Пора покупать жилье в Тюмени

Инвестиции в иногороднюю недвижимость: при меньшем пороге входа, они могут принести доход выше, чем недвижимость в Екатеринбурге

Андрей ГУБАНОВ

Вложения в екатеринбургскую недвижимость бьют все рекорды по доходности. Но увы, порог входа на этот рынок тоже близок к рекордному ? от 2 млн руб. Поэтому те инвесторы, для кого это слишком дорого, обращают взоры на другие города. Жилье там дешевле, а темпы его подорожания могут быть даже выше, чем в Екатеринбурге.

В нынешнем году жилье в нашем городе подорожает вряд ли больше, чем на 40%. Такие же или даже более высокие темпы роста цен ожидаются в Челябинске, Тюмени, Кургане и других городах. Почему бы с целью вложения средств не купить квартиру в одном из них?

Оказывается, данная инвестиционная идея уже нашла своих сторонников. Еще осенью прошлого года директор челябинской консалтинговой Корпорации ?Стратум? Олег Пермяков заметил, что покупка екатеринбуржцами жилья в Челябинске идет все активнее. Похожие сигналы приходят и из других городов. Остается, правда, открытым вопрос, в какие именно города вкладывать выгоднее всего. Даже на сформировавшемся фондовом рынке прогнозы ? дело достаточно рискованное. Тем более сложно предсказать поведение рынка жилья в каждом конкретном городе. И тем не менее, у аналитиков на этот счет есть некоторые соображения.

Например, консультант Корпорации ?Стратум? Дмитрий Гребенюк считает, что сегодня интересны инвестиции в недвижимость таких городов как Пермь, Челябинск, Нижний Новгород, Омск, Казань и Волгоград? Дмитрий подчеркивает, что в первую очередь надо вкладывать средства в коммерческую недвижимость (гражданам покупать такие объекты сложно). Впрочем, вторичное жилье в этих городах тоже имеет неплохой инвестиционный потенциал.

Глава представительства ООО ?Городской Ипотечный Банк? в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский считает, что для граждан-инвесторов представляют интерес города-миллионники, в которых темпы роста были пока ниже, чем в Екатеринбурге. По мнению Станислава, достаточно сильно в этом году могут вырасти цены на недвижимость в Тюмени (см. ?Советы наших экспертов?), хороший потенциал у цен на жилье в городах-спутниках областных центров.

Директор екатеринбургского агентства недвижимости ?33 квадратных метра? Александр Степанов в качестве возможных центров взрывного роста цен на жилье называет Санкт-Петербург и Новосибирск. Это мнение укладывается в общую тенденцию. В Новосибирске цены в прошлом году росли медленнее, чем во многих городах такого калибра. За 2006 г. жилье там подорожало на 50%. Среди пока еще недооцененных городов называют Курган. Но об этом чуть ниже.

Практически все аналитики сходятся во мнении, что прошлогодней динамики цен мы в ближайшем будущем уже не увидим. В целом по городам России общий рост цен на вторичном рынке в 2007 г. прогнозируется на уровне 30?40%, на первичном ? чуть ниже, 25?35%.

Долевка в дальних краях

Несмотря на то, что первичка (по прогнозам) расти будет медленнее, генеральный директор Центра недвижимости ?Северная Казна? Татьяна Деменок уверена,я что вложения в этот сегмент по эффективности не уступают покупке вторичного жилья. Она приводит следующий расчет: покупка жилья на этапе строительства (участие в долевке или ЖСК) в таких городах как Тюмень, Челябинск, Пермь сегодня обходится в 25?30 тыс. руб. за кв. м. Продать такое же готовое жилье можно уже по 40 тыс. руб. за метр. Разница ? минимум 30%. Если к этому ?строительному бонусу? добавить прогнозируемое подорожание первички, то годовая доходность составит не менее 60?65%.

Не стоит забывать, что участие в долевке чревато более высокими рисками, нежели покупка готовой вторички, хотя некую гарантию участник долевки может получить, воспользовавшись для участия в долевом строительстве ипотечным кредитом. Если для покупки строящегося жилья у выбранного застройщика банк готов дать кредит, это свидетельствует о приемлемой надежности застройщика. Ряд банков Екатеринбурга (или иногородних банков, представленных в нашем городе) имеют партнерские отношения с иногородними застройщиками и кредитуют участие в тамошней долевке.

Вторичка в областных центрах

Что же касается рынков вторичной недвижимости, то в каждом городе ? свои
особенности и перспективы. Итак…

• Челябинск

Дмитрий Гребенюк приводит следующую статистику: если бы инвестор приобрел в 2000 г. квар тиру в Челябинске, то к концу 2006 г. он смог бы приумножить свой капитал в 6?7 раз, правда, если бы он купил квартиру в Екатеринбурге, то увеличил бы капитал в 9?10 раз. В то же время Дмитрий замечает, что времена ?легкой наживы? на рынке недвижимости прошли. Если, например, в 2005 г. в Челябинске цены удвоились, то сейчас темпы ниже буквально в разы (см. табл. 1). По состоянию на конец декабря средняя цена на одно комнатную квартиру в Челябинске составляет 1,3 млн руб., на двухкомнатную ? 1,7 млн руб., на трехкомнатную ? 2,3 млн., но в общем разброс цен на жилье по городу достаточно широкий ? от 27 до 50 тыс. руб. за кв. м.

• Тюмень

Рост цен на недвижимость в Тюмени по итогам прошлого года по разным секторам рынка составил до 70%. По оценкам риэлторов, здесь по-прежнему высок платежеспособный спрос. В первую очередь, благодаря ?нефтяным? деньгам, которые привозят жители северных территорий области (Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов). Поэтому ожидается, что в Тюмени в этом году цены расти будут быстрее, чем в других городах Урала. Директор АН ?Новосел? Евгений Новоселов назвал прогнозную ситуацию в Тюмени эксклюзивной. (см. так же ?Советы наших экспертов?).

Табл. 1. Характеристики рынка вторичного жилья в городах Урала

Город	Рост цен в 2006 г., %	Рост цен, прогноз на 2007 г., %	Стоимость жилья на начало 2007 г., тыс. руб./кв.м.	Порог входа, млн руб. (мин. стоимость 1-комн. кв-ры на начало 2007 г.)
Екатеринбург	110	30?40	64	1,8?2,0
Челябинск	35?40	30?40	35	1,0?1,2
Тюмень	65	45?50	40	1,1?1,2
Курган	25?30	35?50	20	0,5?0,6
Пермь	52	30?40	38	1,1?1,2

• Курган

Это традиционно самый ?дешевый? из областных центров Урала. Сегодня здесь цена однушки на вторичном рынке колеблется от 0,6 до 1 млн руб. а в Новосеверном районе можно найти квартиру и за 470 тыс. Курганская двушка стоит от 0,8 до 1,3 млн, а трешка 1?2 млн. руб. Нечто вроде ценового взрыва в Кургане произошло в 2004 г. За год цены на недвижимость подскочили в 1,5?2 раза. В прошлом году рост был весьма умеренным. Сегодня цены здесь минимум вдвое ниже, чем в других областных центрах региона. Недавно в Кургане открылся филиал екатеринбургской риэлторской компании ?БК Недвижимость?. Управляющий партнер компании Павел Кузнецов считает, что ценовой разрыв Кургана с другими городами будет сокращаться, и в наступившем году цены здесь вырастут достаточно серьезно. При этом Павел замечает, что вторичка в Кургане скорее всего будет дорожать гораздо быстрее первички. Дело в том, что в Кургане идет массовая застройка Северного и Заозерного районов, а следовательно, неудовлетворенный спрос на новое жилье будет не столь велик, как на жилье вторичного рынка.

• Пермь

Существуют оценки, согласно которым в ближайшее время динамика цен в Перми и Екатерин- бурге может быть примерно одинаковой. По уровню спроса Пермь не уступает нашему городу, при том, что порог вхождения в пермский рынок значительно ниже. Поэтому директор пермского АН ?Перспектива? (имеющего офис в Екатеринбурге) Сергей Вронский считает, что недвижимость в его городе, безусловно, представляет интерес для инвесторов из Екатеринбурга. В то же время ряд риэлторов из Екатеринбурга замечают, что им известно немало случаев, когда пермяки покупали недвижимость в Екатеринбурге, но они пока не слышали, чтобы екатеринбуржцы делали то же самое в Перми.

Города в Свердловской области

Небольшие города в области можно сравнить с акциями второго эшелона. Они могут показать рост больше, чем ?голубые фишки? (областные центры), но предсказать их поведение гораздо сложнее. Например, в прошлом году цены на недвижимость в городах Заречный и Березовский обогнали по темпам роста Екатеринбург, а в нынешнем году ситуация может сильно измениться. Однако некоторые прогнозы возможны и в отношении небольших городов.

Прогноз 1. Цены в городах-спутниках уральской столицы, наверняка, будут расти примерно с той же скоростью, что и в Екатеринбурге. И это логично. Сегодня можно говорить о том, что Екатеринбург, Верхняя Пышма и Березовский являются единым рынком недвижимости, в который вливаются Полевской и Первоуральск. В последние годы динамика цен во всех этих городах почти не отличалась (см. график и табл. 2). При этом порог входа в недвижимость городов-спутников гораздо ниже, чем в Екатеринбурге.

Табл. 2. Средняя цена квадратного метра в городах Свердловской области, тыс. руб.

Город	Январь 2006	Январь 2007
Березовский	21,5	46,5
В. Пышма	22,8	48,8
Екатеринбург	30,8	64,7
Первоуральск	16,3	30,2
Полевской	13,9	29,4

Прогноз 2. Взрывной рост цен на жилье возможен в тех городах, в которых массово запускается ипотечное кредитование. Подобное произошло в прошлом году в Заречном. В ближайшем будущем подобная ситуация может сложиться в Нижнем Тагиле. Сегодня там цена квадратного метра на вторичном рынке 18?20 тыс. руб., причем цены за последний год почти не изменились. Татьяна Деменок объясняет это очень малым предложением в городе ипотечных кредитов. В довольно крупном Нижнем Тагиле с ипотекой сегодня работают всего три банка. Однако, в ближайшее время их число увеличится. Татьяна Деменок считает, что люди, купившие там жилье в начале ипотечной волны, сделают весьма перспективное вложение.

Как купить жилье там?

Купить сегодня жилье в любом городе Рос- сии ? не проблема. Практически каждое крупное агентство имеет связи с большинством регионов. А некоторые даже открывают свои филиалы в других городах. Например, у ?БК Недвижимость? есть отделение в Кургане, у ЦН ?Северная Казна? ? в Невьянске, Нижнем Тагиле и скоро будет в Тюмени. Также в Тюмени есть офис агентства ?МАН?. Кроме того, в некоторых случаях, иногороднюю первичку с помощью ипотеки можно покупать через банк, имеющий отделение в выбранном городе (например, через ?КИТ-Финанс? или Городской Ипотечный Банк). Выезд на место при этом, скорее всего, не потребуется.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Сергей ВРОНСКИЙ, директор агентства недвижимости ?Перспектива? (Пермь):
? Сейчас идет ак тивный рост цен на недвижимость в тех городах, в которых до последнего времени жилье дорожало сравнительно невысокими темпами и где сегодня стоимость недвижимости резко отличается от средних цен по России. Впрочем, покупка недвижимости в любом достаточно крупном городе Уральского региона ? это перспективный инвестиционный проект, потому что для инвестора очень важен момент выхода из проекта, а в крупном городе ликвидность объекта значительно выше. В любом случае доходность таких вложений будет выше доходности банковских депозитов. И с этой позиции, недвижимость, например, Перми, безусловно, представляет интерес для инвесторов из Екатеринбурга. У нее хорошие перспективы, плюс, невысокий порог входа так как средний уровень цен на жилье в Перми ниже, чем в Екатеринбурге на 5?8 тыс. руб. за 1 кв.м.

Станислав ДЕХТУЛИНСКИЙ, глава представительства ООО ?Городской Ипотечный Банк? в Екатеринбурге:
? Существует показатель ?индекс доступности жилья?. Он отражает, сколько нужно средних годовых доходов средней семьи, чтобы купить ?среднюю? 1-2 комнатную квартиру. В городах Урала этот индекс выглядит следующим образом: Уфа ? 14,1 года, Екатеринбург ? 13,3, Челябинск ? 9,2, Тюмень ? 5,2, при этом в Тюмени еще и самые высокие доходы населения (из перечисленных городов). Несложно понять, что именно там самый большой потенциал для роста жилья. Ведь в остальных городах индекс доступности уже практически достиг своего крайнего показателя. В Екатеринбурге и Уфе жилье, если и будет дорожать, то гораздо медленнее, чем в прошлом году. А темпы роста цен в Челябинске будут средними между Екатеринбургом и Тюменью.

Татьяна ДЕМЕНОК, генеральный директор Центра недвижимости ?Северная Казна?:
? На западе существует механизм так называемого ?мультилистингового? сопровождения. Если некий человек решил купить жилье в другом городе, он обращается к риэлтору в своем населенном пункте, а тот спокойно передает этого своего клиента риэл тору в выбранном им городе. Взамен первый риэлтор получит комиссионные от второго. В России же агентства недвижимости комиссиями, как правило, не делятся. Часто клиента не передают, а сами ищут ему недвижимость в другом городе. Это, как правило, сделать сложнее. Мы, кстати, сейчас налаживаем мультилистинговую схему работы с риэлторами Санкт-Петербурга и Москвы, а в другие города предпочетаем просто передавать клиентов в расчете, что и нам когда-нибудь переправят ?обратно? тех, кто желает купить жилье в Екатеринбурге.