Траектория инвестиций: деньги ? земля

Самым выгодным вложением денег в прошлом году была покупка земельного участка под коттедЖ

Василий СТРЕЛЬЦОВ

По некоторым оценкам самым выгодным вложением денег в прошлом году была покупка земельного участка под коттедж. За год его цена могла вырасти в два-три раза. И как считают риэлторы, актуальность земли, как объекта инвестиции, не снижается. Правда, чтобы стабильно дорожать, участок должен обла- дать определенными качествами. Абы какая земля не представляет интереса ни с точки зрения инвестиций, ни как место возведения коттеджа для себя лично.

Всплеск интереса к покупке земельных участков под частную застройку обычно происходит в марте-апреле. Начальник отдела загородной недвижимости главного офиса АН ?Восточное? Ирина Бочкарева считает, что причины этого явления, в первую очередь, ? психологические. Когда удлиняется день, горожане, уставшие мерзнуть в ?бетонных джунглях?, начинают мечтать о зеленой травке и солнышке. Это мнение поддерживает руководитель отдела по продаже и кредитованию недвижимости АН ?Ранчо? Екатерина Колькова, которая добавляет, что весной растет не только спрос, но и, как правило, предложение участков на продажу?

Землю теперь можно предсказать

Еще год назад большинство риэлторов считало, что земля, как объект инвестиций, уступает городским квартирам. В первую очередь, потому что было сложно спрогнозировать изменение цены участка, в то время как квартиры стабильно дорожали. Теперь на рынке земельных участ ков работают вполне понятные законы ценообразованя и, соответственно, земля превращается в достаточно предсказуемый и весьма доходный инвестиционный инструмент. Как заметил директор группы компаний ?Титул? Максим Федотов: ?Если место расположено не дальше 30 км от города и к нему уже подведены коммуникации, есть асфальтированные подъездные пути и социальная инфраструктура, то участок, по законам рынка, будет дорожать очень быстро?.

По мнению екатеринбургских риэлторов, наиболее перспективными в плане роста интереса к земле (и, соответственно, цен на нее) являются Сысертский, Арамильский и Старопышминский районы, окрестности Семи ключей и поселка Пышма. Неплохие перспективы у поселков Сидельниково, Патруши и у Березов ского района. Потенциальным владельцам коттеджей также следует обратить внимание на участки в поселках, расположенных вдоль развитых трасс: Челябинской, Тюменской и Тагильской.

Пять правил для четырех ?М?

Есть такой анекдот: ?На цену недвижимости влияют четыре вещи: местоположение, местоположение, местоположение и местоположение?. Это абсолютно точно описывает ситуацию и с земельными участками. Цена каждого участка определяется следующими четырьмя ?М?:

1. Местоположением относительно ?географии? (удаленность и направление от центра Екатеринбурга);
2. Местоположением относительно других объектов недвижимости (находится ли наш участок в элитном коттеджном поселке, в поселке поп- роще или в обычном селе);
3. Местоположением относительно ?природы? (насколько живописны окрестности и далеко ли лес?река?озеро);
4. Местоположением относительно объектов инфраструктуры (подходит ли к участку дорога, есть ли на нем газ?электричество?вода, далеко ли находятся школа?больница?магазин).

УЧАСТОК ПОД ЗАСТРОЙКУ ? БОЛЕЕ ЛИКВИДНЫЙ ТОВАР, НЕЖЕЛИ ГОТОВЫЙ ДОМ. НАЙТИ ПОКУПАТЕЛЯ НА ?ПУСТУЮ? ЗЕМЛЮ ГОРАЗДО ПРОЩЕ, ЧЕМ ПРОДАТЬ УЧАСТОК С ДОМОМ, ОСОБЕННО, ЕСЛИ ДОМ НЕДОСТРОЕННЫЙ

В решении уравнения с четырьмя ?М? (при расчете цены участка) вам помогут нижеследующие правила. Кстати, они же работают и при определении инвестиционной привлекательности участка.

• Правило центробежной силы

Самые высокие цены сегодня имеют участки, расположенные на окраинах Екатеринбурга (в черте города). Как замечает руководитель отдела загородной недвижимости квартирного бюро ?Ярмарка? Наталья Дягилева, самые дорогие из городских земель ? те, что находятся в районе Шарташа. Там цена за сотку доходит до 400 тыс. руб. Чуть ниже стоимость земли в Сысертском направлении ? до 300 тыс. руб. за сотку. Следом идут окрестности трасс на Челябинск, Реж и Тюмень.

Независимо от направления, стоимость участка (при прочих равных) снижается по мере его удаления от центра Екатеринбурга. Примерно по черте города проходит психологическая граница, за которой цена участка резко падает. Дальнейшее удаление от города сопровождается плавным снижением цен, но в 20?30 км от города проходит вторая психологическая граница, на которой происходит еще один резкий скачек цен вниз.

• Правило коттеджного поселка

Участки под застройку бывают двух типов: расположенные на территории сформированных (формирующихся) коттеджных поселков и те, что находятся в обычных селах. Первые стоят дороже, но вторых на продажу предлагается больше. Цена расположенных неподалеку одинаковых участков может различаться в разы, если один из них находится на территории коттеджного поселка, а другой ? обычного. Например, нормальная цена для участка под застройку размером в 10 соток, расположенного в районе Широкой речки ? 1,5 млн руб. Такой же участок в том же районе, но на территории коттеджного поселка ?Палникс? зашкаливает за 3 млн руб?

Стоит учесть, что в коттеджных поселках ?пустая? земля обычно не продается. В комплекте с участком идет подряд на строительство дома или уже готовое строение. Ну и, разумеется, к участку прилагается полный набор коммуникаций: подъездные пути, ком- мунальные услуги и т. д.

• Правило? точнее закон ?природы?

Стабильный рост цен наблюдается в живописных и относительно экологически чистых местах. Поэтому наиболее престижным районом в окрестностях Екатеринбурга считается Сысертский. Там нет крупных заводов, живописные окрестности, хорошая земля. В тех краях под индивидуальную застройку продаются земли в окрестностях поселков Черданцево, Фомино, Кадниково. Стоимость участков, расположенных ?в чистом поле?, без подведенных коммуникаций (есть только электричество) достигает 1,5 млн руб. (150 тыс. руб. за сотку). В других районах участки без коммуникаций стоят дешевле. Можно сказать, что с точки зрения ?природы?, интерес представляет не только Сысерть, но и все южное направление в принципе. Даже в нескольких десятках километров от Екатеринбурга климат уже другой. Например, в поселке Щелкун (60 км к югу от города) это уже ощущается. Правда, земля там раскупается не очень интенсивно ? далеко ехать.

• Правило огня, воды и медных труб

Земля в окрестностях поселка Арамиль (около 7 км от Екатеринбурга) считается менее престижной, чем сысертская, поэтому здесь можно купить участок под застройку всего за 8?10 тыс. руб. (0,8-1 тыс. руб. за сотку). Конечно, это будет земля, к которой еще не проложены дороги, не подведены газ и электричество. Расположенные неподалеку участки с подведенными коммуникациями стоят уже по 1,5 млн руб. (150 тыс. руб. за сотку). Даже если принять во внимание, что более дорогие участки находятся в более живописных местах и ближе к магистрали (то есть их местоположение объективно лучше), то все равно получается, что наличие коммуникаций удорожает участок, как минимум, вдесятеро.

• Правило статуса земли

Это только кажется, что земля по обе стороны дороги одинакова. На самом деле та, что слева ? земля сельского назначения, и на ней нельзя построить коттедж, а справа ? земля поселения, и на ней коттедж построить можно. А значит и цена у нее в разы выше?

НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ РАСКЛАД ТАКОВ: ЧЕМ ДОРОЖЕ СЕГОДНЯ СТОИТ УЧАСТОК ПОД ЗАСТРОЙКУ, ТЕМ БЫСТРЕЕ БУДЕТ РАСТИ ЕГО ЦЕНА В БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ

Цена поселенческих земель может в 30?50 раз превышать цену соседствующих с ними сельских земель. Разница эта тем значительнее, чем ближе земля к Екатеринбургу. Не даром разгорелся скандал, когда выяснилось, что более 80 гектаров, выставленных на продажу в коттеджных массивах Сысертского района, являются землями сельскохозяйственного назначения. Значит, выбирая участок, следует проверить его статус. Как это сделать? Сейчас расскажем?

Бумаги на землю

При покупке земли изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Лучше привлечь к проверке профессионала, однако, первичный ?фейс-контроль? вы можете провести сами. Для этого попросите продавца показать вам следующие документы:

• Свидетельство на право собственности
  Потребуйте, чтобы вам показали оригинал свидетельства на право собственности на землю. Если у продавца есть только копия (даже заверенная нотариусом), насторожитесь. Возможно, оригинал отсутствует, потому что участок находится под арестом или правомерность выдачи свидетельства на землю оспаривается в суде. Кроме того, обязательно убедитесь, что земля принадлежит именно продавцу, а не некоему третьему лицу (для этого вам надо ознакомиться с паспортом продавца). Изучая свидетельство на право собственности, обратите особое внимание на статус земли. Если вы покупаете участок, чтобы построить на нем дом, то в свидетельстве должно быть написано, что данный участок выдан под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Строить полноценный коттедж можно только на таких землях.
  
• Кадастровый план
  Он должен быть у владельца участка. Указанный в кадастровом плане размер участка должен совпадать с тем, что указан в свидетельстве. Бывает, что в свидетельстве написано, что выделено 10 соток, а в кадастровом плане отмечено 8. Это значит, что вы покупаете не 10 соток, а только 8. Если обнаружено подобное несоответствие, то риэлторы советуют сбивать цену или отказаться от покупки.
  
• Справка ФРС
  Чтобы убедиться, что участок земли не находится в залоге и не является предметом судебных споров, следует подать запрос в Федеральную регистрационную службу (ФРС). Отдел выдачи информации из ?Единого Государственного реестра прав? находится в Екатеринбурге на ул. Бажова, 47а. Здесь можно навести справки об участках, расположенных как в Екатеринбурге, так и в области. Справка на один объект стоит 100 руб. Ее может получить любой гражданин. При подаче запроса надо обязательно указать юридический адрес участка (если адрес еще не присвоен, то надо указать кадастровый номер). Если ФРС ответит, что приглянувшийся вам участок не является предметом спора, то это почти гарантированно оградит вас от дальнейших недоразумений.
  
• И еще кое-что
  Если вы покупаете участок с недостроенным домом, то советуем убедиться, что у продавца есть разрешительная документация на строительство, проектная документация и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Ирина БОЧКАРЕВА, начальник отдела загородной недвижимости главного офиса АН ?Восточное?:
? Сегодня в Екатеринбурге и окрестностях спрос на участки под застройку выше, чем на готовые дома и коттеджи. Граждане используют землю, в том числе, и как инструмент вложения денег. Причем, частные владельцы отнюдь не торопятся их продавать ? предпочитают докупать новые. Это логично, ведь за прошлый год участки под застройку подорожали сильнее, в сравнении с любой другой недвижимостью, ? в два-три раза. Земля, которая летом прошлого года стоила 500 тыс. руб., в этом году могла быть продана за 1,5 млн.

Елена ПОТАПОВА, директор агентства недвижимости ?Усадьба?:
? Земельный участок, как и любая другая недвижимость, может быть предметом инвестирования. Наибольшим спросом пользуются участки, имеющие статус земель поселений, в радиусе 50 км во всех направлениях от Екатеринбурга. Ценятся участки газо- и электрифицированные. Сейчас наибольшее количество предложений ? в Сысертском и Белоярском районах. Интересно, что земли сельско- хозяйственного назначения пользуются спросом у иностранных инвесторов.

Наталья ДЯГИЛЕВА, руководитель отдела загородной недвижимости квартирного бюро ?Ярмарка?:
? В прошлом году рост цен по разным сегментам загородной недвижимости составил от 20% (имеется в виду вся загородная недвижимость, а не только участки, ? прим ред.). То есть цены на ?загородку? росли медленнее, чем на городскую недвижимость. Возможно, этой весной мы получим обратный эффект: цены в городе приостановятся, а за городом начнут расти быстрее. Самый удобный выезд из города ? в сторону Каменска-Уральского и Сысерти, поэтому недвижимость, расположенная в этих направлениях, скорее всего будет пользоваться наибольшим спросом. Кстати, именно здесь возводится наибольшее количество коттеджных поселков.`