Долевка возрождается

Однако в ближайшее время основной формой покупки жилья на стадии строительства будут оставаться жск

Эльвира РАМАЗАНОВА

Год назад вступили в силу поправки в закон о долевке. Депутаты Государственной думы заявили, что благодаря поправкам застройщикам станет удобнее работать по долевой схеме. Поэтому они перестанут привлекать деньги через недостаточно надежные (для граждан) жилищно-строительные кооперативы и вернутся к прозрачным договорам долевки. Тогда же, год назад, ?Стань Богаче? написал, что поправки запоздали и погоды на строительном рынке уже не сделают. Мы оказались правы. Многие застройщики даже не заметили, что закон о долевке изменился. И хотя они возвращаются к долевке, но не изfза законодательных перемен, а потому, что работа по договорам долевого участия стала конкурентным преимуществом.

Закон о долевке (ФЗ ?214 ?Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов??) создавался ради установления четких правил для застройщиков и защиты прав граждан-дольщиков. Однако еще в период его обсуждения экономисты, строители и юристы чуть не в голос вопили, что в предложенном виде закон невыносимо усложнит жизнь застройщикам, уменьшит объемы строительства и подстегнет цены на жилье. Тем не менее, депутатское большинство думы проголосовало за закон, и 1 апреля 2005 г. он вступил в силу. После чего строительство начало усыхать, а цены ставить рекорды. Немного придя в себя, застройщики начали использовать схемы привлечения средств будущих жильцов, идущие в обход Закона ?214. Такие, например, как ЖСК, векселя, предварительные договоры и прочее. Причем, как оказалось, граждане, участвующие в этих схемах, защищены от недобросовестности застройщика и форс-мажоров даже хуже, чем при ?старой? долевке.

Спохватившись, парламентарии попытались сделать закон о долевке добрее к застройщикам. Поэтому 20 июля 2006 г. в него были внесены поправки, прописанные в ФЗ ?111. Суть поправок видна из таблицы, приведенной ниже.

Прошел год: что же изменилось на строительном рынке Екатеринбурга? Вернулись ли застройщики к долевому строительству?

Долевка ? это конкурентное преимущество

Серьезных изменений на строительном рынке города пока эти поправки не вызвали. Даже те застройщики, которые решили возвращаться к долевой схеме, признались, что это решение было принято еще до появления поправок в законе. На рынке первичного жилья Екатеринбурга постепенно появляется нечто похожее на конкуренцию и борьбу за покупателя. И, как считают некоторые риелторы, если компания работает по договорам долевого участия, то в глазах клиентов она выглядит более привлекательно. Фактически долевка может стать одним из конкурентных преимуществ для компании-застройщика.

Закон ?214 (в соответствии с которым заключаются договоры долевого строительства) предъявляет довольно серьезные требования к оформлению договоров с дольщиками, и нарушать свои обязательства застройщику ну очень невыгодно. Что, в общем-то, является неплохой гарантией для граждан-дольщиков. Кроме того, для участия в ?правильной? долевке банки достаточно охотно дают кредиты, принимая в залог еще не существующее жилье. Потенциальные дольщики обо всем этом знают. Поэтому в последнее время наблюдается повышенный интерес граждан к новостройкам, квартиры в которых можно приобрести по договору, составленному в соответствии с ФЗ ?214.

Логично, что ряд компаний, продолжая привлекать граждан через ЖСК, начинают строительство новых объектов, рассчитывая уже на договоры долевки. Так, например, работает компания ?Атомстройкомплекс?. По словам генерального директора Валерия Ананьева, большинство объектов Атомстройкомплекса сегодня возводится и финансируется в соответствии с ФЗ ?214. Так же работает ЗАО ?Олипс?. Коммерческий директор компании Евгений Мельников отмечает: ?У нас есть и опыт, и ресурсы для выполнения всех требований закона о долевке. Дольщик вправе требовать того, чтобы застройщик качественно и в срок выполнил свою работу, то есть построил объект. Это нормальные рыночные отношения, и наша компания старается работать в рамках этого закона?.

Что изменилось в законе о долевке год назад

До введения поправок	После введения поправок
Банк, кредитующий застройщика, несет с ним солидарную ответственность за все, что происходит в рамках строительства	Эта норма отменена
Если дольщик перестает вносить деньги по договору, то застройщик может расторгнуть договор с ним только через суд	Застройщик может отказаться исполнять договор с дольщиком, задержавшим платеж более чем на 3 мес. или нарушившим срок оплаты более 3 раз за 12 мес.
За каждый день задержки сдачи дома застройщик должен платить дольщикам-гражданам неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования	Штрафные санкции снижены вдвое
Застройщик обязан публиковать проектную декларацию, содержащую все данные о нем (учредители, финансовое состояние, участие в строительстве за последние 3 года и т.д.)	Застройщик не обязан раскрывать всю информацию о себе

ЖСК: риски можно снизить

Впрочем, подобной политики придерживаются не все застройщики. По данным риелторов, примерно 95% строек оформляются через ЖСК, а остальные 5% ? через долевое строительство.

Как правило, за ЖСК стоит некая фирма-застройщик, для которой кооператив фактически стал отделом продаж. Человек вносит в ЖСК пай, ждет окончания строительства и получает квартиру. При этом стоит учесть, что члены кооператива защищены хуже, чем участники долевки. Если застройщик привлекает граждан через ЖСК, то договор с застройщиком от имени всех пайщиков заключает правление кооператива. И только правление может потребовать от застройщика исполнять обязательства. А теперь представим ситуацию: застройщик нарушает сроки строительства, а правление не хочет призывать его к ответу. Так вполне может случиться, ведь компания-застройщик, стоящая за ЖСК, имеет способы воздействия на правление ЖСК (как правило, его председатель ? сотрудник этой компании).

ВАЖНО

Где взять деньги на ?первичку?
Кредит можно получить и для долевого строительства, и для участия в ЖСК. Обеспечением по кредиту на долевку служат имущественные права на строящийся объект. На таких условиях готовы предоставить деньги более 20 банков Екатеринбурга. Когда дом строится по схеме ЖСК, для кредита требуется залог, в виде имеющегося жилья. Если такого обеспечения нет, банк может выдать кредит под повышенный процент (на 1?2%), и только в том случае, если застройщик сотрудничает с этим банком. По этой схеме работают лишь единичные банки. Риелторы рекомендуют сначала выбрать застройщика, а затем узнать, с каким банком он работает. Заметим, что сегодня многие банки расширяют сотрудничество с ЖСК, так как уже сформировалась база данных о застройщиках, имеющих положительную репутацию на строительном рынке.

Поэтому к выбору ЖСК следует подходить весьма осторожно. Генеральный директор ООО ?NOVA-групп? Сергей Воробьев советует: ?Риск будет минимальным, если выбран достаточно известный застройщик, имеющий в активе даже не один, а несколько домов. При выборе кооператива следует учитывать, с какой компанией он сотрудничает. Лучше всего прийти к ним в офис, спросить, какие объекты реализуют. Если застройщик продает сразу несколько домов (два, четыре, пять, десять), то это серьезная компания. И в принципе, не важно, какие применяются схемы. Главное ? репутация?.

По какому пути пойдет ?первичка?

В условиях стабилизации рынка недвижимости закон о долевом строительстве имеет шансы стать более популярным среди застройщиков. По некоторым оценкам, уже в ближайшее время доля новостроек, финансируемых через долевку, увеличится с 5 до 10%. Впрочем, как заметил начальник отдела продаж компании ЗАО ?Уралстройинвест? Илья Журавлев, позиции ЖСК будут оставаться достаточно прочными. В частности, это связано с тем, что банки начинают развивать сферу ипотечного кредитования не только участников долевого строительства, но и пайщиков ЖСК.

По мнению Ильи, уже в ближайшем будущем возможно появление новых схем покупки жилья в новостройках. Например, схема жилищных сертификатов (облигаций) под конкретные объекты. Правда, чтобы эта схема привлечения средств была надежной, надо, чтобы компания, выпустившая облигации, имела хорошую репутацию и перспективные проекты.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Станислав ДЕХТУЛИНСКИЙ, руководитель кредитно-кассового офиса ООО ?Городской Ипотечный Банк? в Екатеринбурге
? Ипотечный кредит, залогом по которому выступает имеющаяся у заемщика недвижимость, всегда оказывается дешевле, чем кредит, залогом по которому выступает обеспечение в виде прав требований на строящееся жилье. Объясняется это повышенными рисками, возникающими у банка до момента сдачи дома. Свои риски банки снижают, проводя проверку учредительных документов застройщика, его финансовой отчетности и разрешительной документации по конкретному объекту, в соответствии с требованиями ФЗ ?214.

Елена ЛИПИНА, менеджер отдела договоров долевого участия в строительстве ЗАО ?ЮИТ Уралстрой?
? Заключая договор долевого участия, вы общаетесь непосредственно с застройщиком либо с его полномочным представителем. О репутации застройщика можно узнать в Союзе строителей или Уральской палате недвижимости. А ЖСК создается, как правило, для строительства одного объекта. И еще один момент ? если в договоре долевки по ФЗ ?214 четко оговорена сумма, которую вносит дольщик, то при вступлении в ЖСК трудно просчитать, во что обойдется жилье. По уставу ЖСК, пайщик не освобождается от дополнительных расходов, которые могут возникнуть по множеству причин, начиная от ?нам не хватает? и заканчивая неконтролируемым удорожанием строительства.