Два рецепта для обманутых дольщиков

Андрей ГУБАНОВ

В 2011 году появились областной (свердловский) и федеральный законы, касающиеся обманутых дольщиков. Первый уже работает, ко второму дольщики пока приглядываются. Сегодня рассказываем о том, какая польза дольщикам от обоих законов.

Первые лица государства объявили, что до конца 2012 года будут решены проблемы всех российских ?обманутых дольщиков?. Собственно, объявили они это еще год назад. И за прошедшее время в России и в отдельно взятой Свердловской области действительно появилось несколько механизмов решения указанной проблемы. Сегодня мы поговорим об этих механизмах и о том, как конкретный обманутый дольщик может ими воспользоваться.

Достроить дом поможет власть

По данным правительства Свердловской области, на Среднем Урале на сегодняшний день заморожено строительство порядка 30 многоквартирных домов. Конкретно по Екатеринбургу Уральская палата недвижимости приводит данные об остановленном строительстве 200 тыс. кв.м. жилья. Кстати, за год этот показатель снизился втрое. Снижение количество замороженных объектов произошло в первую очередь благодаря улучшению экономической ситуации в регионе, но есть в этом заслуга и принятого 24 июня 2011г. областного закона N 50-ОЗ о поддержке проблемных дольщиков.

Если упрощенно, цель закона ? создать условия для передачи замороженных строек в руки тех, кто сможет завершить строительство и предоставить жилье дольщикам. Понятно, что этот механизм не сможет помочь гражданам, попавшим на удочку откровенных мошенников, не имеющих землеотвода и изначально не собиравшихся что-то строить. Но, как заметил советник председателя областного правительства Дмитрий Нисковских, таких откровенно обманутых дольщиков в Свердловской области совсем немного. Подавляющее большинство граждан, обжегшихся на долевке, изначально заключило договоры с реальными компаниями-застройщиками, имеющими землеотвод и планы строительства. Но кризис (происки конкурентов, наезды чиновников, etc) не позволил завершить строительство. Тем не менее, у застройщика остались землеотвод, проектная документация, недостроенное здание и пр.

Собственно, и до появления областного ?долечного? закона были попытки найти выход из подобных ситуаций. Стандартный путь: застройщик объявляется банкротом, а имущество ? участок, документация, недострой ? вместе с дольщиками переходит к новому застройщику, имеющему возможность достроить дом и обеспечить дольщиков жильем. Правда эта схема работает, только если новый застройщик сможет ?отбить? свои затраты на достройку, распродав свободные квартиры (не обремененные требованиями дольщиков).

Областной закон об обманутых дольщиках как раз и нужен, чтобы снизить затраты нового застройщика. Он может получить преференции при оформлении участка, подключению к коммуникациям и т.д. кроме того, закон регламентирует бумажные процедуры, некоторые из которых без указанного закона просто невозможно было провести.

Один из важных моментов, прописанных в областном законе ? формирование реестра обманутых дольщиков. Заявления от граждан о включении в реестр начали поступать в конце осени. Так же достаточно активно ведется работа по передаче замороженных объектов новым компаниям-застройщикам. Например, комплекс многоэтажек в квадрате улиц Рощинская-Якутская-Патриотов, строительство которого начала компания ?Новый град? передается для достройки корпорации ?Маяк?, дом по ул. Гастелло, 40 перешел от ЖСК ?Авиатор? в ведение компании ООО ?Средуралжилстрой?, жилой комплекс корпорации ?ЭСПА? на Космонавтов, 32 достроит компания ?Синара-Девелопмент?, дом по ул. Сыромолотова, (застройщик ? ООО ?Системстройкомплект?) передан для достройки центру недвижимости ?Северная казна?. Всего, как замечает Анатолий Гредин, благодаря передаче недостроев в новые руки будут решены проблемы 1,9 тыс. дольщиков.

Инициативу самим дольщикам

Любопытно, что спустя месяц, после принятия нашего областного закона, появился федеральный закон, так же направленный на спасение обманутых дольщиков. Этот закон так же должен создать механизм передачи недостроенных домов в руки людей способных их достроить. Но если закон Свердловской области подразумевает, что инициатором процесса будут выступать власть и/или фирмы застройщики, то федеральный закон вручает инициативу самим гражданам, пострадавшим от ?заморозков? на стройплощадках.

Итак, Федеральный закон N 210-ФЗ от 12 июля 2011 года внес изменения в статьи ряда законодательных актов, касающиеся процедуры банкротства застройщика, обманувшего (вольно или невольно) своих дольщиков. Теперь после банкротства застройщика, его дольщики могут претендовать на получение не только денег (своих взносов), но и своего недостроенного дома. На всякий случай поясним, что и областной и федеральный законы касаются не только буквально ?дольщиков? ? то есть граждан заключивших договор участия в ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, но и любых граждан внесших средства в строительство многоквартирного дома.

До появления федерального закона N 210-ФЗ обманутый дольщик, при банкротстве застройщика, мог рассчитывать только на возврат денег, вложенных им в строительство. Понятно, что возвращенная сумма оказывалась гораздо меньше, чем рыночная стоимость неполученной квартиры. Теперь же, по новому закону, дольщики могут собраться вместе, организовать жилищно-строительный кооператив, написать заявление и, вместо денег получить в совместную собственность недостроенный дом, после чего, совместными усилиями достроить его и вступить во владение квартирами. Достройка потребует дополнительных денег от дольщиков, зато у людей появляется шанс получить жилье при посильных вложениях средств.

Правда, прежде чем забрать себе недострой, дольщикам придется сообща решить целый ряд вопросов. Вот наиболее сложные из них:

1. Надо погасить все долги застройщика в пользу банков и кредиторов первой и второй очереди (платежи по зарплате и за причинение вреда жизни или здоровью);
2. Если доля фирмы-застройщика в проблемном доме превышает совокупную долю участников строительства более чем на 5%, то дольщикам придется выкупить у застройщика часть его доли, чтобы была выполнена описанная 5-процентная норма;
3. Если в проблемном доме были двойные продажи (застройщик продал одну квартиру нескольким дольщикам), то часть дольщиков должна отказаться от получения квартиры и перейти в реестр ?денежных? кредиторов, чтобы в итоге количество дольщиков не превышало количество квартир в доме.
4. Граждане не желающие вступать в кооператив и участвовать в достройке дома, должны написать заявление на возврат своих взносов в денежной форме.

В целом нормы, прописанные в федеральном законе претворить в жизнь достаточно непросто. Дольщикам надо, во-первых, организоваться и провести ряд довольно сложных процедур, а во-вторых, найти средства на достройку дома и выполнение перечисленных выше требований. Поэтому конкретно в Свердловской области, наличие своего (во многом более приспособленного к нуждам дольщиков) областного закона, может сделать федеральный закон невостребованным со стороны обманутых дольщиков. Впрочем, оба закона могут оказаться востребованными на равных.