Цены на недвижимость итоги-2006. Прогнозы-2007

Рекорд уходящего года в ближайшее время побит не будет. Большинство экспертов считает, что в следующем году жилье в Екатеринбурге не будет дорожать такими бешеными темпами.

Андрей ГУБАНОВ

Уже месяц назад можно было услышать оценку, что, мол, недвижимость в Екатеринбурге с начала года подорожала вдвое. Однако реально средняя цена квадратного метра за январь?декабрь выросла чуть более чем на 90%. Тоже, впрочем, немало. По динамике цен наш город чуть-чуть не попал в тройку российских лидеров (если рассматривать крупные города). Сильнее, чем у нас, жилье ?пухло? только в Москве, Санкт- Петербурге и Нижнем Новгороде. Есть, правда, еще Заречный или, например, Всеволжск. Там цены тоже росли быстрее, чем у нас, но мы же договорились малышей не считать.

Как росли цены на вторичном рынке Екатеринбурга

Год	2000	2001	2002	2003	2004	2005
Рост, %	33	40	10	5	21	22
По данным УПН

Если жилую недвижимость разделить на три категории: первичное, вторичное и загородное жилье, то лидером по подорожанию в Екатеринбурге окажется вторичка, то есть неновое жилье.

Вторичный рынок

Именно на вторичном рынке жилье подорожало с начала года на те самые 90%. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в ноябре средняя цена квадратного метра доросла до 58 тыс. руб., а если рассматривать по районам, то разбег получится от 44 тыс. (Кольцово) до 64 тыс. (центр). Активнее всего в уходящем году дорожало жилье на окраинах. Цены на квартиры в Кольцово, Елизавете и на Чермете действительно удвоились, причем даже не за год, а за 10 месяцев. Зато в центре города динамика цен оказалась самой низкой.

В общем можно говорить, что сильнее всего в городе дорожало дешевое жилье (если в данном случае приемлемо слово ?дешевое?). Причем это касается не только расположения, но и качества квартир. Хрущевки, брежневки и ?пентагоны? в пересчете на квадратный метр росли в цене активнее, чем полнометражки и квартиры улучшенной планировки.

Правда, если смотреть не на цену метра, а сравнивать разные типы жилья по стоимости квартиры целиком (сопо ставить, например, хрущевскую однушку с полнометражной однушкой), то хрущевка вовсе не будет выглядеть лидером по подорожанию. Все-таки жилье почтенного возраста и морально устаревшей планировки имеет сравнительно невысокую инвестиционную привлекательность.

В качестве причин столь бурного роста цен на вторичку эксперты называют следующие факторы:

ФАКТОР 1

Многократное превышение спроса над предложением. Впрочем, подобная ситуация существовала все годы советской и постсоветской власти и ее можно называть не столько причиной, сколько основой для ценового всплеска.

ФАКТОР 2

Стабильный рост российской экономики. Благодаря нему у некоторых категорий граждан имеются деньги, которые они хотят надежно инвестировать. Однако в то, что стабильность в России будет сохраняться долго, верят немногие, поэтому большое количество частных инвесторов предпочитают вкладывать деньги не в фондовый рынок, а в недвижимость, которая, по их мнению, более надежна, нежели ценные бумаги.

ФАКТОР 3

Доступность ипотечных кредитов. Некоторые аналитики считают именно ипотеку главной причиной роста цен. Мол, к суммам, достаточным для покупки жилья, получили доступ те, кто раньше такого доступа не имел, число покупателей выросло ? и вот результат. Что ж, мысль здравая. Какую-то роль в росте рынка ипотека, безусловно, сыграла и подтолкнула цены на десяток-другой процентов.

ФАКТОР 4

Нестабильность российского фондового рынка. В 2006 г. наш фондовый рынок рос не так активно, как годом раньше. А в конце весны на нем случился ощутимый спад. Поэтому ряд инвесторов поспешили переложить свои средства из ценных бумаг в недвижимость. Косвенным подтверждением этого служит поведение рынка недвижимости. Обычно летом спрос на жилье снижается, однако в нынешнем году он наоборот вырос, и произошло это в аккурат после падения фондового рынка.

Первичный рынок

Риэлторы считают, что именно спрос на вторичное жилье служит локомотивом для разгона цен в других сегментах рынка ? первичного и загородного жилья. По оценкам УПН, цены на новое (и строящееся) жилье с января по ноябрь выросли в среднем на 69%. Причем, как и в случае со вторичкой, сильнее всего выросло новое жилье эконом класса (на 80%), элитная же первичка подорожала только на 44%. Но в динамике первичного и вторичного рынков есть и отличия. Если вторичка в этом году дорожала сильнее всего на окраинах, то первичка ? ближе к центру (см. табл. ?3).

Средние цены на первичном рынке

	Цена в октябре, тыс. руб./кв.м.	Изменение с начала года, %
Центр	55,6	54,1
1-й пояс	49,9	73,1
2-й пояс	44,9	82,7
3-й пояс	37,0	65,5
4-й пояс	40,4	73,4
В среднем по городу	47,5	68,6
По данным УПН

Загородная недвижимость

Коттеджи и прочее загородное жилье в уходящем году подорожало меньше всего. Как сообщили в агентстве недвижимости ?Восточное?, в среднем рост оценивается в 30?35%. Причем сильнее всего подорожали дома и коттеджи в 30-километровой зоне вокруг Екатеринбурга. Здесь рост нередко превышал 35%. Кстати, как считает руководитель ?Офиса АН ?Восточное? в Парк-Хаусе? Ирина Бочкарева, эта же недвижимость и в дальнейшем останется наиболее интересной с точки зрения инвестиций. Темпы ее подорожания, скорее всего, снижаться не будут.

Любопытно, хотя и вполне объяснимо, что на рынке загородной недвижимости, как и в городе, сильнее всего росли цены на жилье экономкласса. Коттеджи и дома в ценовой категории 3? 5 млн руб., за январь?ноябрь подорожали сильнее, чем коттеджи стоимостью более 5 млн. руб.

Что будет дальше

Ближе к концу года рынок недвижимости Екатеринбурга несколько приостановил свой рост. Аналитик риэлторского информационного центра УПН Гурам Тухишвили заметил: ?В последние месяцы выросло предложение жилья, и, вероятно, в ближайшее время оно будет увеличиваться на 5?10% в месяц. Можно прогнозировать, что в конце года темпы роста цен снизятся, а в первом квартале следующего года не исключена относительная стабилизация цен на отдельные категории квартир?.

С подобной оценкой согласны многие риэлторы. Уже звучат прогнозы, в которых рост цен на городскую недвижимость в следующем году обозначается в пределах 30?40%. На этом фоне выделяются прогнозы по рынку загородной недвижимости, на котором темпы роста могут и не снизиться. Заметим что при этом загородные цены будут расти не быстрее городских. На те же самые 30?35% в течение года.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Станислав ДЕХТУЛИНСКИЙ, глава представительства ООО ?Городской ипотечный банк? в Екатеринбурге:
? В России ежегодно строится около 40 млн кв.м жилья (в СССР строили порядка 80 млн). Если учесть, что неудовлетворенная потребность в жилье составляет 1,5 млрд кв.м, то нынешние объемы строительства решают квартирный вопрос только для 1,5% населения. То есть, снижение спроса и цен на жилье нам не грозит. Теоретически, резкое снижение цен возможно в случае глобального кризиса на рынке недвижимости (какой, к примеру, был в Японии в 80-х гг.), но факторов для этого в России пока нет. Так же, нет поводов для резкого роста цен (например таких, как существенное сокращение предложения на рынке жилья). Поэтому рост цен на екатеринбургскую недвижимость в следующем году продолжится, но его темпы, скорее всего, будут несколько ниже, чем в году уходящем.

Андрей ОЗОРНИН, заместитель генерального директора ЗАО ?Наш дом?:
? Безусловный лидер в росте цен ? вторичный рынок жилья. В течение 2006 г. темпы роста цен на вторичном рынке были выше цен на первичном. Цены первичного рынка только адекватно реагировали на рост цен вторичного. Такую динамику породил огромный платежеспособный спрос, значительно превышающий предложение. Глубинные причины этого спроса лежат в положительной макроэкономической ситуации в нашей стране, связанной с источником повышенного дохода в сырьевом секторе экономики. Но по нашим оценкам, рост цен в следующем году будет значительно ниже, чем в нынешнем, и составит примерно 25?30%.