Под знаком коррекции

Куда движется рынок недвижимости?

Алена БАТАЛОВА

Пятница, вечер. Я сижу в ресторанчике. За столиком справа от меня ? оживленная беседа двух мужчин ?за тридцать?:
? И что теперь делать? Я даже продать ее не могу. Если продам сейчас ? только вложенное в долевку верну с учетом инфляции. Сдавать, наверное, буду, пока цену хорошую не предложат. Скорей бы!
? Ну ты чего! Пусть дальше падают. Мне уже давно пора своим жильем обзаводиться ? хоть в ипотеку. Но ради такого дела я подожду. На десять-то процентов они наверняка ?похудеют?, а вдруг больше? Я не дурак переплачивать.
Угловым зрением я замечаю, как сердито-озадаченно смотрят собеседники друг на друга. Сейчас им точно стало чуть-чуть сложнее быть друзьями. ?Кто кого переждет?, картина маслом. Рынок недвижимости в миниатюре.

Аналитики характеризуют состояние рынка вторичного жилья одним словом ? ?стагнация?. Торможение роста цен стало заметно уже в феврале, а весной они стали снижаться. Чуть более чем на полпроцента в месяц. Коррекция цен особенно задела жилье не самого высокого класса ? например, брежневки и хрущевки. В прошлом году их стоимость росла быстрее других категорий жилья. На относительно дешевые квартиры находилось много покупателей, основным мотивом выбора покупки которых было ?лишь бы успеть, пока не подорожало?, вот цены и пухли.

В результате такое жилье стало доступно только людям с высоким достатком, которые, как правило, ориентируются на квартиры гораздо лучшего качества. Итог ? на подорожавшее жилье ?эконом-класса? покупателей стало гораздо меньше, и оно снова стало дешеветь: такая вот саморегуляция. Что характерно, тот же механизм сработал и в отношении однокомнатных квартир, которые подешевели с февраля по ноябрь 2007 г. на 7%, в то время как двухкомнатные ? на 5%, трехкомнатные ? на 2%, а четырехкомнатные даже подорожали ? на 4%. Целевая аудитория последних ? ?те, кто может позволить себе 4-комнатную квартиру? ? осталась неизменной. Динамику цен по районам можно посмотреть в табл. 1.

Табл. 1. Динамика цен на вторичное жилье Екатеринбурга по районам

Район	Средняя цена предложения, тыс. руб./кв.м			Динамика цен за 11 мес. (декабрь 2006 ? ноябрь 2007), %
	декабрь 2006 г.	апрель 2007 г.	ноябрь 2007 г.
В целом по городу	63,5	67,1	64,7	+1,9
Центр: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова	72,3	80,4	80,4	+11,2
1 пояс: Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский	66,5	70,5	68,0	+2,15
2 пояс: Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский тракт, Уктус, Синие камни	59,1	62,3	58,4	-1,0
3 пояс: Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный, Компрессорный	55,8	58,5	56,2	+0,7
4 пояс: Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Елизавет, УНЦ, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Широкая речка, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро	52,7	56,1	50,6	-4,0

Цены на спутники

В 2006 г. жилье в городах, близких к Екатеринбургу, росло в цене даже быстрее, чем в самом Екатеринбурге. Причем особенно выделились даже не ближайшие спутники, а, например, Сысерть, подорожавшая в 2,6 раза. Впрочем, близкие соседи не особенно отставали, удвоив в 2006 г. стоимость квартир. Однако поведение цен все равно осталось ?привязанным? к Екатеринбургу, и весной 2007-го жилье здесь тоже начало дешеветь. Причем быстрее, чем в целом по Екатеринбургу, хотя и незначительно. Для сравнения: с апреля по ноябрь 2007 г. средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге упала на 3,5%, в то время как в Верхней Пышме ? на 4,3%.

Табл. 2. Динамика цен на вторичное жилье в городах-спутниках Екатеринбурга

Город	Стоимость, тыс. руб./кв.м			Динамика цен за 11 мес. (декабрь 2006 ? ноябрь 2007), %
	декабрь 2006 г.	апрель 2007 г.	ноябрь 2007г.
Верхняя Пышма	43,7	53,1	50,8	+16,2
Березовский	45,3	51,6	50,2	+10,8
Арамиль	40,0	46,5	44,7	+11,6
Среднеуральск	37,8	47,3	43,8	+15,9

?Сниму квартиру срочно?

В этом году практически не было осеннего, ?студенческого? всплеска стоимости аренды жилья. Впрочем, и ?горячий 2006-й?, удвоивший цены на квартиры, не особо повлиял на аренду: если в начале 2006 г. однокомнатную можно было снять за 7 тыс. руб., то в конце года ? за 10 тыс. И в нынешнем году цены изменились незначительно. Эксперты отмечают, что сейчас студенты на рынке аренды жилья погоды не делают: большая часть арендаторов ? жители области, работающие в Екатеринбурге.

?Первичка? наступает

По данным аналитиков УПН, наиболее значимая тенденция рынка сейчас ? перераспределение спроса со вторичного рынка недвижимости на первичный: люди, покупая жилье, предпочитают вложиться в строительство или купить квартиру в новостройке. В сегменте эконом-класса это происходит в основном из-за того, что сейчас покупатели получили ?время на выбор? и при сопоставимых ценах на первичку и вторичку первая, конечно, выигрывает по потребительским характеристикам. Жилье бизнес- и премиум-класса, присутствующее на вторичном рынке в довольно ограниченном количестве, тоже уступает по качеству новострою. Ну и, наконец, ликвидность квартиры в новом доме значительно выше, чем в старом.

Что год грядущий нам готовит

Как отмечает аналитик риэлтерского информационного центра УПН Гурам Тухашвили, в течение уже нескольких месяцев квартиры продаются в основном с ?дисконтом?, то есть цена предложения выше цены продажи в среднем на 5%. Текущая коррекция восстанавливает баланс спроса и предложения. По прогнозам экспертов, коррекция продолжится до конца года, но в январе-феврале рынок войдет в фазу стабильности. Начало плавного роста ожидается ко 2-му кварталу. Причем оно не обязательно будет связано с повышением цен. В первую очередь это увеличение числа сделок и объемов проданного жилья (по сравнению с прошлым в этом году количество сделок уменьшилось на 20% и вернулось к уровню 2005 г.).

Где-то за городом все будет дорого?

А вот загородную недвижимость стагнация практически не затронула. Правда, в августе-сентябре стоимость земли по некоторым направлениям просела на 30%, но к ноябрю цены восстановились. С декабря прошлого по ноябрь этого года стоимость земли по всем направлениям выросла в среднем на 108%. Что касается цен на коттеджи, то в сегменте экономкласса (загородные дома площадью до 70 кв. м) средняя цена продажи в начале 2007 г. составляла 1,3 млн руб. Сейчас она находится на уровне 2,5 млн руб. Бизнес-класс подскочил с 8 до 12 млн руб., а ?премиум? ? с 15 до 22 млн.

Как замечает специалист по загородной недвижимости КБ ?Ярмарка? Галина Бродовская, большую роль в реализации проектов по загородной застройке сыграла ипотека, и те застройщики, которые предоставили эту возможность клиентам, эффективно продают коттеджи. В пример здесь можно привести поселок таунхаусов ?Снегири? или коттеджный ?Гринвилль?.

Табл. 3. Динамика цен на земельные участки

	Цена участка (12 соток), млн руб.
	Московс-кий тракт	Тюменс-кий тракт	Сысертс-кий тракт	Верхняя Пышма	Старо-пышминск	Полев-ской	Екатерин-бург Ш.Речка	Уктус	Шарташ	Исток
Декабрь 2006	0,35	0,50	1,20	0,85	0,95	0,57	2,47	0,90	1,50	0,90
Апрель 2007	1,00	0,80	2,00	1,80	1,50	0,95	3,55	2,00	3,00	1,70
Июнь 2007	1,55	0,95	2,20	2,10	2,50	0,99	2,50	?	4,30	1,80
Сентябрь 2007	1,15	1,00	2,20	1,50	2,50	?	2,30	2,50	3,00	1,70
Ноябрь 2007	1,25	1,20	2,15	1,60	2,60	1,10	2,40	2,50	3,90	2,30

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Гурам ТУХАШВИЛИ, аналитик риэлтерского информационного центра УПН:
? В ближайшие годы рынок жилья разделится на две части. Первая ? достаточно дорогая и качественная недвижимость, построенная недавно, а вторая ? дома советской застройки, стоимость которых будет непрерывно уменьшаться. Эта разница заметна уже сейчас. Не стоит думать, что первая часть жилья ? это только квартиры категории ?бизнес? и ?премиум?. Квартиры эконом-класса тоже должны быть качественными, в то время как, например, панельные хрущевки попросту выработали свой срок эксплуатации.

Александр СОЛОМИН, директор по стратегическому развитию АН ?Первое имение? РГ ?Восточное?:
? По результатам опроса, проведенного нашими специалистами среди екатеринбуржцев, наибольшая часть спроса на загородное жилье касается коттеджей площадью 150?200 кв. м и 200?250 кв. м, со средней площадью земельного участка 15 соток, не далее 15?20 км от города. Предпочтение отдается 2?3-этажным домам, выполненным с помощью современных архитектурных решений. Оптимальной стоимостью считается $180?300 тыс. за коттедж. В реальности цена предложения на такие объекты больше в среднем на 50%. Это наводит на мысль, что проект того застройщика, девелопера, инвестора, который сможет найти ?золотую середину? в балансе между спросом и предложением, будет успешным и востребованным у потенциальных покупателей.

Ольга ЗАВЬЯЛОВА, руководитель департамента жилой недвижимости Центра недвижимости ?АТРИУМ?:
? Объем сделок на первичном рынке сейчас достаточно большой, причем растет количество сделок с участием риэлтерских компаний. Покупатели хотят минимизировать риски, возникающие при покупке строящейся недвижимости. Спросом пользуются объекты как на стадии начала строительства (клиентов привлекает сравнительно низкая цена), так и на стадии завершения строительства (низкие риски). На вторичном рынке наблюдается незначительный рост числа сделок, из них примерно 50% совершаются с привлечением кредитных средств. Рынок земельных участков наиболее активен.