Налоговый вычет при покупке жилья: новации 2012 года

Андрей ГУБАНОВ

Лучше всего рассказ о налоговом вычете начинать со старой восточной присказки: ?Враг моего врага ? мой друг?. Для нормального человека, взимаемый с него налог ? явление достаточно неприятное. А вычет, который, по сути, противостоит этому самому налогообложению, оказывается для человека субстанцией приятной и полезной. Налог ? враг, а налоговый вычет ? друг.

Сегодня мы поговорим об имущественном налоговом вычете, который предоставляется человеку, купившему жилье. Механика проста, гражданин покупает жилье, потом подает заявление в налоговую, и освобождается на какое то время от подоходного налога. Каникулы длятся пока сумма оставленного человеку налога, не станет равной 13% от стоимости приобретенного жилья (на всякий случай напомним, что размер налога на доход физических лиц ? НДФЛ ? также составляет 13%). То есть получается, что человеку позволили не платить налог с суммы, потраченной на жилье. Правда, есть нюанс ? если покупка обошлась не дороже 2 млн. руб., то из-под налога выводится вся сумма, уплаченная при сделке, если же жилье стоило дороже 2 миллионов, то из-под налога выводится только 2 млн. руб. и не больше. То есть бюджет может оставить человеку не более 260 тыс. руб. (это как раз 13% от 2 миллионов).

Существует два способа воспользоваться имущественным налоговым вычетом: первый ? через работодателя; второй ? через районную налоговую инспекцию. В первом случае, как было описано выше, бухгалтерия просто перестает вычитать НДФЛ из доходов гражданина, следовательно, его заработок увеличивается на 13%. Если пойти по второму варианту (через налоговую инспекцию), то человек продолжает платить НДФЛ, зато по истечении календарного года бюджет возвращает ему весь подоходный налог за 12 месяцев.

В предыдущих публикациях мы неоднократно описывали методику оформления имущественного налогового вычета. Сегодня же поговорим о том, какие перемены в правилах его получения произошли в ушедшем 2012 году. Сразу оговоримся, принципиально ничего не изменилось. Однако появилось несколько официальных бумаг, вносящих ясность в некоторые спорные моменты. Причем, что приятно, практически во всех случаях неоднозначные ситуации трактовались в интересах гражданина (налогоплательщика).

Какая отделка попадает в вычет

В первую очередь для нас представляют интерес два письма Министерства финансов РФ, в которых речь идет о включении в состав налогового вычета расходов на отделку жилья. Это письмо N 03-04-08/7-3 (от 17.01.12) и письмо N 03-04-05/7-138 (от 09.02.12). Но для начала небольшое пояснение: если человек купил жилье без отделки, то в сумму налогового вычета (как выше говорилось ? в пределах 2 млн. руб.) можно включить затраты на доведение помещения до жилого состояния. Понятно, это имеет смысл, только если жилье было куплено менее чем за 2 миллиона.

Так вот, в упомянутых письмах Минфина говорится, что включение в налоговый вычет расходов на отделку приобретенного жилья возможно, если в договоре купли-продажи указано, что приобреталась квартира (дом) без отделки. Впрочем, это мы знали и раньше. Новым же стало то, что в официальной бумаге появилось четкое указание, какие именно расходы, связанные с отделкой квартиры, можно включить в состав имущественного налогового вычета. Минфин говорит, что в этом вопросе следует руководствоваться Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 (ОКВЭД) (КДЕС Ред.1), группа 45.4. При этом, в письме министерства говорится, что ?к отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве вышеуказанных отделочных работ?.

Чтобы понять, что именно имеет в виду Минфин, обратимся к тому самому ОКВЭД. Нужная нам группа 45.4 включает производство штукатурных, малярных, стекольных, столярных, плотничных и ряда других работ. В том числе сюда входят установка дверных и оконных блоков, кухонного оборудования, лестниц, облицовка дорожек и внутренних двориков, устройство паркетных и иных полов, облицовка стен, установка частных плавательных бассейнов и декоративных металлических изделий (панелей, сеток, решеток, в том числе на радиаторы) и т.д.

Чуть позже ? в апреле 2012 года появилось еще одна официальная бумага с разъяснениями по поводу затрат на отделку приобретенного жилья. Письмо Минфина N 03-04-05/9-538 от 20.04.12 разъясняет довольно редко встречающуюся ситуацию, когда жилье без отделки приобретается не по договору долевого участия, а на вторичном рынке. Так вот, если в договоре купли-продажи указано, что предметом сделки является квартира без отделки, то покупатель в дальнейшем сможет включить в налоговый вычет расходы по доведению квартиры до жилого состояния.

Покупка доли квартиры

Тогда же в апреле 2012 года свет увидело еще одно письмо Минфина, касающееся, на этот раз, налогового вычета при приобретении доли в праве собственности на объект недвижимости. Выше мы говорили, что какова бы ни была стоимость приобретенного жилья, человек сможет оформить вычет не сумму не более 2 миллионов, то есть бюджет вернет ему максимум 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей).

Если же объект покупают в общую собственность несколько человек, то упомянутая сумма распределяется между совладельцами пропорционально долям. То есть все вместе они получат из бюджета опять же не более 260 тысяч.

Как же быть, если человек купил не целую квартиру, а ее долю? Ведь в этом случае этот ?кусочек? формально считается отдельным объектом недвижимости. А значит, почему бы не предоставить покупателю оного полновесный налоговый вычет с лимитом в 2 миллиона. Именно так предписывает делать Письмо Минфина N 03-04-05/7-473 от 10.04.12 . Дословно там сказано: "?если налогоплательщик является единственным приобретателем доли в праве общей долевой собственности на квартиру, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в полном размере".

А теперь давайте представим картину ? два совладельца (например, мать и дочь) продают квартиру двум покупателям (например, семейной паре). Сделку можно оформить как продажу квартиры, а можно, как продажу двух отдельных долей по двум отдельным договорам. Во втором случае, если стоимость квартиры 4 миллиона и более, то каждый из покупателей может заявить вычет на 2 млн. руб. И супруги получат из бюджета суммарно 520 тыс. руб.

Теоретически налоговая инспекция может попытаться через суд признать сделку притворной и добиться ее аннулирования. Но судебная перспектива подобного дела неочевидна.

Налоговые каникулы в наследство

Напоследок расскажем о еще одном, уже осеннем письме денежного министерства. Оно касается наследования права на налоговый вычет. Выше мы говорили, что использование имущественного вычета при покупке жилья как правило, растягивается на несколько лет. За это время всякое может случиться. Обычно если человек, не успевший до конца воспользоваться вычетом при покупке жилья, уходит в мир иной, его наследники получают жилье, но не право на налоговые каникулы. Однако, как нам рассказало письмо Минфина РФ N 03-04-08/4-311 от 19.09.12, в некоторых случаях наследование все же осуществимо. В письме в частности сказано, что если наследодатель являлся супругом наследника, и жилье приобреталось в их общую долевую собственность, то вне зависимости от того, на кого из супругов оформлены документы, подтверждающие факт оплаты приобретенной недвижимости, супруг-наследник имеет право на получение имущественного вычета в части наследуемой им доли умершего супруга.