Ипотека может ?взвинтить? цены на недвижимость

банк

В интервью ?Стань Богаче? начальник аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал о том, насколько доходными могут быть вложения в недвижимость Екатеринбурга. Главный вывод ? покупать жилье нужно сейчас: через несколько лет ипотека станет массовой, и цены на ?первичном? и ?вторичном? рынках могут резко вырасти

В: Михаил Иванович, каким образом можно получить прибыль от вложений в недвижимость Екатеринбурга?

О: В зависимости от целей инвестирования существует несколько вариантов.

Очень доходной может быть покупка жилья на небольшой срок с ее продажей при повышении цен на рынке. К примеру, в начале 2004 г. можно было приобрести однокомнатную ?хрущевку? и в конце 2004 г. продать ее на 60?70% дороже.

Второй вариант ? сдача купленных жилых площадей в аренду. Сам по себе этот подход менее привлекателен: в таком случае инвестиции обычно окупаются только через десять лет. Однако аренда может рассматриваться как дополнительный доход, когда основной целью собственника является повышение стоимости самого объекта недвижимости.

Можно вложить средства в офисное или торговое помещение и получать постоянный доход от аренды. Эта покупка окупится в среднем за 3?4 года. На сегодняшний день это один из наиболее привлекательных для инвестиций вариантов. Необходимо учитывать, что стоимость коммерческой недвижимости также растет достаточно высокими темпами (20 -30% в год). Однако инвестиции на рынке коммерческой недвижимости требуют более детального анализа и профессионального подхода, нежели на рынке жилья.

Насколько выгодны инвестиции в недвижимость? В 2004 г. на ?вторичном? рынке цены выросли в среднем на 55%, в течение трех кварталов 2005 г. ? на 12?13%. На ?первичном? рынке в прошлом году темп роста цен был меньше, чем на ?вторичном?, в 2005-м эти показатели почти сравнялись. То есть, если вы поставили целью получение дохода, нужно учитывать, что цены на жилье в ближайшее время будут расти на 1?2% в месяц.

В: Но такой рост цен нельзя назвать высоким и очень привлекательным для инвестиций. В каких случаях эта ситуация может измениться?

О: Скорее всего ситуация изменится через полтора?два года. Сегодняшние размеры рынка жилья ограничены финансовыми возможностями граждан. Цены на недвижимость таковы, что лишь узкая группа россиян может приобрести квартиру. Для того чтобы расширить рынок и вовлечь на него дополнительных покупателей, необходимо развивать ипотеку. После того, как через несколько лет этот способ привлечения средств станет более доступным и массовым, спрос резко вырастет.

Но не забывайте о том, что сегодня Екатеринбург застраивается ?точечно?, массовое жилищное строительство не ведется вообще. Поэтому резко увеличить объемы вводимого жилья невозможно. Если в ближайшее время эта проблема не будет решена, мы можем прийти к ситуации, когда спрос значительно превысит предложение, и цены снова стремительно ?пойдут? вверх.

Кстати, в течение пяти лет возможности ?точечной? застройки в центре города будут исчерпаны, и строители начнут более активно возводить жилье ?эконом-класса? на окраинах Екатеринбурга. В последние годы именно окраины и города-спутники (Верхняя Пышма, Березовский) демонстрируют наиболее высокие темпы роста цен. На это также нужно обратить внимание инвесторам, которые думают заработать на недвижимости.

В: Кроме ипотеки другие способы
привлечения средств для строительства получат свое развитие?

О: На мой взгляд, ипотека ? это, прежде всего, способ решения жилищной проблемы. Все-таки именно эта проблема наиболее актуальна для абсолютного большинства покупателей на рынке.

Что касается форм покупки на ?первичном? рынке, то после вступления в силу закона о долевом строительстве застройщикам работать с ?долевкой? стало невыгодно. Все большее их количество при продаже квартир используют жилищно-строительные кооперативы. Тем не менее, суть остается прежней: застройщик использует средства граждан для возведения дома, а граждане получают возможность приобрести квартиру с незначительной рассрочкой по более низкой цене. Как правило, цена квартир на начальной и конечной стадиях строительства в условиях стабильного рынка различается на 25?30%. Естественно, данная разница также привлекательна для частных инвесторов.

В: С какими проблемами могут столкнуться инвесторы, которые решили вложить свои средства в недвижимость? Как этих проблем избежать?

О: Прежде всего, нужно понимать, что недвижимость ? это товар с относительно низкой ликвидностью. Вы можете купить офисное помещение площадью 1000 кв. м. и сдавать его в аренду. Но, проснувшись однажды утром и поняв, что вам это больше не интересно, не сможете сразу продать это помещение. Для этого понадобится три?пять месяцев, а то и целый год.

Поэтому подходить к принятию решений о вложении средств в недвижимость нужно очень взвешенно. Необходимо тщательно проанализировать рыночные перспективы и возможную доходность объектов. В средствах массовой информации постоянно муссируются разные мифы о рынке недвижимости. Например, о том, что на этом рынке надувается ?мыльный пузырь?, который скоро лопнет. Другая крайность ? это миф о том, что цена на недвижимость всегда только повышается. На мой взгляд, нужно, прежде всего, отстраниться от этих предубеждений и попытаться самостоятельно или при помощи профессионалов объективно оценить возможности рынка. Очень важно осторожно подходить к выбору объекта и тщательно анализировать именно выбранный вами сегмент рынка. Сегодня данная работа важна еще и с той точки зрения, что рынок переживает не только количественные, но и качественные изменения. Это значит, что объект, приобретенный сегодня, может оказаться невостребованным через 2?3 года.

Тем не менее, при грамотном подходе, в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость по-прежнему могут считаться одним из наиболее надежных и доходных способов вложения средств.

Check Also

Как мы строили дом

Если один переезд равен двум пожарам, то строительство собственного дома сравнимо, наверное, с извержением вулкана. Жизнь после такого события меняется в лучшую сторону, но сам процесс может стать настоящей катастрофой для неподготовленного человека.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика