Квадратные метры превращаются в деньги

СДАЕМ ЖИЛЬЕ БЕЗ НЕРВОВ

Алина МЕЛЬНИКОВА

Пустая квартира ? деньги на ветер. Тем временем спрос на съемное жилье высок и стабилен ? его создает множество студентов, работающих людей из провинции или центра, молодые пары, только выбравшиеся из родительских гнезд, и так далее. Насколько рентабельна сдача квартиры?

Пожалуй, получается, что не настолько, насколько хотелось бы. Предположим, двушка рыночной стоимостью в 3,5 млн руб. при сдаче с месячной арендной платой 17 тыс. руб. приносит доходность чуть менее 6% годовых ? это без учета амортизации и возможных налогов. Хотя, с другой стороны, к полученному доходу можно приплюсовать динамику цен на недвижимость, которая, все же обычно обесценивается медленнее рубля. Поэтому мы далеки от советов типа ?продавать и во вклад?, а однадругая сотня тысяч в год наличными ? тоже деньги.

Квартирная психология: ищем арендатора

Как правило, для поиска квартиросъемщиков используются три метода:

• через знакомых;
• через интернет-сайты и объявления;
• через агентства недвижимости.

Считается, что поиск через хороших знакомых ? наиболее верный способ сдать жилье надежным арендаторам: личные взаимоотношения служат своеобразной гарантией, да и заранее о характере жильцов узнать можно. Минус этого поиска ? действие в изначально нецелевой аудитории: ну не будешь же к каждому знакомому подходить и говорить ? эй, тебе или твоим друзьям квартира не нужна? Впрочем, есть и простые выходы: например, мой знакомый, желающий сдать жилье, направил своему контакт-листу в ?аське? общее сообщение содержания ?Кому квартиру внаем?? И сдал ее в этот же день ? у четырех из пары сотен знакомых оказались друзья, оза- боченные жилищным вопросом. Ему осталось только выбрать.

Интернет-сайты и объявления ? тоже неплохой способ найти квартиросъемщиков. Ваше объявление увидят непосредственно те, кому это нужно. Минус, разумеется, в том, что заранее не угадаешь, будет ли будущий жилец прожигать обои сигаретой и устраивать ночные дискотеки с фейерверками. Чтобы увеличить вероятность отзывов на размещаемые объявления, принято дополнять их текст уточнениями типа ?не агентство?, ?собственник?, ?без посредников?. И на всякий случай ? ни в коем случае не нужно указывать точный адрес квартиры. Улицы и района будет достаточно ? чтоб не было нежданных визитеров. Не исключено, что вам позвонят не только потенциальные съемщики, но и посредники или агентства, предлагающие включить ваше жилье в свой перечень сдаваемых объектов?

Кстати, об агентствах. Для вас их услуги будут бесплатны (свой куш они возьмут с клиента, который захочет снять жилье). Сейчас ?прилично? брать около 50% от ежемесячной арендной платы.

Арендодателям прибегать к помощи непроверенных посредников не столь опасно, как арендаторам. Однако и владельцу квартиры недобросовестный риэлтор может обеспечить несколько неприятных минут ? например, если он сдаст жилье дважды (и получит деньги с обоих квартиросъемщиков). Растерянные глаза неудавшегося жильца, паранойя уже заселившихся людей, готовых подозревать хозяина квартиры во всех смертных грехах? Поэтому лучше выбирать действительно проверенные агентства недвижимости с долгим сроком существования и сложившейся на рынке репутацией. Агентства обеспечат вам знакомство со съемщиком, возьмут на себя обязанности по организации осмотра квартиры, а также помогут составить договор ?без дырок?, максимально защищающий права сторон. Считается, что те, кто готов платить агентству, относятся к своим обязанностям наиболее дисциплинированно.

Заключаем договор

Договорные отношения ? формальная основа будущего благополучия. Сам по себе договор ? достаточно гибкий инструмент, позволяющий учесть все важные параметры сделки. Специалисты агентств, имеющие стандартные формы договоров, как правило, с легкостью вносят нужные дополнительные пункты, устраивающие собственника и жильца. На основании договора можно обращаться в суд, чтобы возместить нанесенный жилью ущерб или недополученную прибыль, если квартиросъемщик откажется платить, а также выселить на законных основаниях субъекта, нарушающего правила договора аренды.

В договоре должны быть прописаны дата заключения и срок его действия. Обычно достаточно длительный договор на срок более полугода одинаково удобен и квартиросъемщику, и хозяину квартиры: первый будет уверен, что его не выкинут на улицу и не поднимут неожиданно арендную плату, а второй ? что квартиросъемщик неожиданно не съедет.

В договоре также следует предусмотреть условия его расторжения. Например, это может быть оговорка, что арендатор должен предупредить хозяина о необходимости расторжения договора как минимум за две недели до ?отбытия? ? если не предупредит, то заплатит штраф ? скажем, в размере платы за 1 месяц. Ну, и то же самое касается хозяина, которому внезапно может понадобиться пустая квартира. Договор должен содержать паспортные данные и контакты всех съемщиков, стоимость аренды, порядок и сроки оплаты. Можно предусмотреть условие, что задержка оплаты подразумевает автоматическое расторжение договора ? или поступить несколько мягче, например определить срок, в течение которого владелец квартиры может позволить себе ?ждать?. Следует обозначить ответственность квартиросъемщика за порядок и сохранность обстановки и вещей в квартире, штрафные санкции за такие нарушения, порядок оплаты коммунальных услуг и телефона.

Чтобы иметь возможность нейтрализовать вероятные последствия ?плохого жильца? ? поломанные вещи, долг за междугородную связь, неожиданный его отъезд, ? есть смысл предусмотреть в договоре залоговую сумму (задаток), ее размер и то, на что она может расходоваться (если все будет в порядке, то по истечении срока договора хозяин должен будет вернуть ее бывшему жильцу). Если сдается комната или коммуналка, то в договоре должно быть зафиксировано согласие всех соседей.

Любой договор аренды, на котором стоят подписи арендатора и арендодателя, принимается в суде

О том, как строить отношения арендодателю и арендатору квартиры, ?Стань Богаче? рассказывал в июле 2007 г. Тогда же мы предложили читателям ознакомиться с бланком типового договора аренды, разработанным экспертами Уральской палаты недвижимости.

Приемка и передача

Совет начинающим арендодателям от бывалых: максимально очистите квартиру от небольших и не особенно нужных вещей: статуэток, шкатулок, игрушек, мелкой бытовой техники, если она не нужна жильцу, возможно ? посуды. Все это, как правило, у съемщика найдется: и ему приятнее украсить комнату по-своему, и вам не нужно беспокоиться за свои вещи. Особенно это касается книг: если вы не сдаете квартиру элитного класса с библиотекой, то оставлять съемщикам свои бумажные сокровища не стоит. Даже если жилец благонадежен, у него могут быть ?неправильные? гости, которые с лучшими намерениями растащат половину книжной полки, а вернуть у них времени не найдется. Что касается остальных вещей, мебели, техники, ковров и прочего, то их следует ?поставить на учет?. Это может быть акт приемкипередачи, который поможет оформить агентство недвижимости, а в его отсутствие сойдет и просто опись имущества в двух экземплярах.

Помимо этого следует фиксировать в двух экземплярах каждое получение денег по договору ? в виде расписок. Расписка дается в простой письменной форме. В ней арендодатель указывает свои паспортные данные, сумму, которую он принял, и дату.

Сколько стоит аренда

Главное ? соответствие рынку. Изучение интернет-предложений в течение получаса даст вам исчерпывающую информацию, почем сейчас сдают-снимают. Учитывайте, в каком районе находится ваша квартира. В прицентральных районах имеет смысл ориентироваться не на нижнюю планку цены предложения по городу а, пожалуй, ближе к верхней. Труднее будет в отдаленных районах ? если хотите найти съемщика поскорее, лучше сверхприбылей не ждать. Фактор сезонности спроса тоже имеет значение: например, с августа и осенью стоимость аренды имеет обыкновение подскакивать, а начиная с апреля и заканчивая июнем ? падать вслед за колебаниями спроса.

Наличие мебели и бытовой техники повышают стоимость жилья, а вот загромождение ее ненужным хламом ? понижает. Впрочем, если квартира в новостройке, то отсутствие мебели в ней вряд ли сильно собьет цену.

Государство: третий лишний?

Итак, жильцы заселены, деньги получены, настало время и ?о душе подумать?.

Уклонение от налогов от сдачи квартир в крупных и особо крупных размерах может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ ? в виде штрафов (от 200 до 1000 МРОТ) или даже лишения свободы сроком от 1 до 3 лет. Правда, для этого нужно задолжать государству никак не менее 460 тыс. руб. подоходного налога за 3 года. Это значит, что ежемесячный доход ваш должен составлять не меньше 98 тыс. руб. (имеется в виду чистый доход, без учета официальной квартплаты, коммунальных платежей и т. д.). Если у собственника менее четырех хороших сдаваемых квартир, у него это вряд ли получится.

Но и мелкие уклонения теоретически могут подпортить вам нервы ? скажем, при обращении в суд с документами, согласно которым вы сдаете квартиру больше года. Есть вероятность, что налог придется заплатить, учитывая пени и штрафы. Однако справедливости ради следует заметить, что прецедентов, связанных с налоговыми неувязками при решении дел по претензиям хозяина квартиры к жильцу, практически не было. Главный источник информации для налоговиков об арендуемых квартирах ? это соседи, недовольные поведением квартиросъемщиков. Если вы желаете спать максимально спокойно, то включите доходы от сдачи квартиры в Декларацию по налогам и доходам физических лиц. Или даже специально подайте ее ради этого. Подоходный налог составляет 13%, а срок подачи декларации в налоговую инспекцию по месту жительства ? до 30 апреля.

---

Важно

Если у вас завелась ?кукушка? Крайний случай ?квартирных неприятностей? ? это съемщик, отказывающийся и платить за жилье, и выселяться. ?Выкурить? его из квартиры бывает сложно чисто технически, особенно если у вас нет друзей сурового вида с рельефной мускулатурой под кожаными куртками. В этом случае следует обращаться в суд, собрав все существующие документы, касающиеся вашего права собственности и непосредственно сделки. Неплохо обзавестись и парой свидетелей. Судебное разбирательство по такому вопросу, скорее всего, будет неприятным ? вредный съемщик может, скажем, попросту не являться на слушания по делу или начать ?гнать пургу? ? о том, что платил, подделывать расписки, и так далее, и тому подобное. Впрочем, дело вы должны выиграть. Однако если поход в суд для вас подходящим решением не является, то самый действенный способ ? в отсутствие зловредного типа сменить в квартире замки.