Жилищный, строительный, надежный?

На смену ?долевке? пришли жилищно-строительные кооперативы. нам осталось научиться отличать надежные ЖСК от ненадежны

Андрей ГУБАНОВ

ЖСК

Наш разговор о тех ЖСК, которые занимаются реальным строительством и фактически стали заменой свернувшегося долевого строительства.

Что такое ЖСК?

В каждом крупном городе существуют десятки ЖСК, которые занимаются настоящим строительством. Чаще всего за таким кооперативом стоит фирма-застройщик, которая благодаря ?драконовскому? закону о ?долевке? теперь не может открыто собирать деньги с граждан и вынуждена создавать свои карманные кооперативы. Среди таких ЖСК, в принципе, могут встречаться и мошеннические конторы, но в общем схема вполне жизнеспособная и похожа на ЖСК советского образца. Человек вносит пай в размере стоимости жилья, а потом ждет окончания строительства и получает новенькое ?гнездышко??

Тем не менее многие юристы считают, что для граждан, вступление в такой кооператив, поступок достаточно рискованный: члены ЖСК защищены даже хуже тех горожан, которые вложили деньги в долевое строительство? При вступлении в ?долевку? человеку предлагался к подписанию более-менее понятный договор долевого участия, в котором относительно четко прописывались его права и обязанности. В случае нарушения договора гражданин мог через суд без особых проблем отстоять свои права. А вот ситуация с ЖСК более сложная.

Почему могут быть проблемы

Для начала давайте разберемся, что такое жилищно-строительный кооператив. Представьте, вот мы с вами, уважаемый читатель, объединились для строительства дома на две квартиры. Получился ЖСК. Мы наняли для строительства двух гастарбайтеров, а те ушли в запой. Понятно, что предъявлять претензии друг к другу нам бессмысленно. Надо воздействовать на строителей.

Но вот тут-то и кроется самый большой подводный камень ЖСК. Это нам с вами хорошо ? мы вдвоем можем договориться и пойти усовестить пьяных строителей. А если в кооперативе 500 человек? Ведь мы, живя в готовом доме, и то не общаемся с соседями, а тут и вовсе незнакомые люди в кооперативе собрались. Как со всеми договориться? И даже если вы попробуете связаться с другими пайщиками, то в правлении ЖСК их телефонов вам не дадут. Вот и выходит, что вся полнота власти в кооперативе находится не у пайщиков, а у правления. И если правление не захочет судиться со строителями, то вы ничего сделать не сможете.

Вы оказались в заложниках у правления. Подать в суд на членов правления невозможно. Ведь вы с ними формально члены одного коллектива и не связаны договорными отношениями. А подать в суд на строительную компанию, срывающую сроки, правление ?не хочет?. Все! Безвыходная ситуация!

Юридические претензии к организаторам таких финансовых конструкций предъявить невозможно. Как говорят юристы, ?предусмотренная уставом ЖСК субсидиарная ответственность за убытки выводит их реальных организаторов из зоны гражданско-правовой ответственности в зону добровольности присоединения новых членов?? Даже закон о защите прав потребителей не поможет, поскольку пайщик кооператива ? не потребитель.

Если ЖСК, в который вы вступили, создала компания-застройщик, можете быть уверены, что эта компания жестко контролирует правление кооператива. И сменить это правление вы не сможете, во-первых, потому что не соберете голоса большинства пайщиков, а вовторых, потому что учредительные документы составлены так, чтобы правление оказалось несменяемым.

О сомнительной надежности жилищно-строительных кооперативов говорит и, например, то, что банки отказываются принимать паи в ЖСК в качестве залога при выдаче кредитов. Банкиры не считают долю в ЖСК надежной собственностью.

Бывают надежные кооперативы

Несмотря на все риски россиянам все же не следует вовсе отказываться от участия в ЖСК. У нас с вами просто нет иного способа участвовать в строительстве жилья. Ведь ?долевка?-то практически исчезла. А значит, мы все-таки не будем шарахаться от всех ЖСК, а научимся выбирать из них самые надежные.

Некоторую дополнительную гарантию может дать доброе имя застройщика, стоящего за выбранным вами ЖСК. Причем желательно, чтобы это партнерство широко рекламировалось. Строительная компания, потратившая много лет на создание имиджа и репутации, не станет создавать ЖСК с нехорошими целями.

Правда, если некий кооператив утверждает, что у него в партнерах известный застройщик, не спешите этому верить. Обязательно проверьте это у самого застройщика. Хотя бы просто позвоните в его офис и спросите. При этом не забудьте уточнить полное название кооператива, а то окажется, что застройщик работает с ЖСК ?Муравей?, а вы собираетесь вступать в ЖСК ?Муравей и стрекозел?.

Не надо спешить вступать в кооператив. Придите в офис ЖСК несколько раз, подумайте, возьмите все документы и неспешно изучите их дома. Обязательно ознакомьтесь с бумагами о землеотводе, с проектом, узнайте, есть ли у кооператива разрешение на строительство.

Ну и, конечно, внимательно посмотрите устав ЖСК и документы о постановке на налоговый учет ? свидетельство Министерства по налогам и сборам о регистрации кооператива?. Если вам не дают бланк договора для консультации с юристом, можно смело разворачиваться, уходить и никогда не иметь дела с подобной организацией. Да, и еще не следует иметь дела с компаниями, которые вместо внятных ответов и предъявления официальных бумаг начинают сыпать громкими словами типа ?Президентская программа?, ?льготное партнерство с финансовыми структурами?, ?прямая кредитная линия Всемирного банка?. За подобным ослепляющим словесным туманом ничего хорошего крыться не может.

Как снизить риск

С ЖСК можно иметь дело, если он отвечает следующим запросам:

  • Партнер ЖСК ? известная фирма-застройщик, не замеченная ранее в непорядочном отношении к гражданам;
  • В офисе ЖСК вам показали учредительные документы, устав, бумаги на землю, проект дома, разрешение на строительство;
  • Вам разрешили взять бланк договора о вступлении в кооператив для консультации с юристом;
  • Вам помогли встретиться с уже вступившими.

Check Also

Модные фасады

Попробуем разобраться в некоторых тенденциях сегодняшнего индивидуального строительства. К каким стилям ныне тяготеет частный застройщик и какие технологии и материалы позволяют реализовать такие архитектурные запросы?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика