Сергей МЕЛЬЦОВ,
начальник отдела лизинговых операций ОАО ?УБРиР?
Традиционно для приобретения недвижимости компании используют собственные средства или берут в банке кредит, хотя во многих случаях выгоднее было бы оформить покупку в лизинг
Если получить у банка или лизинговой компании график лизинговых платежей, например на 5 лет, то окажется, что лизинговые платежи зачастую близки или даже ниже, чем плата за аренду помещения, аналогичного тому, что фигурирует в договоре лизинга. Кроме того, арендные платежи имеют склонность к росту, а лизинговые ? зафиксированы. Ну и, конечно, не стоит забывать, что в конце срока лизинга недвижимость переходит в собственность бизнеса.
Во сколько обойдется покупка
Чтобы сравнить кредит и лизинг, посчитаем, какие доходы должен получать предприниматель, чтобы приобрести офис с помощью того или иного инструмента (разумеется, чтобы осталось на налоги и другие обязательные расходы). Результаты наших расчетов представлены в таблице. Для упрощения сравнения не будем учитывать платежи по страхованию имущества и НДС, которые мало влияют на результаты оценки.
Приобретаем офис за свои
При покупке за счет собственной прибыли объем необходимых доходов будет определяться суммой прибыли, направляемой на приобретение имущества и уплату налога на прибыль. При дальнейшем использовании имущества в производстве появятся дополнительные расходы в виде налога на имущество.
Приобретаем офис в кредит
При покупке с использованием заемных средств (кредита) объем необходимых доходов будет определяться суммой прибыли, направляемой на погашение кредита, уплату налога на прибыль, процентов по кредиту и налога на имущество.
Приобретаем офис в лизинг
При лизинге объем необходимых доходов будет определяться суммой лизинговых платежей и суммой прибыли, направляемой на выкуп имущества по окончании срока лизинга и уплату налога на эту прибыль.
Важно:
Только готовые объекты
В лизинг можно приобретать только недвижимость, прошедшую государственную регистрацию. Поэтому не может быть речи о покупке в лизинг строящихся объектов, участия в долевом стро ительстве и т. д.
Вот типичная лизинговая заявка, поданная клиентом в банк:
- Стоимость имущества ? 1 млн руб., в т. ч. НДС.
- Норма амортизации имущества ? 5 лет.
- Срок лизинга ? 3 года (36 месяцев).
- Аванс по договору лизинга ? 30% от стоимости
имущества. - Имущество учитывается на балансе банка.
Для сравнения лизинга с кредитом примем следующие условия кредита:
- Ставка кредита ? 16%.
- Срок кредита ? 3 года.
- Возвращение кредита равными частями в течение всего срока кредита.
- Затраты на оформление и страхование залога не учитываем, т. к. они в каждом конкретном случае различны.
- Имущество учитывается на балансе компании.
Учитывая, что стоимость денег, которые нужно будет отдать ?завтра?, меньше стоимости денег, которые нужно отдать сегодня, примем ставку дисконтирования* ? 8%. А для варианта с простой покупкой офиса ?за свои? будем учитывать потребность компании в доходах на оплату налога на имущество в течение трех лет.
Результаты расчетов, приведенные в таблице, показывают, что покупка недвижимости (или другого имущества) с использованием лизинга экономически наиболее эффективна.
Способ приобретения | Необходимые доходы, тыс. руб. | Необходимые доходы с учетом дисконтирования,* тыс. руб. |
---|---|---|
Покупка ?за свои? | 1 343,52 | 1 340,52 |
Лизинг | 1 283,97 | 1 182,53 |
Кредит | 1 372,79 | 1 252,14 |
Учтите схему налогообложения
При выборе лизинга для обновления производственных фондов необходимо учитывать выбранную компанией схему налогообложения. Вышеприведенные расчеты справедливы для компаний с обычной системой налогообложения. Для компаний с упрощенной системой налогообложения (вариант доходы минус расходы) эти расчеты также могут быть справедливы. Однако для компаний, использующих упрощенную систему налогообложения (по доходам) или уплачивающих налог на вмененный доход, приобретение имущества с использованием лизинга может, наоборот, оказаться самым дорого стоящим вариантом.
*Ставка дисконтирования ? мера стоимости денег во времени. Сегодня некая сумма в рублях стоит дороже, чем, например, через год, в первую очередь благодаря инфляции. Поэтому, рассчитывая платежи на несколько лет вперед, следует учитывать ?удешевление? денег. В нашем случае мы считаем, что ежегодно деньги будут дешеветь на 8%.