совершается перерегистрация залога недвижимости со ?старого? банка на ?новый?. Как правило, это длится 1?3 месяца, поэтому особого утяжеления кредита всеyтаки не происходит.
Накладные расходы
Приведенные выше данные о процентных ставках по ?старой? и ?новой? ипотеке станут отправной точкой при расчете выгоды перекредитования. Второй шаг ? расчет суммы расходов на эту операцию. Вот примерный список:
- Перерегистрация залога недвижимости в ФРС (от 1 тыс. руб.).
- Комиссия ?нового? банка за предоставление кредита (до 1% суммы кредита).
- Услуги оценщика (около 3 тыс. руб.).
- Перевод денег от ?нового? банка ?старому? (до 1% суммы, но чаще 1 тыс. руб.).
- Страхование недвижимости (годовой полис ? 0,8?1,2% суммы кредита).
Комиссия ?старому? банку за досрочное погашение кредита встречается редко. Возможно, возникнет необходимость в услугах нотариуса, но это тоже бывает нечасто и, как правило, обходится в 500 руб. Еще возникнут небольшие затраты на справки из БТИ и других органов?
Хотя размеры ряда платежей сильно различаются в разных банках, мы всеyтаки попробуем вычислить среднюю величину. Допустим, нам надо переоформить кредит, остаток по которому 1 млн руб. Тогда страховка обойдется в 10-12 тыс. руб., а комиссия ?нового? банка за предоставление кредита составит 10?17 тыс. руб. (иногда комиссия фиксированная и достигает 17,5 тыс. руб.). Сложив все пункты, мы получим максимальный размер затрат на перекредитование 35 тыс. руб.
Но учтите, если перекредитовываться в ?своем? банке, то можно обойтись без платы за страховку и за перевод денег. Да и комиссия за предоставление кредита в этом случае может быть ниже. В результате накладные расходы составят около 15 тыс. руб.
Если же перекредитовывать ипотеку в ?чужом? банке, то иногда на страховке всеyтаки можно сэкономить. Это если страховая компания, в которой вы получали полис при оформлении ?старого? кредита, аккредитована в банке, выдающем ?новый? кредит. Информацию об аккредитованных в банках страховых компаниях см. на полях.
Теперь мы знаем свою выгоду
Зная разницу в процентных ставках по ?старой? и ?новой? ипотеке, а также учитывая накладные расходы на перекредитование, мы можем посчитать экономию на новом проценте. Для этого подойдет кредитный калькулятор на нашем сайте. С помощью калькулятора можно посчитать сумму, которую придется выплатить в счет погашения кредита, взятого под новую ставку, и сравнить ее с платежами по ?старому? кредиту. Только не забудьте отнять от получившейся разницы (от суммы, сэкономленной на перекредитовании) сумму накладных расходов. Результаты таких расчетов приведены в 4-й колонке табл. 1.
Налог все испортил
Но не спешите ставить точку. Если вы получаете белую зарплату и платите подоходный налог, то у вас при перекредитовании появятся дополнительные потери. Дело в том, что, по сегодняшним законам, заемщик, перекредитовавший свою ипотеку, частично теряет право на налоговый вычет? Когда человек покупает квартиру на средства кредита, он может вычесть из налогооблагаемого дохода расходы не только на покупку квартиры, но и НА ПОГАШЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТУ. Бюджет вернет человеку часть его денег, заплаченных в виде подоходного налога, в том числе с той суммы, которая пошла на выплату банковских процентов.
Если вы взяли ипотечный кредит на 1 млн руб. под 12% на 15 лет, то сумма возврата налога (только по процентам на кредит) составит 150 тыс. руб. Если же вы на тех же условиях перекредитовали кредит так же на сумму 1 млн руб., то эти же 150 тыс. вам бюджет не вернет. Это потому, что формально новый кредит взят не на покупку жилья, а на погашение старого кредита. А по Налоговому кодексу такой кредит под налоговый вычет уже не попадает. Следовательно, если вы пользуетесь (или планируете воспользоваться) налоговым вычетом на сумму, заплаченную в виде банковских процентов, то при перекредитовании вы этого вычета лишитесь (при этом право на налоговый вычет на сумму, потраченную на покупку жилья, у вас остается).
СПРОСИ У БАНКИРА
Некоторые банки не рекламируют перекредитование, но могут это сделать в индивидуальном порядке. Если вы решили снизить процент по ипотеке, обратитесь к своему банку. Возможно, вам пойдут навстречу
Депутаты Госдумы пообещали внести в закон поправки, сохраняющие налоговый вычет при перекредитовании. Но пока еще нет даже проекта таких поправок. Поэтому в 5-й колонке табл. 1 приведена величина экономии на перекредитовании с учетом потерь на налоговых вычетах. Как мы видим, эти потери сильно снизили сэкономленную сумму. Впрочем, если вы налоговым вычетом пользоваться не собираетесь, то можете не обращать внимания на 5yю колонку. Кроме того, есть надежда, что Госдума всеyтаки выполнит обещание.
Сэкономить можно больше
А теперь мы поговорим о том, как можно увеличить свою выгоду от перекредитования. Самый простой способ ? уменьшить срок кредита. Скажем, вам до конца погашения остается 15 лет, а вы, раз, и оформляете новый кредит не только под пониженную ставку, но и на меньший срок, например на 10 лет. Тогда размер ежемесячного платежа немного увеличится, но в итоге вы заплатите за кредит гораздо меньше, чем предусматривали условия ?старого? кредита. О том, какая может быть экономия при перекредитовании с изменением срока кредита, можно узнать из 6yй колонки табл. 1. Впрочем, все данные таблицы ? справочные. Они показывают общую ситуацию. Если вы хотите рассчитать выгоду перекредитования лично для себя, лучше обратиться в один из банков, предлагающих такой продукт. Там же вам помогут подобрать наиболее выгодный вариант (например, в СКБyбанке существует специальная компьютерная программа, которая мгновенно выдает несколько вариантов). Консультации по перекредитованию в банках бесплатные. Только не забудьте, что банкиры в своих расчетах не учитывают потери от отсутствия налогового вычета.
| Ставка по ?старому? кредиту, % | Ставка по ?новому? кредиту, % | На сколько снизится еж/мес. платеж после перекредитования, тыс. руб. | Экономия при перекредитовании в ?своем?/?чужом? банке, тыс. руб. | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Экономия на процентах с учетом накладных расходов | С учетом накладных расходов и потерь на налоговых вычетах* | Экономия при перекредитовании займа с оставшимся сроком 15 лет на новый срок 10 лет** | |||
|
14
|
11
|
2,0
|
340/320
|
200/180
|
730/710
|
|
12
|
1,3
|
220/200
|
70/50
|
660/640
|
|
|
15
|
11
|
2,6
|
460/440
|
320/300
|
850/830
|
|
12
|
2,0
|
340/320
|
190/170
|
780/760
|
|
|
16
|
12
|
2,7
|
470/450
|
320/300
|
910/890
|
|
13
|
2,0
|
350/330
|
190/170
|
840/820
|
|
|
17
|
12
|
3,4
|
560/580
|
440/420
|
1030/1010
|
|
13
|
2,7
|
480/460
|
310/290
|
960/940
|
|
* Эти потери понесет только тот, кто рассчитывает на налоговый вычет по процентам за кредит.
** Указана экономия без учета потерь на налоговых вычетах.
СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ
| Разница процент- ных ставок, % |
Оставшийся срок кредита, лет | Экономия при перекреди- товании, тыс. руб.* |
|---|---|---|
|
1
|
5
|
убытки
|
|
10
|
30
|
|
|
15
|
80
|
|
|
2
|
5
|
15
|
|
10
|
80
|
|
|
15
|
200
|
|
|
3
|
5
|
40
|
|
10
|
170
|
|
|
15
|
330
|
|
| *С учетом накладных расходов на перекредитование, но без учета потерь на налоговых вычетах. | ||
Сергей РЯБКО, исполнительный директор ООО ?Корпорация ?Перспектива? Екатеринбург?:
? Предложения рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов под пониженную процентную ставку на российском рынке появились совсем недавно. Объясняется это тем, что до последнего времени объем выданных ипотечных кредитов был невелик, поэтому потребности в такой услуге не наблюдалось. Интерес к ней проснулся, как только рынок набрал объемы, а процентные ставки по кредиту стали снижаться.
Юрий МОИСЕЕНКО, заместитель председателя правления СКБ-банка
? Сложно определить ту разницу в процентных ставках, при которой заемщику выгодно оформить новый кредит для погашения старого. Если речь идет о большой сумме, например в 10 млн руб., то при разнице в один процент уже имеет смысл это сделать. Стоит также учитывать ?порог чувствительности? заемщика. Для кого-то экономия в несколько десятков тысяч ? это уже повод, чтобы начать процедуру оформления нового кредита, а кто-то решит, что заниматься этим стоит, только если его выгода составит несколько сотен тысяч.
Наталья БЕРЕЗИНА, директор ООО ?Группа компаний АН ?Новосёл??
? Рефинансирование (перекредитование) в России пока не является массовым. А, например, в Великобритании средний ипотечный кредит рефинансируется раз в два-три года. Такая динамика устраивает и банки, и заемщиков. Поэтому сборы банков за досрочное погашение кредита в первые два-три года очень жесткие. Комиссии российских банков также ориентированы на три года жизни кредита, после чего он может быть досрочно погашен (в том числе через механизм рефинансирования). Процедура перекредитования похожа на получение ипотечного кредита. Аналогичны и расходы: клиент платит за рассмотрение заявки, оценку недвижимости, сбор документов, страхование.
