Кредит, усохни!

Выгодно ли переоформлять уже взятый ипотечный кредит под новую пониженную ставку?

Юлия ЖИЛИНА

Кредит

Нет новостей, которые были бы хороши для всех сразу. Эта не очень оптимистичная мысль пришла, когда я читала очередное сообщение о снижении ставки по ипотечным кредитам. ?Конечно, ? думала я с раздражением, ? как мы ипотеку брали, так под 16 годовых, а как сейчас, так можно и под 12 взять, а к 2008 году и вообще под 8% годовых!?

Разумеется, у тех, кто взял ипотеку год-полтора назад, возникает вопрос ? можно ли переоформить свой кредит и выплачивать остаток по новой пониженной ставке? Можно. Для этого существует механизм перекредитования. Проще говоря, чтобы погасить долг перед каким-нибудь банком, надо сначала занять у какого-нибудь банка под более низкий процент (см. ?Наш глоссарий?).

В Екатеринбурге рефинансировать ипотечные кредиты гражданам предлагают пока только несколько банков. Это Райффайзенбанк, СКБ-Банк и Внешторгбанк Розничные услуги (ВТБ-24). А КИТ-финанс готов выйти с предложением переоформлять под 11,75% годовых ипотечные кредиты, взятые гражданами в других банках. Замечу, что, как правило, банки, занимающиеся перекредитованием, готовы переоформлять как чужие, так и свои прежние кредиты.

Возможно, эта услуга была бы более распространенной, если бы банки не относились к ней с опаской. Это потому, что момент переоформления кредита для банка является проблемным. Обеспечением по ипотечному кредиту служит залог жилья (на него оформлена закладная). При перекредитовании закладную необходимо переоформить со ?старого? банка на ?новый?. На Западе эта процедура занимает считанные минуты, а у нас ? считанные месяцы (1?3). В течение этого времени у банка есть только одна гарантия возврата кредита ? подпись заемщика. Если заемщик исчезнет, то у банка возникнут проблемы с возвратом средств кредита. Впрочем, нас сейчас больше волнует позиция заемщика.

Когда переоформлять выгодно?

Как заявил председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах, при сумме долга 1,5 млн руб. и при разнице процентной ставки в 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить около 300 тыс. руб. Ему вторит глава представительства ООО ?Городской ипотечный банк? в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский: ?Заемщику, несколько лет назад взявшему ипотечный кредит в банке, имеет смысл перекредитовываться лишь при разнице в ставках как минимум в 2,5?3%?.

Итак, мы знаем два условия, необходимые для начала переоформления нашего кредита. Во-первых, разница между ?вашей? ставкой и той, что предлагает банк сегодня, должна быть не меньше 2,5?3%, во-вторых, ваш долг банку еще должен быть достаточно большим. В противном случае расходы на переоформление кредита могут превысить потенциальную выгоду.

Расходы на переоформление

При перекредитовании вам придется понести некоторые (возможно, весьма существенные) расходы.

Вот примерный список:

  • сборы банка за переоформление кредита;
  • комиссия за досрочное погашение кредита;
  • плата за снятие залога с недвижимости и за регистрацию нового залога;
  • услуги оценочной компании;
  • услуги страховой компании;
  • услуги нотариуса;
  • плата за рассмотрение заявки на получение кредита.

Например, расходы на рефинансирование в Райффайзенбанке (комиссия за предоставление кредита, оценка квартиры, составление договора у нотариуса, регистрация) составят 30?50 тыс. руб., и это без учета комиссии за перевод денег предыдущему кредитору ? 1% от суммы кредита. Похожие затраты придется понести и при перекредитовании в других банках. В среднем дополнительные траты составят 2,5?3% от суммы займа.

Вряд ли стоит соглашаться на перекредитование, если вы сегодня заплатите за все процедуры 30 тыс. руб., а потом в течение десяти лет сэкономите на процентах тысяч 60. Поэтому при принятии решения о рефинансировании надо найти баланс, чтобы экономия была существенной.

И не забывайте о затратах времени. Ведь вам придется фактически заново пройти всю процедуру оформления ипотечного кредита, вывести свою квартиру из-под залога у прежнего банка, вновь заложить ее, проделать массу других операций. Нужно собрать обычные для ипотеки документы, заполнить анкету, предоставить копию заявления на досрочное погашение кредита в первом банке, подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и оформить полный пакет страховок. Тем, кто уже собирал бумаги для ипотеки, легко представить, какие утомительные и затратные по времени процедуры их ждут.

Правда, возможно, вам удастся сэкономить время и деньги на страховке. Это в том случае, если страховая компания, в которой вы получали полис при оформлении старого кредита, аккредитована в банке, выдающем новый кредит. Или если вы перекредитовываесь в том же самом банке, где брали старый кредит.

Кроме этого, не стоит забывать и еще об одном факте. При перекредитовании заемщик лишается льгот по подоходному налогу с выплат процентов по кредиту (об этих льготах, или, как их официально называют, ?налоговых вычетах? журнал ?Стань Богаче? писал в декабре 2005 г. и марте 2006 г.).

Есть и другие тонкости. Практически все ипотечные кредиты выплачиваются аннуитетными платежами (см. ?Наш глоссарий?). А при таком спо собе погашения выгода от перекредитования будет очевидна только тогда, когда процентная ставка снижается, а срок возврата остается прежним. Но новый банк может предложить низкие проценты только вкупе с более длинным сроком выплат.

Если кредит не на жилье, а на чайник

Перекредитовывать можно не только ипотеку. Если проценты по любому кредиту, взятому в одном банке, например, три года назад, кажутся вам слишком высокими, то в другом кредитном учреждении можно взять кредит на лучших условиях и с его помощью погасить ?старый? кредит. Правда, как и в случае с ипотекой, следует посчитать, не ?съедят? ли накладные расходы всю выгоду. Следующая опасность подстерегает вас на этапе заполнения заявления на выдачу займа. Заполняя анкету заемщика, вы обязаны упомянуть о наличии кредитов в других банках. Если эта сумма будет высокой, а ваши платежи будут превышать определенный процент от вашей ?белой? зарплаты, то в кредите вам откажут. Если обманите и не укажете непогашенный кредит, а о нем банк все же узнает, то в кредите вам тем более откажут. И не исключено, что внесут в список ?нежелательных? заемщиков, что в перспективе может закрыть вам доступ к кредитам в принципе. Если же вашего дохода хватает для исполнения обязательств и по новому, и по старому кредитам, то пожалуйста, получайте кредит, не погашая старый. Специалисты считают, что перекредитование небольших сумм, взятых на короткий срок, имеет смысл для погашения так называемого связанного кредита, оформленного при покупке, например, бытовой техники. Обычно условия по таким кредитам достаточно тяжелые.


НАШ ГЛОССАРИЙ (словарь ипотечных терминов)

Перекредитование (иногда говорят ?рефинансирование?) ? досрочное погашение одного кредита за счет кредитных же средств, полученных заемщиком в другом (или этом же) банке.

Аннуитет ? наиболее распространенная схема платежей по ипотечным кредитам. Весь срок дейст вия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. При этом первую половину срока заемщик гасит в основном проценты по кредиту. Само же ?тело кредита? погашается главным образом в конце срока. Если вы захотите погасить кредит досрочно, то пересчета по ранее уплаченным вами процентам банк делать не станет. Следовательно, у вас будет некая переплата по процентам.

Check Also

Перемирие между заёмщиками и представителями банков станет возможным

Эксперты надеются, что уже весной будет опубликован первый российский закон о потребительском кредитовании.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика