Как свить бизнес-гнездышко

ЧТОБЫ ОБЗАВЕСТИСЬ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ МОЖЕТ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕДВА ЛИ НЕ ДЕСЯТКОМ СПОСОБОВ

Елена СОРОКА

С чего начинается бизнес? Для подавляющего большинства предпринимателей ? с офиса. С того самого места, где вы поставите свои кресло и компьютер, куда проведете телефонную линию и где будете принимать своих клиентов и партнеров.

Подойти к вопросу поиска помещения для офиса или склада, магазина или ресторана можно по-разному. Недвижимость можно купить, арендовать, построить. Можно вступить в долевое строительство, переделать квартиру под нежилое помещение, приобрести квадратные метры в лизинг или в кредит. Выбирая, какой пойти дорогой, ориентироваться надо на целый ряд факторов ? от рода деятельности до располагаемых средств и ожидаемых доходов от бизнеса.

В аренду или в собственность

Это вопрос, который вы должны задать себе в первую очередь. Конечно, если вы совсем новичок в океане капитализма и за душой у вас ? лишь скромные средства на старт, то покупка помещения может оказаться вам не по карману. По данным аналитического отдела КБ ?Ярмарка?, средняя стоимость квадратного метра в офисных зданиях составляет около 73,5 тыс. руб., офисы в жилых домах стоят чуть дешевле ? 67,5 тыс. за ?квадрат?. В центре Екатеринбурга цены выше, в среднем около 100 тыс. руб. за метр. Если же не покупать офис, а взять его в аренду, то обойдется это (помесячно за квадратный метр) в среднем в 870 руб. (в офисных зданиях) или в 1015 руб. (в новых бизнес-центрах).

Как видите, разница между покупкой и арендой помещения ощутимая. Простая арифметика подскажет вам, что если вы хотите мягко, без стрессов и повышенных рисков ?стартануть?, лучше взять офис в аренду. Разумеется, чем дальше от центра расположен офис, тем дешевле вам это обойдется.

Покупать помещение имеет смысл либо опытным состоявшимся бизнесменам, либо если в планах у предпринимателя проект, требующий серьезных вложений в оборудование помещения. Например, ресторан или ночной клуб премиум-класса. Чтобы подобный проект имел успех, необходимо большое внимание уделить интерьеру, сделать его максимально эксклюзивным. Но не каждый хозяин квадратных метров позволит перепланировать свою собственность. Да и предпринимателю вряд ли стоит вкладывать деньги в ремонт чужого помещения.

Жилое в нежилое. Оно того стоит?

Цены на жилую и коммерческую недвижимость почти сравнялись. Поэтому скупка квартир на первых этажах с целью превращения их в офисы уже не столь популярна. По словам специалистов, сегодня превращать квартиру в офис невыгодно. Как заметил начальник управления по работе с клиентами малого и среднего бизнеса ОАО ?ВУЗ-банк? Дмитрий Попов, процедура перевода жилого помещения в нежилое в последние годы усложнилась. Она может затянуться на месяцы и даже годы. А у предпринимателя время ? деньги. Может случиться, что пока вы устраиваете в квартире магазин, офис или салон красоты, ситуация на рынке недвижимости изменится настолько, что вы останетесь в проигрыше. Конечно, если вы купили квартиру под офис в ?бойком месте? ? бояться нечего, на такую недвижимость цена не упадет.

По словам генерального директора ?Группы компаний АН ?Новосёл?? Евгения Новосёлова, стоимость жилой недвижимости, которую вы собираетесь превратить в офис или магазин, зависит от десятка факторов. Прежде всего, конечно, от месторасположения, развитости инфраструктуры, покупательского трафика. На цену влияет также формат данного помещения, возможность парковки и прочее.

А теперь еще раз призовем на помощь арифметику. Посчитайте, во сколько вам обойдется покупка квартиры, капитальный ремонт, перевод помещения в нежилое. Прибавьте к этому временные затраты, которые, как сказано выше, порой непредсказуемы. А теперь сравните полученную цифру со стоимостью готового офиса в том же районе. Скорей всего, готовый офис будет стоить дешевле. Впрочем, дефицит коммерческой недвижимости вынуждает многих бизнесменов идти по сложному пути и превращать спальню и кухню в комнату переговоров и кабинет директора.

Если вы выбрали именно этот путь, то, возможно, вам следует обратиться за помощью к профессионалам. Хозяин квартиры, расположенной там, где вы хотели бы свить свое трудовое гнездышко, может начать вас ?шантажировать?. Стоит ему понять, что ради его жилплощади вы готовы на многое, он примется выставлять немыслимые условия обмена. Например, подарить ему вместо его ?хрущевки? квартиру улучшенной планировки. Или предоставить ?трешку? вместо ?двушки?. Тут-то и понадобится помощь специалиста, который оценит требования владельца квартиры и скажет, стоит ли вам с ними соглашаться.

Следующим этапом станет оформление перевода жилой недвижимости в нежилую. Успех этого начинания во многом зависит от вида вашего бизнеса. Как утверждают специалисты, наименьшее сопротивление встречают те, кто оборудует в квартире обычный офис. Сложнее превратить жилое помещение в промтоварный магазин или аптеку, еще труднее ? в продуктовый магазин. Получить разрешение на переоборудование квартиры в заведение общественного питания практически невозможно.

Купить сразу, частями или в рассрочку

Купить недвижимость можно целиком, а можно частями. То есть в кредит, в лизинг или приняв участие в долевом строительстве. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Самое популярное решение ? кредит. Причем используются как предпринимательские кредиты (недавно банки начали предлагать долгосрочные кредиты на коммерческую недвижимость), так и обычные ипотечные кредиты для физических лиц (когда квартира покупается и переводится в нежилой статус).

Альтернативой кредиту является лизинг. От кредита он отличается тем, что банк не выдает вам деньги на покупку имущества (в данном случае ? недвижимого), а сам покупает его и передает вам в пользование (но не в собственность) до тех пор, пока вы не выплатите лизинговые платежи ? полную стоимость объекта. И только после этого вы становитесь полноправным владельцем. По словам Дмитрия Попова, с точки зрения клиента процедуры оформления лизинга и кредита на покупку недвижимости схожи. Однако большинство предпринимателей предпочитает пользоваться кредитом, так как он более понятен и предсказуем. Хотя гораздо более важный фактор, который заставляет предпринимателей делать выбор в пользу кредита ? вопрос права собственности. Не каждого предпринимателя устраивает, что объект становится его собственностью не сразу.

Еще один вариант приобретения коммерческой недвижимости ? участие предпринимателя в долевом строительстве офисных помещений. Это относительно новое для нашего рынка явление вызывает у представителей малого и среднего бизнеса недоверие и массу вопросов. Но, по словам наших экспертов, если вы выбрали надежного застройщика, риск минимален. Правда, в последнее время, по мнению Дмитрия Попова, в связи с продажей крупных офисных центров ?мелкой нарезкой? возникает специфический риск ? низкое качество дальнейшего управления данным офисным центром с большим количеством мелких собственников. Помочь в оценке этих рисков могут как профессиональные риэлторы, так и банки, занимающиеся коммерческой ипотекой. Они оказывают клиентам услуги по подбору объекта, экспертизе его юридической чистоты и сопровождению сделки.

ВАЖНО

Единственный выход ? сделать вход
Превращая квартиру на первом этаже жилого дома в нежилое помещение, помните, что по закону на вашу территорию должен вести отдельный вход. То есть клиенты должны попадать к вам не через общий подъезд, а через отдельную дверь. В противном случае жильцы дома имеют право подать на вас в суд за нарушение порядка и спокойствия.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Евгений Новосёлов, генеральный директор ?Группы компаний АН ?Новосёл?:
? Процедура перевода помещения в статус ?нежилого? занимает не меньше шести месяцев. Зачастую количество потраченного времени зависит от района и даже от времени года. Вообще, покупка квартиры с целью переобустройства ее в офис или магазин требует обстоятельного подхода, поэтому рекомендую будущим собственникам такого помещения обращаться к профессиональному риэлтору. Если вы проконсультировались заранее, еще до покупки квартиры, и специалист вынес положительный вердикт о возможности перевода, то, как правило, результат можно гарантировать на 100%.

Дмитрий Попов, начальник управления по работе с клиентами малого и среднего бизнеса ОАО ?ВУЗ-банк?:
? Выгоды лизинга недвижимости проявляются в возможности существенной налоговой экономии за счет ускоренной амортизации объекта (сокращение налога на имущество) и включения лизинговых платежей в затраты (сокращение налога на прибыль). Однако для субъектов малого бизнеса, состоящих на специальных налоговых режимах (?упрощенка?, ЕНВД), лизинг может оказаться невыгодным из-за включения НДС в состав лизинговых платежей. Также развитие лизинга недвижимости сдерживают коллизии в законодательстве и негативная судебная практика по налоговым спорам.