Как погасить ипотеку материнским капиталом и не попасть под суд

Андрей ГУБАНОВ

материнский капитал

Чаще всего (более чем в 90% случаев) россияне расходуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Причем, как правило, на погашение ипотечного кредита. Однако тот, кто распорядился деньгами таким образом, может оказаться в неприятном положении.

Проблемы, впрочем, возникают не из-за самого материнского капитала, а из-за получения налогового вычета при покупке жилья. По закону, любой россиянин, может потребовать вернуть подоходный налог, заплаченный с тех его денег, которые он потратил на покупку жилья (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Фактически бюджет должен вернуть человеку 13% (размер налога на доход физических лиц) от понесенных им трат. Но есть ограничение ?возвращается налог, уплаченный с суммы, не превышающей 2 млн руб. В какую бы цену ни встала ваша новая квартира, вам вернут максимум 260 тыс. руб. (13% от 2 млн руб.).

И еще один важный для нас момент: бюджет ничего не платит человеку, купившему жилье, он только ВОЗВРАЩАЕТ гражданину деньги, которые тот заплатил в бюджет в виде подоходного налога (НДФЛ) от суммы, уплаченной за жилье. Если человек не платит этот налог, то на налоговый вычет он рассчитывать не может.

?Детские деньги? под вычет не попадают

Если же при покупке жилья применялся материнский капитал, то с налоговым вычетом возникают сложности. В действующей редакции Налогового кодекса имеется оговорка (в абзаце 26 пп. 2 п. 1 ст. 220), согласно которой налоговый вычет при покупке жилья не применяется, если оплата произведена средствами материнского капитала. Столь категоричная формулировка, кстати, привела к тому, что многие россияне теперь уверены ? если даже малая часть стоимости жилья погашена маткапиталом, то на всю эту недвижимость вычет в принципе не распространяется. На самом деле это не так.

Как пояснила генеральный директор ООО "Аудиторско-консалтинговое партнерство Маминой" (Екатеринбург) Ирина Мамина, логика законодательства такова ? с материнского капитала гражданин не платит подоходный налог (норма введена в 2006 году). Следовательно, если маткапитал пошел на покупку жилья, бюджет не может вернуть гражданину налог с суммы маткапитала, так как гражданин этот налог просто не заплатил. При этом эксперт замечает, что на часть стоимости жилья, оплаченной гражданином из собственных средств, налоговый вычет распространяется в полной мере.

Например, в 2011 году семья купила квартиру за 2 млн руб. В уплату за нее был внесен, в том числе материнский капитал, размер которого в 2011 году составлял 365,7 тыс. руб. В результате под вычет попадет сумма 1 634,3 тыс. руб. (стоимость квартиры минус маткапитал). Бюджет вернет семье 212,46 тыс. руб.

Если бы квартира стоила 2 365,7 тыс. руб. или дороже, то использование маткапитала никак не сказалось на размере налогового вычета. Отняв от стоимости жилья размер маткапитала, мы получим не менее двух миллионов. А это как раз максимально возможная сумма, с которой возвращается налог. Как подчеркивает Ирина Мамина, если налоговая инспекция при расчете суммы вычета, попытается трактовать закон иначе, то покупателю жилья следует обратиться в суд. Тот почти наверняка встанет на сторону налогоплательщика.

Проблемы с кредитом

* Поэтому, кстати, большое количество сделок с жильем с использованием детских денег, происходит между родственниками. Так проще договориться о двухмесячной отсрочке оплаты. Правда, если недвижимость приобретена у кого-то из близких родственников то, покупатель не может воспользоваться налоговым вычетом, так как считается, что сделка совершена между взаимозависимыми лицами. В январе 2012 года вступил в силу закон N 227-ФЗ, который определил, что для целей налогообложения взаимозависимыми признаются супруги; дети-родители (в том числе усыновленные и усыновители); полнородные и неполнородные братья и сестры; опекун (попечитель) и подопечный.

Разобрались? на средства, заплаченные самим покупателем жилья, налоговый вычет распространяется, а на средства, внесенные из материнского капитала ? не распространяются. Но ситуация становится более сложной, если в игру вступает ипотечный кредит. Чаще всего маткапитал тратится на покупку жилья именно с помощью кредитной схемы. И вот почему. Пенсионный фонд перечисляет средства маткапитала продавцу жилья в течение 2 месяцев после регистрации сделки в Росреестре (бывшая ФРС). Редко какой покупатель согласится так долго ждать полный расчет*. А при покупке жилья в ипотеку, детские деньги встраиваются в сделку очень просто ? после регистрации сделки в ФРС, покупатель пишет заявление в Пенсионный фонд и тот перечисляет деньги прямо в банк, который обязан принять их в счет погашения основной суммы долга.

Увы, для некоторых граждан, действия по описанной схеме обернулись судебными разбирательствами и штрафами. Вот один пример: семья в 2008 году купила квартиру за 2 млн руб. При этом использовался ипотечный кредит на 10 лет. В течение 2008-2010 годов супруги полностью использовали налоговый вычет на сумму покупки ? то есть получили из бюджета 260 тыс. руб. А в 2010 году у них появился второй ребенок и они погасили часть остатка по кредиту средствами материнского капитала (в 2010 году маткапитал составлял 343,3 тыс. руб.). Дальше началось интересное. В 2011 году супруга подала заявление в налоговую инспекцию на получение налогового вычета за проценты, уплаченные по жилищному кредиту. Это предусмотрено в Налоговом кодексе. В налоговую инспекцию при этом необходимо предоставить справку из банка об уплаченных в прошлом году (или в прошлые годы) процентах по кредиту. В справке может быть указано, что для погашения части остатка по кредиту использовался материнский капитал. И уж в любом случае в ней будет отражена досрочно погашенная сумма. И налоговый инспектор, скорее всего, поймет, откуда взялись эти деньги. В крайнем случае, он может сделать запрос в банк или в Пенсионный фонд РФ. Так случилось и в рассматриваемом нами примере. Налоговая инспекция узнала об использовании в сделке с жильем материнских денег, и потребовала, чтобы супруги вернули в бюджет 44,6 тыс. руб. Фискальный орган рассудил, что раз в сделке с жильем использован маткапитал, то его размер следует вычесть из суммы, с которой покупателям был возвращен подоходный налог. То есть, фактически с граждан потребовали вернуть в бюджет 13% (размер НДФЛ) от суммы материнского капитала. Да еще и пригрозили пенями и штрафами.

* * *

Выше мы упоминали норму, прописанную в абзаце 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Там сказано, что налоговый вычет при покупке жилья не применяется, если оплата произведена средствами материнского капитала. Но в приведенном выше примере маткапитал при покупке квартиры не использовался. Он пошел на оплату долга по банковскому кредиту. Как замечают юристы ? сделка с недвижимостью и погашение заемного обязательства ? это различные с правовой точки зрения операции. То есть формально не существует оснований для взыскания с граждан суммы якобы недоплаченного налога?

Увы, возможность маневра вокруг буквы закона нам начисто отрезает Письмо Минфина РФ N 03-04-05/7-223 от 23 апреля 2010 года, где прямо сказано: "имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен по расходам, в том числе на погашение кредита, произведенным за счет средств материнского (семейного) капитала".

Кто в группе риска?

Давайте разберемся, в каких случаях к владельцу маткапитала могут предъявить претензии налоговики. Собственно в группе риска оказываются только те, кто купили в ипотеку жилье, стоимостью менее 2,4 млн руб. и воспользовались налоговым вычетом до того, как внесли средства маткапитала в счет кредита. Почему именно так? Под налоговый вычет подпадает максимум два миллиона из стоимости жилья. Если купленная квартира стоит дороже 2,4 млн, то семья получает вычет на те самые два миллиона (т.е. бюджет возвращает ей 260 тыс. руб.) и фактически у квартиры еще остается не попавший под вычет лимит ? 0,4 миллиона или более. Теперь если для погашения ипотеки использовать материнский капитал (в 2012 году его размер ? 387,6 тыс. руб.), то вся сумма капитала уложится в лимит, с которого бюджет ничего семье не возвращал. Следовательно, семья ничего не должна бюджету.

Если же стоимость жилья меньше 2,4 млн, то размер налогового вычета будет равен стоимости квартиры, минус маткапитал. Например, в 2009 году семья купила в ипотеку квартиру за 2,2 млн руб., и до 1012 года полностью использовала налоговый вычет (получила из бюджета 260 тыс. руб.). В 2012 году семья погасила часть остатка по кредиту ?детскими деньгами?. Тогда по закону размер налогового вычета не может превышать 2,2 млн, минус 387,6 тыс. руб. То есть под вычет подпадает 1812,4 тыс. руб. (семья может получить из бюджета 235,6 тыс.) Но наши герои уже получили 260 тыс. Значит, они должны вернуть казне 24,4 тыс. руб.

Если необходимость возврата денег в бюджет вскроется на следующий год после использования маткапитала, то налоговики могут наложить на налогоплательщика штраф ? 20% от неуплаченной суммы плюс пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые сутки просрочки платежа. Впрочем, это сравнительно немного ? 0,027% в сутки или 9,7% в год. (при условии, что ставка рефинансирования остается на сегодняшнем уровне ? 8% в год).

Check Also

Налоговый вычет. Играем по новым правилам

В уходящем 2011 году были уточнены и изменены некоторые правила, регулирующие получение имущественного налогового вычета гражданами, купившими жилье.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика