Журнал Стань богаче! — Доступно о личных финансах и инвестициях
Страхуем купленную квартиру от претензий прежних хозяев. А жилье в долевке ? от буйства стихии и недобросовестности застройщика
Алина МЕЛЬНИКОВА
Как подстраховаться от потери денег, если вы приняли решение вложить их в жилую недвижимость? Это зависит от того, вкладываетесь ли вы на этапе строительства или покупаете готовое жилье на вторичном рынке. Главный фактор риска в первом случае ? ненадежность застройщика, во втором ? притязания на вашу площадь предыдущих хозяев.
Рисковая доля
АНЕКДОТ В ТЕМУ:
Комиссия разбирается, из-за чего рухнул только что построенный дом.
Обращаются к кирпичам:
? Это вы виноваты, что дом развалился?
? Нет, что вы! Посмотрите, какие мы крепкие, ровненькие. Мы не виноваты.
Подxодят к песку:
? Значит, это ты виноват, что дом руxнул?
? Нет, не я. Смотрите какой я меленький и как меня много. Я не виноват.
Подxодят к цементу:
? Это ты виноват, что дом руxнул?
? А чего я! Меня здесь вообще не было…
Страховые компании работают со ?строительными инвесторами? очень избирательно. На защиту вложенных средств могут рассчитывать только участники долевого строительства, реже ? члены ЖСК. Иные схемы для страховщиков остаются ?за гранью возможного?. Причем члены ЖСК могут рассчитывать на страховку, только если за их кооперативом стоит очень уважаемый застройщик. Ну, а участнику долевого строительства, чтобы получить страховую защиту, надо предъявить документы, подтверждающие, что финансирование строительства его квартиры попадает под действие закона о долевке ?214-ФЗ (понадобится, как минимум, договор долевого участия и копия разрешения на строительство).
Строительство ? сложный многофакторный процесс, и, пожалуй, пальцев на руке не хватит, чтобы сосчитать все возможные риски, которые несет инвестор. Это и недобросовестность застройщика, и задержка сроков сдачи дома, и несоответствие планировки или метража готовой квартиры условиям договора, и так далее. Однако застраховать строящееся жилье можно только от банкротства застройщика, от стихийных бедствий, которые помешают строительству дома, повредят или уничтожат его, и в некоторых случаях ? от сдачи объекта позже установленных сроков. В этом смысле страховую компанию можно даже расценивать как эксперта репутации застройщика: если есть хоть какие-то сомнения в надежности проекта, в страховке клиенту будет отказано.
Стоимость страхового полиса варьируется в зависимости от той стадии, на которой находится строительство: чем выше степень готовности, тем дешевле страховка. Нужно отметить, что страховая сумма не станет заменой выгоды от вложений. Это значит, что сумма, которую дольщик получит от страховой компании при наступлении страхового случая, будет меньше, а порой и значительно меньше, чем стоимость готовой квартиры. Ведь страхуется не неполученная выгода, а только инвестируемые средства. Если средства вносятся не сразу, а частями, то фактически речь пойдет об отдельном страховании каждого взноса.
ЗАСТРАХОВАТЬ СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ МОЖНО ТОЛЬКО ОТ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА, ОТ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ И ОТ СДАЧИ ОБЪЕКТА ПОЗЖЕ УСТАНОВЛЕННЫХ СРОКОВ
У процесса получения страховой суммы есть свои ?рабочие моменты?. Если дольщик застраховался только от банкротства застройщика, ему придется подождать, пока суд не признает его банкротом или застройщик сам не объявит о своей финансовой несостоятельности. Еще до судебных процедур дольщика ждет достаточно долгий период ожидания, да и срок самих судебных разбирательств может исчисляться годами.
Если дольщик застрахован от задержки сдачи объекта, и таковая произошла, то он тоже, скорее всего, вынужден будет идти через суд, где вместе со страховщиком будет ?выбивать? из застройщика внесенную сумму. Если решение суда будет отрицательным, последует страховая компенсация. Однако необходимо учитывать следующий факт: при получении страховки дольщик лишается права на получение квартиры ? эти права переходят к страховой компании. То есть даже человек, имеющий такую страховку, скорее всего, пользоваться ей не станет.
Титулованное жилье
Надо ли страховать титул у первички?
При покупке жилья на первичном рынке риск утраты права собственности на него ? минимален. Тем не менее он есть. Как пояснили в страховых компаниях, покупатели первички, бывает, страхуются от того, чтобы квартиру не продали дважды. Хотя и редко, но такое случается. Впрочем, если дом уже сдан и ключи от квартиры получены, то титул можно не страховать. Лучше застраховать само имущество.
Покупка квартиры, у которой сменилось несколько владельцев, может обернуться для хозяина неожиданным визитом ?гостей из прошлого?, претендующих на это жилье. Это может случиться, например, если недвижимость когда-либо наследовалась, но интересы одного из наследников не были учтены или жилье было продано без учета интересов несовершеннолетнего ребенка (то есть не было куплено новое жилье, достаточное по площади для его проживания). Квартира могла продаваться одним из предыдущих собственников в состоянии невменяемости, что тоже влечет за собой недействительность сделки ? да и просто можно стать жертвой чьей-то жадности или мошенничества. Риск утраты права собственности страхуется с помощью так называемого титульного страхования. Оно подразумевает возвращение хозяину стоимости жилья, если оно по решению суда перешло в собственность другого человека.
Чтобы застраховать свое право собственности, вы приносите с собой пакет документов (см. таблицу), юристы страховой компании проверят бумаги и вынесут заключение ? будут они страховать квартиру или нет. Отказать могут без объяснения причины, однако если это произошло, можно с уверенностью сказать ? в истории продаваемого объекта есть заметные неясности.
| Принести обязательно | Бумаги, которые могут потребоваться в зависимости от ситуации | |
|---|---|---|
| Ситуация | Необходимый документ | |
|
Квартира приобретена на первичном рынке | Договор о долевом участии в строительстве, справку ЖСК о выплаченном пае и другие документы, подтверждающие право собственности |
| Квартира наследуется | Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещании и, свидетельство о смерти наследодателя | |
| Квартира в пятиэтажке или доме старше 50 лет | Справка об отсутствии дома в планах на снос | |
| Среди собственников есть несовершеннолетние | Разрешение на сделку органов опеки и попечительства | |
| Имущество приобретено продавцом в браке | Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры, приобретенной в браке, и копия свидетельства о браке | |
| Продавцу более 40 лет | Свидетельства из психоневрологического и наркологического диспансеров | |
* Кроме перечисленных в таблице бумаг страховая компания может потребовать копию выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо прописанных в квартире, заявление на приватизацию и другие документы, необходимые для конкретной сделки.
Плата за чужое спокойствие
Если вы вступаете в долевку, пользуясь заемными банковскими средствами, застраховаться, скорее всего, придется в обязательном порядке. Помимо страховки от банкротства застройщика и уничтожения квартиры придется застраховать собственную жизнь и здоровье. Выгодополучателем по договору страхования в этом случае является не дольщик, а банк-кредитор. При этом страховая компания, которая возьмет на себя риски долевки, должна быть аккредитована в этом банке.
В США практически любая сделка с жильем производится ?с благословения? страхового агента. Однако в России титульное страхование связано почти только с ипотечными договорами: титул страхуют для банков, которые не намерены рисковать. Стоимость страховки обычно определяется в зависимости от количества сделок, которые были у квартиры в прошлом: ни одной или одна ? тариф поменьше, от трех ? максимальный. Еще следует отметить, что страховка титула при ипотеке обойдется в сумму в несколько раз меньшую, чем если бы титул страховался добровольно: ипотечная страховка обходится в 0,2?0,5% от страховой суммы, а добровольная ? 0,9?2%. Это происходит потому, что при ипотеке квартира проходит банковскую проверку и поэтому представляется более ?надежной?.
Страховая сумма при титульном страховании не может быть больше реальной стоимости квартиры. В первый год сумма страховки может быть определена по договору купли-продажи, в дальнейшем для ее определения может потребоваться мнение независимого оценщика. Заключать договор титульного страхования рекомендуется не более чем на 1 год, потому что рыночная стоимость жилья может достаточно быстро поменяться. При страховании титула в течение нескольких лет страховая компания может пойти на снижение тарифа. Минимальный срок, на который специалисты рекомендуют ?оберегать? свое право собственности, ? 3 года с момента сделки.
Следует особо отметить, что титульное страхование распространяется только на риск утраты права собственности, но не на его ограничения: если, например, вы обнаружите, что в отношении только что купленной квартиры параллельно действует договор ренты, дающий право на проживание у вас какому-либо лицу, компенсации не будет. Помимо этого страховому возмещению не подлежат случаи, если недвижимость была реквизирована или конфискована в государственных целях.
По титулу можно застраховать жилую и коммерческую недвижимость, а также земельный участок.
