Рефинансирование. Теперь не только ипотека

Рефинансирование* ? это не только экономия на общей сумме платежей по кредиту, но и способ спокойно погасить займ, ставший вдруг неподъемным из-за уменьшившихся доходов заемщика

Андрей ГУБАНОВ

* Довольно часто рефинансированием называют процесс перекредитования. Это не совсем грамотно, однако термин уже устоялся, и мы тоже будем им пользоваться.

Денис гасил ипотечный кредит уже третий год. Поначалу казавшийся тяжелым ежемесячный платеж в 15 тыс. руб. сегодня уже почти не ощущался. Поэтому Денис решил взять еще одну ипотеку ? на загородный участок. Но, увы, этому помешали несколько полученных сравнительно недавно и пока еще не погашенных кредитов (плазма, мебель, то да се). Даже в ?своем? банке, узнав о ворохе долгов, в земельной ипотеке отказали. Денис собирался махнуть рукой, но тут ему на глаза попалась статья в журнале. Творчески ее переосмыслив, наш герой отправился в банк, сел напротив кредитного эксперта и изложил ему свое видение ситуации. В результате банк рефинансировал Денису его прежний ипотечный кредит. Под залог купленного на него жилья был оформлен новый займ, средств которого оказалось достаточно, чтобы окончательно погасить все уже имеющиеся Денискины займы, плюс хватило на тот самый участок. При этом ежемесячный платеж вырос не так уж заметно?

Суть рефинансирования ипотечного или любого другого кредита проста: заемщик берет на более выгодных условиях новый кредит, чтобы погасить старый. Разумеется, многим заемщикам выгодно перекредитоваться, но число их не столь велико. И хотя спрос на эту услугу сохраняется, но когда дело доходит до расчетов, часто оказывается, что выгода минимальна, и заемщик откладывает решение этого вопроса. Также у кредита должна быть история ? нельзя взять кредит сегодня, а рефинансировать его завтра.

Да и сами банкиры нередко отказывают заемщикам в рефинансировании. Как признался представитель одного из банков, к нему за перекредитованием, бывает, обращаются заемщики из других банков, которые успели неоднократно сорвать сроки платежей по первоначальному кредиту и чья главная цель ? избавиться от претензий со стороны прежнего банка. Разумеется, таким клиентам рассчитывать не на что. Как при обычном кредите, так и при рефинансировании банкиры внимательнейшим образом изучают кредитную историю клиента. Причем отказать в рефинансировании могут и менее ?криминальным? заемщикам. Например, если банк не устраивает форма подтверждения дохода, рабочий стаж, состояние квартиры, находящейся в залоге и т. д.

Как перекредитовать свою ипотеку (в чужом банке)

Шаг 1. Посчитать целесообразность рефинансирования.
Шаг 2. Провести оценку квартиры, находящейся в залоге (оценщик должен быть аккредитован в выбранном банке).
Шаг 3. Обратиться в новый банк с заявлением на рефинансирование, результатами оценки, бумагами, подтверждающими платежеспособность, прежним кредитным договором и т. д.
Шаг 4. Получить решение кредитного комитета о возможности выдачи кредита на погашение прежнего.
Шаг 5. Подать в старый банк заявление с просьбой принять сумму в счет остатка задолженности.
Шаг 6. С полученным согласием прийти в новый банк и заключить с ним кредитный договор.
Шаг 7. Получаете средства нового кредита (наличными или на счет, открытый в старом банке).
Шаг 8. После погашения прежнего долга снимаете залог с недвижимости (через ФРС).
Шаг 9. Закладываете недвижимость новому банку?кредитору.
Шаг 10. Гасите новый кредит.

?Свой? банк ? это хорошо

Помочь сэкономить на общей сумме платежей ? это далеко не все, на что способно рефинансирование. С помощью рефинансирования заемщик может достичь одной из четырех целей:

1. Удешевить кредит за счет понижения процентной ставки по кредиту.
2. Снизить платеж по кредиту за счет снижения ставки и увеличения срока кредита.
3. Увеличить сумму кредита (например, оформив в залог подорожавшую недвижимость).
4. Увеличить срок кредита, при этом снижаются ежемесячные платежи по кредиту.

Сложнее всего рассчитать первую ситуацию. Обычно перекредитование для удешевления кредита имеет смысл, если новый кредит можно получить под процент на 2,5?3% ниже, чем прежний. На первый взгляд, порог может быть и ниже. Даже при снижении ставки на 1% можно получить выгоду. Однако при перекредитовании неизбежно возникнут затраты и потери, которые просто съедят выгоду, если она будет маленькой.

Вот список этих затрат и потерь:

• комиссия или штраф (?старому? банку) за досрочное погашение кредита (встречается редко);
• госпошлина за снятие залога с недвижимости и регистрацию нового залога (от 1 тыс. руб.);
• сборы ?нового? банка за оформление кредита (от 0 до 1% суммы кредита);
• услуги оценочной компании (как правило, 2,5?6 тыс. руб.);
• услуги нотариуса (от 0 до 1% цены недвижимости);
• комиссия за перевод денежных средств от ?нового? банка ?старому? (до 1% суммы);
• услуги страховой компании (от 0 до 1,3% оставшейся суммы кредита);

Собственно, при рефинансировании придется понести примерно те же затраты, что и при оформлении обычного ипотечного кредита. Возможно, удастся сэкономить на страховке. Это если страховая компания, в которой был оформлен полис при получении ?старого? кредита, аккредитована в банке, выдающем ?новый? кредит. Ну и, конечно, весьма ощутимая экономия получится, если перекредитовываться в том же банке, где был оформлен ?старый? кредит (в ?своем? банке).

Про ?свой? банк мы запомним. Это нам пригодится чуть позже. Но пока мы попытаемся посчитать итоговую сумму затрат на перекредитование ипотеки. Сделать точный расчет не получится (платежи в банках сильно различаются), поэтому посчитаем ?в среднем по больнице?. Если сложить все пункты, то для кредита с непогашенным остатком 1 млн руб. размер затрат на рефинансирование составит что-то около 25?30 тыс. руб. В том числе в 10?12 тыс. обойдется страховка. При этом если перекредитовываться в своем банке, то можно обойтись без платы за страховку, перевод денег и оценку недвижимости. В результате накладные расходы составят около 10?15 тыс. Плюс к тому сама процедура оформления нового кредита взамен старого в своем банке потребует гораздо меньше времени и нервов.

Как уломать банкиров

К сожалению, сегодня далеко не все банки готовы рефинансировать собственные кредиты. Да и в тех, кто предлагает подобную услугу, требуется пройти через кредитный комитет, который может одобрить, а может и отказать в предоставлении ?нового? кредита. И такое происходит не так чтобы уж совсем редко. Сами посудите, зачем банку снижать ставку для заемщика, который исправно платит проценты, назначенные раньше.

Но есть способ уломать банкиров. Если вам отказались понизить ставку в своем банке, надо посчитать, имеет ли смысл связываться с перекредитованием в чужом банке. Если имеет ? тогда действуйте! Для начала соберите нужные бумаги и подайте заявление на рефинансирование своего ипотечного кредита в чужой банк. Если у вас не было просроченных платежей по кредиту, то, скорее всего, чужой банк одобрит вашу заявку. Вот тут-то и наступает момент истины. Вы берете решение кредитного комитета чужого банка, идете с ним в свой банк и снова требуете снизить ставку.

Опыт показывает, что когда кредитный комитет увидит, что вас готов перекредитовать другой банк, он становится гораздо более сговорчивым. Весьма вероятно, что в этот раз решение будет положительным. Были случаи, когда своих заемщиков в подобной ситуации перекредитовывали банки, которые даже не предоставляют услугу по рефинансированию ипотеки или рефинансируют только кредиты чужих банков.

На крайний случай, если свой банк все-таки откажет, никто не мешает вам пойти за новым кредитом в тот банк, который уже выдал вам свое положительное решение.

?Автоклассика?

Классический вариант рефинансирования автокредитов по схеме не отличается от рефинансирования ипотеки. Так же для погашения одного кредита берется второй, с более подходящими условиями. Однако есть принципиальные различия в идеологии. Ипотеку почти всегда рефинансируют, чтобы снизить общую сумму выплат в счет процентов. Но с автокредитами такое почти невозможно.

Такой кредит выдается на сравнительно небольшой срок, поэтому за время его жизни процентные ставки не успевают опуститься до уровня, позволяющего сэкономить. Этому же мешают относительно небольшие (по сравнению с ипотекой) суммы автокредитов. Поэтому граждане чаще пользуются рефинансированием автокредита, когда хотят снизить не общую сумму выплат, а размер ежемесячного платежа. При этом увеличивается срок кредита и, как следствие, общая сумма выплат.

Например, человек, занявший 500 тыс. руб. на 2 года под 13% годовых, выплачивает ежемесячно 24 тыс. Но если через год он перекредитует остаток по своему кредиту под тот же процент на срок 3 года, то ежемесячный платеж составит около 10 тыс. руб. Такой схемой пользуются те, у кого в период погашения кредита изменились обстоятельства (уменьшился доход или увеличились расходы).

Впрочем, если прежний автокредит был оформлен в режиме ?экспресс?, то его рефинансирование позволит реально сэкономить на сумме выплат (как в случае с ипотекой). Процентные ставки по экспресс-кредитам могут зашкаливать за 20% годовых. И если, например, рефинансировать такой кредит с остатком 500 тыс. руб. под ставку 13%, то экономия на сумме платежей (при оставшемся сроке выплат 2 года) составит 40 тыс. руб.

Как и в случае с ипотекой, перезарядка автокредита потребует дополнительных расходов: банковская комиссия (от 4,5 тыс. руб.), оценка, новая страховка и пр. Кстати, автовладельцам можно посоветовать менять банк, когда придет время продлевать страховку. Тогда не придется дважды платить за один и тот же период. Услуги по классическому рефинансированию автокредитов в Екатеринбурге предоставляет, в частности, Абсолют Банк.

Перезагрузка автомобиля

Помимо классического рефинансирования автокредита существует ?рефинансирование по схеме trade-in?. Это когда автомобиль, купленный в кредит, возвращается в салон еще до окончания погашения кредита. При этом одновременно в другом банке оформляется кредит, средства которого идут на погашение первого займа и на покупку новой машины. Деньги, полученные от продажи первого авто, идут как первый взнос при покупке нового.

Схема, когда автосалон берет прежний автомобиль заемщика в качестве первого взноса при покупке новой машины, называется ?tradein ?. Если ?старый? автомобиль, участвующий в этой схеме, куплен в кредит и кредит еще не погашен, то к trade-in добавляется рефинансирование и мы получаем рефинансирование по схеме trade-in.

Работает эта схема даже проще, чем кажется на первый взгляд. Главное, чтобы марка ?старого? авто подходила автосалонам, с которыми работают банки, предоставляющие услугу по рефинансированию trade-in. Ну, и следует быть готовым к тому, что сдаваемая в автосалон ?старая? машина может быть оценена на 10?20% ниже ее реальной стоимости.

Кредит? просто кредит

Самой малораспространенной в линейке услуг по обновлению кредитов остается рефинансирование потребительских кредитов. Это, в общем, логично. Сроки и размеры подавляющего большинства кредитов этого типа не позволяют получить ощутимой выгоды (или уменьшения ежемесячных платежей) от рефинансирования. К тому же большинство заемщиков могут сами рефинансировать свои кредиты, взятые на покупку холодильника-телевизора.

Для этого всего-то надо пойти в другой банк, взять кредит и досрочно погасить предыдущий. Правда, надо, чтобы доход заемщика был таким, чтобы с учетом платежей по старому кредиту, его хватало на погашение нового. Тем, кто так не может, и нужен специальный продукт по рефинансированию потребительских кредитов, когда один кредит выдается взамен первого и заемщику не обязательно иметь доход, позволяющий гасить сразу оба.