Так вот ты какой, ипотечный брокер!

Убедиться в добросовестности ипотечного брокера можно, позвонив в Уральскую Палату Недвижимости или местному представителю Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров

Василий СТРЕЛЬЦОВ

Брокер ? это либо специалист (который, как правило, является работником агентства недвижимости), либо компания, оказывающая услуги по оформлению кредита. В Екатеринбурге более 50 агентств недвижимости имеют в штате сертифицированных брокеров. Также в нашем городе работает несколько брокерских компаний. Самые известные ? ?Фосборн Хоум? и Уральская брокерская компания ?Магазин ипотеки??

Потенциальный заемщик, обратившийся к брокеру, может рассчитывать на то, что тот подберет для него кредит с максимально выгодными условиями, поможет собрать необходимые бумаги, возьмет на себя переговоры с банком и проведет сделку вплоть до оформления кредита и регистрации покупки жилья. В идеале клиенту надо только один раз встретиться с брокером, а спустя какое-то время подъехать в банк для подписания кредитного договора. Правда, на деле одной встречи недостаточно. Заемщику обычно приходится (часто вместе с брокером) посетить пару учреждений, чтобы ?самолично? получить или заверить какие-то бумаги. Тем не менее человек, обратившийся к брокеру, экономит несколько дней, а то и недель. Как заметил директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин: ?Чтобы оформить ипотечный кредит, человеку нужно либо истратить на это отпуск, либо обратиться к брокеру? кроме того, при обращении к брокеру увеличивается шанс на получение необходимой суммы?.

Разумеется, услуги ипотечного брокера стоят каких-то денег. Его комиссия (без учета комиссии риэлтора) может достигать 2% от суммы кредита. Однако руководитель отдела по связям с общественностью местного филиала ?Фосборн Хоум? Елена Сапцына считает, что брокер поможет заемщику сэкономить больше, чем стоят брокерские услуги. Как замечает Елена, средняя и лучшая ставка по рынку отличаются на 1,5?2%. Если учесть, что размер кредита в среднем $60 тыс. (берется на 15 лет), то при снижении ставки на 2% экономия превысит $12 тыс.

Правда, на практике брокеру редко удается найти ставку на целых 2% ниже, чем нашел бы сам заемщик, кроме того, ипотечный кредит гасится, как правило, раньше срока. Поэтому реальная экономия денег будет не столь уж велика. Хотя одной лишь экономией полезность брокера не исчерпывается.

Сложные случаи

В некоторых случаях обращение к брокеру ? единственная возможность получить кредит. Это когда речь идет о ?сложном? кредите. Очень немногие банки готовы кредитовать собственников бизнеса или, например, пенсионеров. Если же в дело вступает брокер, то подходящая схема, как правило, находится. Около полутора лет назад именно через брокера был получен первый в Екатеринбурге кредит на покупку жилья, совладельцем которого стал несовершеннолетний. До того момента банки наотрез отказывались выдавать кредиты на таких условиях. Они опасались, что в случае проблем с возвратом денег им не позволят обратить взыскание на квартиру, где в совладельцах ребенок. Поэтому потребовались усилия брокера из Центра недвижимости ?Северная Казна?, чтобы объяснить банкирам, что с наложением взыскания проблем возникнуть не должно. В результате банк кредит выдал. Сегодня такого типа кредиты соглашаются оформлять уже несколько местных банков.

Еще одна сложная категория ? кредиты на покупку квартир, которые планируется переоборудовать в магазин или офис. Банк почти всегда запрещает переводить купленную в кредит квартиру в статус нежилого помещения. Тем не менее, как сообщил Евгений Шубин, когда клиент обратился с такой просьбой, брокер нашел для него банк, не возражающий против смены статуса ипотечного жилья.

Специальных усилий требует также поиск банков, согласных кредитовать покупку жилья на следующих условиях:

• покупка недостроенного коттеджа;
• у заемщика нет регистрации (прописки);
• заемщик ? мужчина до 27 лет, не имеющий освобождения от армии.

Тем не менее, как замечает специалист по ипотеке АН ?ЛиКом? Вера Ратман, профессиональный ипотечный брокер сможет найти схему кредита, подходящую к любой из этих задач?

А теперь допустим, что вы надежный заемщик с белой зарплатой и вам нужен стандартный кредит на вторичку, который выдают в любом банке. Нужен ли брокер вам? Представители брокерского сообщества отвечают ?да?. И добавляют, что клиент, кредитующийся через них, может рассчитывать на ряд преференций*. Все серьезные брокеры Екатеринбурга имеют соглашения с банками, и те предоставляют заемщикам, пришедшим через брокера, режим особого благоприятствования. Может быть сокращено время рассмотрения заявки, уменьшена банковская комиссия за оформление кредита и даже снижена процентная ставка по кредиту. Правда, снижение будет небольшим: 0,5-1%, к тому же его предоставляют всего несколько банков. Есть еще одна интересная преференция. Некоторые банки обещают раскрывать причину отказа в кредите клиентам, пришедшим через брокера. Однако, как сообщил Евгений Шубин, на деле этого никогда не происходит. Все банки свято хранят тайну расследований, проводимых собственными службами безопасности в отношении потенциальных заемщиков.

ВАЖНО

Стоимость услуг ипотечного брокера, как правило, включается в общую сумму оплаты за услуги риэлторского агентства (если оно оказывает обе услуги). В результате в среднем получается 3?4% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
У ?Фосборн Хоум? расчет иной. При покупке жилья на вторичном рынке размер комиссии за получение кредита составит 1,5% от величины кредита. Если речь идет о первичном жилье, то комиссия вырастает до 2%. Если же к услугам брокера прилагается услуга по подбору жилья, то в сумме комиссия составит 4% от стоимости недвижимости.

Три брокерских стандарта**

По российским законам, на брокерские услуги не надо получать лицензию. В какой-то степени это увеличивает риски клиентов. Однако бизнес-сообщество разработало правила, которые позволили значительно обезопасить рынок от недобросовестных брокеров. Создано несколько общественных организаций, которые установили стандарты качества оказания брокерских услуг и требуют от своих членов (брокеров) соблюдения этих стандартов. В Екатеринбурге около 50 агентств недвижимости аккредитованы как ипотечные брокеры в Уральской палате недвижимости (УПН). А еще около 60 специалистов имеют сертификаты Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ). Эти специалисты ? штатные сотрудники агентств недвижимости. Причем ряд агентств имеют сразу и аккредитацию в УПН, и сертификат НЛСИБ.

Прежде чем получить аккредитацию или сертификат, специалист агентства недвижимости проходит курс обучения, а после получает доступ к постоянно обновляемой информационной базе по кредитам и присоединяется к договору, по которому его клиентам банки будут предоставлять преференции. Если вы обратитесь к брокеру, аккредитованному в УПН, то сможете рассчитывать на преференции от 19 банков. А клиентам брокеров, сертифицированных в НЛСИБ, доступны преференции от 32 банков, правда, из них в Екатеринбурге активно работает только около полутора десятков. Можно сказать, что брокеры от НЛСИБ и УПН предлагают сравнимые по качеству пакеты услуг. Правда, брокеры НЛСИБ могут уже сегодня пользоваться единой компьютерной базой, в которую забита (и постоянно обновляется) вся информация по ипотечным кредитам, а у брокеров от УПН эта база пока работает в неавтоматизированном ?бумажном? режиме.

Список ипотечных брокеров, аккредитованных в УПН, и список их банков-партнеров можно найти на сайте www.upn.ru, информация об НЛСИБ содержится на сайте www.prosto-ipoteka.ru, а представителем НЛСИБ в Свердловской области является ЦН ?Северная Казна?. Здесь можно получить информацию о сертифицированных ипотечных брокерах.

Заметим, что в Екатеринбурге есть несколько компаний, не имеющих сертификатов УПН или НЛСИБ , но оказывающих услуги ипотечного брокера. Как правило, это небольшие риэлторские фирмы. Но есть и один весьма крупный игрок. Речь идет о московской брокерской компании ?Фосборн Хоум?, недавно открывшей филиал в нашем городе. И если местные брокеры идут как бы ?приложением? к риэлторским услугам, то московская компания специализируется на ?чистом? брокеридже (то есть на помощи в оформлении кредита). Специалисты ?Фосборн Хоум? могут помочь и с поиском варианта покупки, но это будет дополнительная услуга. Клиенты этой компании получают стандартный набор брокерских услуг, включая преференции от банков (у компании сегодня 20 банков-партнеров).

Как выбрать брокера

Остается открытым вопрос, что лучше: когда брокер и риэлтор ? одно лицо, или когда брокер ? независимый (не совмещает свою деятельность с подбором жилья)? По мнению Елены Сапцыной, независимый брокер сможет оказать клиенту более качественные услуги. В отличие от брокераjриэлтора, он может целенаправленно искать лучшие условия кредита без оглядки на параметры приобретаемой недвижимости. Однако, как замечает Евгений Шубин, для клиента важен не просто кредит, а комплексная услуга по подбору жилья и кредита для его покупки. Как признается Евгений, все известные ему попытки разделить брокерский и риэлторский бизнес натыкались на непонимание клиентов. Что, в общем, логично. Человеку гораздо удобнее иметь дело с одной компанией (одним специалистом), чем метаться между брокером и риэлтором, пытаясь совместить их предложения. Впрочем, если у брокерской компании есть партнерский договор с риэлтор ской компанией, то клиент, брокер и риэлтор могут собраться за одним столом. Это тоже удобно. По такой схеме, в частности, работает Центр недвижимости ?Северная Казна?, с партнером ? Уральской брокерской компанией ?Магазин ипотеки?.

Как проверить, действительно ли брокер предлагает самый выгодный вариант кредита?

Банки Екатеринбурга предлагают более 300 ипотечных программ. Поэтому ?вручную? проверить, действительно ли ваш брокер нашел для вас оптимальный вариант, ? достаточно сложно. Тем не менее некие методы проверки существуют. Первый заместитель генерального директора ЦН ?Северная Казна? Владимир Пресняков замечает, что серьезные брокеры, сертифицированные НЛСИБ, предлагают клиенту не один вариант, а сразу несколько. Клиент может взять распечатку с детальными описаниями условий нескольких банков и проверить правильность этого ?шорт-листа?. После чего уже можно принимать решение и выбирать конкретную программу.