Запредельная ипотека

Особенности интернациональных кредитов

Василий СТРЕЛЬЦОВ

Первый случай покупки екатеринбуржцем в кредит недвижимости в Венгрии вышел неожиданным. Получение кредита в планы нашего земляка не входило. Он просто собирался приобрести малюсенький горный пансионат в этой стране, но ему немного не хватило денег. В то время в Екатеринбурге подходящий займ можно было получить только под 24% годовых, что было слишком? И тогда венгерский владелец пансионата предложил россиянину взять под гораздо меньший процент кредит в тамошнем банке. И даже взялся замолвить за него словечко. Екатеринбургская риэлторская компания, продававшая пансионат, подтвердила платежеспособность клиента, и сделка состоялась.

Сегодня через ипотеку можно покупать жилую недвижимость во многих странах. Если у вас есть $30 тыс., то вы уже можете задуматься о вложении их в заграничное жилье. Для первого взноса этого хватит? При покупке импортного жилья кредит оформляется в банке той страны, в которой расположена недвижимость. Самая доступная ипотека ? в Испании. Помимо невысокой ставки, там терпимое законодательство и адаптированные под россиян банковские процедуры. Как заметил Владелец компании ?E-STYLE construcciones? Сергей Заверуха: ?Там с ипотекой все очень просто, намного проще, чем в России?.

А процент-то ?плавает?!

Большинство ипотечных кредитов в Европе выдаются под плавающий процент. Банк обозначает фиксированную ставку на первый год, а со второго года процент может пересматриваться. За основу берется одна из межбанковских ставок. В Испании, как правило, это EURIBOR (ставка рефинансирования Евробанка). К ней прибавляется прибыль банка ? 1,5?2%. В Испании сегодня ставка по ипотечным кредитам для россиян чаще всего укладывается в вилку 3,75?4,25%

Также наши сограждане могут купить в кредит жилье в Италии, Франции, на Кипре? А банки Великобритании предлагают целую линейку кредитов. В том числе есть, например, инвестиционный кредит для тех, кто в стране не проживает, но желает вложить деньги в британскую недвижимость.

Десять шагов до заграницы

Получить ипотечный кредит за рубежом самому почти невозможно. Обычно это делается через агентство, имеющее опыт получения кредита для россиян. Консультант подготовит бумаги, проведет переговоры с банком и надлежащим образом представит вас банкиру.

Стандартная схема покупки недвижимости за рубежом через ипотеку выглядит следующим образом:

1. Найти компанию, которая занимается оформлением таких сделок, договориться о покупке.
2. Предоставить документы и получить предварительное заключение о возможности получения кредита за рубежом.
3. Прибыть в страну, встретиться с представителем компании, найти переводчика.
4. Открыть расчетный счет в банке, получить заключение о возможности кредита.
5. Осмотреть предлагаемые объекты.
6. Выбрать объект и зарезервировать его, внести аванс 3?5 тыс. евро.
7. Заключить предварительный контракт со строительной компанией.
8. Сделать первоначальный взнос ? 10?50% стоимости недвижимости.
9. Оформить и нотариально заверить сделку купли-продажи, кредитный договор и договор залога (ипотеки).
10. Договор зарегистрировать в Госреестре.

Все! Вы ? владелец.

Компания-консультант может брать за свои услуги плату (около 2% от стоимости недвижимости) либо ее интерес изначально ?забит? в цену недвижимости. Еще необходимо будет оплатить услуги нотариуса, налоги, купить страховку (200?400 евро), заплатить банку за открытие счета. Как правило, все платежи проводит сам банк, автоматически списывая нужную сумму с вашего счета. Во Франции стоимость услуг по оформлению сделки купли-продажи может достигать 8% от стоимости объекта. В других странах, как правило, меньше. А самые низкие накладные расходы ? в Испании.

Поверьте мне, я хороший!

При оформлении ипотечного кредита в европейских странах важно объяснить, откуда у тебя деньги и насколько они легальны. Как правило, надо предоставить следующие бумаги:

1. Налоговую декларацию;
2. Справку о доходах за последние полгода (банк может ее и не потребовать, но в последнее время чаще требует);
3. Паспорт;
4. Если человек оплачивает не более 10% стоимости дорогой недвижимости, то банк требует дополнительные подтверждения добросовестности клиента, это могут быть гарантии российских банков.

Если европейский банк не устраивают бумаги, подтверждающие стабильность и законность ваших доходов, то можно попробовать такой вариант: положить деньги на депозит в другой банк в этой стране или приобрести там пакет ценных бумаг с хорошим доходом. Это станет гарантией для ипотечного банка. Обычно достаточно, если размер вклада составит 30% от цены жилья. Если эта схема не сработала, то первую недвижимость придется покупать без оформления ипотеки. Зато потом под уже имеющееся жилье можно будет получить в местном банке кредит на вторую покупку.

Техника безопасности

Прежде чем вступать в отношения с агентством, помогающим в оформлении сделок с заграничной недвижимостью, соберите о нем максимум информации. При этом учтите, что наличие сайта в интернете еще не значит, что фирма солидная.

Обратите внимание на перечень услуг. Солидная компания, как правило, берет на себя все сопровождение сделки: предоставляет переводчика, организует юридическое оформление, консультации нотариуса и адвоката. Вас должно насторожить, если деньги на первый взнос и на комиссии с вас требуют уже в России.

Если не владеете местным языком, то при оформлении сделки не подписывайте договоры и другие документы без предоставления нотариально заверенного русского перевода.

Как рассчитываться по кредиту в иностранном банке

Заемщик открывает расчетный счет в банке, оформляющем ипотеку. Сразу подписывается договор о безакцептном списании со счета сумм на погашение кредита и на накладные расходы. Большую сумму держать на этом счете невыгодно. На нее будет набегать слишком маленький процент. Лучше держать на нем минимальный резерв и периодически перечислять на этот счет необходимые средства со своего счета в российском банке. Из России разово можно перегонять до 4 тыс. евро без справок

Условия ипотечных кредитов для россиян

Страна	Процентная ставка	Первоначальный взнос*	Срок кредита
Испания	3,5?4,5%	10?50%	до 30 лет
Великобритания	5?6,5%	от 40%	10?40 лет
Кипр	4?6%	от 20%	до 15 лет
Франция	4,5?6%	от 15%	7?25 лет

* Первоначальный взнос в процентах от стоимости приобретаемого жилья.