Чужой монастырь. А устав составим вместе?

Аренда жилой и коммерческой недвижимости: как правильно составить договор и на что еще обратить внимание

Алина МЕЛЬНИКОВА

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Что нам предлагают

Даже беглый анализ рынка офисной недвижимости показывает, что в основном в аренду предлагаются помещения площадью до 100 кв. м. Собственно, это соответствует существующему спросу. Под спрос ?заточены? новые и реконструированные бизнес-центры. Впрочем, эксперты рынка отмечают увеличение количества запросов и в сегменте офисов площадью свыше 500 кв. м. Такие тоже есть, но их, разумеется, меньше.

Офисы класса А

Офисы класса А расположены в новых зданиях бизнес-центров, имеющих расширенную инфраструктуру, включающую централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи и пр. Подразумевается профессиональное управление зданием. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов). Офисы класса А расположены преимущественно в центральных районах города.

Офисы класса В

Офисы класса В находятся на ступеньку ниже, чем офисы класса А, их еще называют ?бюджетными офисами? или ?офисами эконом-класса?. В офисах класса В могут отсутствовать некоторые элементы технического обслуживания, например центральная система кондиционирования, парковка и т. д. Эти офисы находятся в новых или реконструированных зданиях.

Офисы класса C

Офисы класса C расположены преимущественно в зданиях советской постройки (НИИ, институты, заводоуправления и пр.), перепрофилированных под офисное использование. Обычно они не оснащены современной связью, системой кондиционирования или вентиляции, высококачественной отделкой. Офисы класса С расположены как в центральных, так и в периферийных районах.

Помещения на первых этажах жилых зданий

Коммерческие помещения на первых этажах жилых зданий (те, где можно сделать отдельный вход и повесить собственную вывеску) входят в категорию встроенных-пристроенных помещений.

Аренда по-взрослому

Оформление аренды на срок более года подлежит государственной регистрации. Поэтому, как правило, аренда оформляется на неопределенное время или на несколько месяцев (потом договор продляется). Если долгосрочный договор не зарегистрирован в местной палате ФРС, то он фактически не имеет юридической силы. Поэтому, если бизнесмену нужна уверенность в том, что офис останется за ним на нужный ему срок, ему лучше провести договор через ФРС. Процедура эта не так проста. Юридические фирмы даже предлагают услугу ? помощь в регистрации арендного договора, и стоит она несколько тысяч рублей. Сама госпошлина, которую придется заплатить за эту процедуру, для предприятия составляет 7,5 тыс. руб., ? она может делиться поровну между участниками сделки, или за это может заплатить тот, кому эта регистрация нужна, ? арендатор либо собственник. (Для обычного гражданина эта пошлина составляет 500 руб.) Срок аренды и срок договора аренды могут отличаться ? если, например, приемка-передача объекта была осуществлена раньше или позже госрегистрации. В договоре аренды срок аренды прописывается отдельно.

Как правильно договориться

В договоре аренды можно (и следует) предусмотреть все важные нюансы будущих взаимоотношений между съемщиком и собственником офисного помещения. Базовые требования к договору ? указание реквизитов сторон, характеристика помещения (метраж, этаж ? номер ? расположение), срок и арендная плата, права и обязанности участников сделки ? ну и то, чем грозит нарушение этих правил.
Если в договоре нет указаний на срок аренды или он определен как бессрочный, то собственник, предупредив за три месяца съемщика, может расторгнуть этот договор (если ?общие? условия не устраивают, там же можно прописать порядок расторжения ? скажем, с предупреждением за месяц-полтора: наиболее распространенная практика). Прочие причины, влекущие за собой автоматическое расторжение договора со стороны того, кто сдает офис, ? это повреждение имущества; неисполнение обязательств по арендной плате (Гражданский кодекс предусматривает расторжение договора, если съемщик дважды пропустил срок платежа, но можно прописать и другие условия, а также установить ?плавающие? сроки). Кроме этого, в договоре, как правило, указывается цель использования помещения, и если съемщик решит, например, вместо офиса устроить зал игровых автоматов или вовсе ?пересдать? помещение в субаренду, владелец его, узнав об этом, тоже имеет право на немедленное прекращение сделки. Также и съемщик, которому предоставили помещение и имущество не соответствующих договору характеристик, имеет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

Плата, ремонт, коммуналка?

Если вы берете помещение в аренду на большой срок, то при составлении договора будьте особенно внимательны к вопросу размера арендной платы. Вряд ли стоимость аренды в течение нескольких лет по рынку останется неизменной и поэтому стоит предусмотреть, сколько раз за установленный срок арендная ставка будет пересматриваться. Даже если вам удалось заключить договор с фиксированной ставкой ?на всю дорогу?, радость от этого может оказаться преждевременной. Когда ставки по рынку вырастут, собственник помещения начнет кусать себе локти от осознания упущенной выгоды. И, как следствие, искать поводы поскорее выселить ваш бизнес со своей территории.

Капитальный ремонт помещения обычно остается на совести собственника, однако в договоре эта обязанность вполне может быть переложена на съемщика. А тот, в свою очередь, вполне может предложить собственнику затраты на ремонт (как капитальный, так и косметический) учесть при расчете арендной ставки ? или, например, в те месяцы, когда он будет производиться, предусмотреть ?арендные каникулы? и за аренду не платить ? в счет произведенных затрат. Разумеется, это тоже в договоре необходимо предусмотреть.

Платежи за свет ? воду ? электричество ? интернет ? уборку и прочее в офисах высокого класса часто включены в стоимость аренды по умолчанию; более низкий уровень обслуживания дает некоторую свободу, но в то же время порой возлагает на арендатора обязанность самому налаживать коммуникации с обеспечивающими эти удобства службами. В договоре можно предусмотреть, например, следующую схему: расходы на воду и электричество постоянны и входят в арендную плату, а телефон и интернет арендатор оплачивает по мере поступления счетов.

Оргвопросы

Выбирая бизнес-помещение, следует обратить особое внимание на квалификацию управляющей компании, которая обслуживает выбранный вами бизнес-центр, ? есть ли у нее опыт управления аналогичными объектами, насколько эффективно она может улаживать проблемы между собственниками помещений, а также между ними и арендаторами. Как правило, если у офисного здания много мелких собственников, то вероятность конфликтов между ними увеличивается ? вплоть до того, что, например, один из них сдал свое помещение под копировальный центр, а прочим арендаторам мешает повышенный уровень шума из-за постоянно работающих ризографов ? и управляющая компания без соответствующих полномочий не сможет решить эту проблему.

Бывает так, что нужное помещение находится в здании, которое еще не прошло регистрацию в ФРС, ? да и вообще может находиться на стадии строительства. В этом случае договор, который арендатор будет заключать с собственником, имеет статус ?предварительного? ? помимо непосредственно условий сдачи в нем предусматриваются условия, на которых впоследствии будет заключен основной договор. Строго говоря, это даже не аренда недвижимого имущества ? потому что имуществу еще не присвоен этот статус: это документ, который может юридически подтвердить обязанность заключить договор аренды впоследствии.

Документы для госрегистрации договора аренды коммерческой недвижимости

  • Нотариально удостоверенная доверенность на право представлять предприятие арендодателя или арендатора в ФРС
  • Документ об оплате госпошлины
  • Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей предприятий. Если договор подписывал не руководитель организации, необходима доверенность на заключение договора с правом подписи.
  • Договор аренды ? 3 экз., акт приема-передачи помещения, если он подписан, ? 3 экз.
  • Документ о государственной регистрации юридического лица от обеих сторон сделки
  • Свидетельство о внесении в реестр организаций, созданных до 1 июля 2002 г. (нотариальная копия)
  • Документ о присвоении ИНН (нотариальная копия) ? от обеих сторон
  • Действующий устав предприятий с изменениями и дополнениями, учредительный договор (нотариальные копии)
  • Выписка из реестра юридических лиц (получается в налоговой инспекции по месту регистрации юридического лица на основании запроса, срок действия 1 мес.)
  • Протокол заседания управляющих лиц с решением о совершении сделки (оригинал либо заверенная организацией копия)
  • Свидетельство о регистрации права собственности на помещение
  • Выписка из паспорта БТИ по форме 1а
  • Экспликация
  • Кадастровый паспорт на помещение (здание)

Сниму квартиру

Если рынок аренды коммерческой недвижимости не подвергается сезонным колебаниям, то на цене съема жилых помещений этот фактор сказывается довольно сильно: традиционный скачок цен происходит осенью (после спада, который начинается зимой и продолжается до лета). В это время волна ?студенчества? повышает спрос и увеличивает цены на жилье. Предложение наиболее развито в сегменте двухкомнатых квартир в то время как преимущественный спрос в это время касается однушек и комнат.

Базовые правила для арендаторов жилых помещений:

  • заключайте договор на определенный срок ? этим вы обезопасите себя от внезапного выселения;
  • предусмотрите заранее условия расторжения договора ? с обязательством владельца о прекращении арендных отношений как минимум за месяц до выселения;
  • если для поиска квартиры вы пользуетесь услугами риэлтера, то желательно, чтобы при заключении договора присутствовал хозяин квартиры ? во избежание мошенничества;
  • заранее пропишите в договоре условия компенсации затрат на ремонт помещения ? если вы собираетесь его делать;
  • будьте осторожны со сдачей арендованного жилья в субаренду: если ее возможность не предусмотрена в договоре, хозяин жилья может потребовать немедленного его расторжения;
  • фиксируйте размер и сроки арендных платежей; каждую передачу денег подтверждайте распиской в том, что владелец квартиры получил предусмотренную договором оплату.


Кстати, арендовать можно и зарубежную недвижимость. В Интернете можно найти достаточно большое колличество предложений и статей на эту тему, как например недвижимость на Internet-Realtor.com. Возможна аренда на короткий срок. На время отпуска, например.

Check Also

Аренда офиса от собственника

Многие бизнесмены стремятся арендовать офисное помещение у собственника напрямую. И это правильный подход, ведь в этом случае на комиссии риэлтору экономятся значительные средства

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика