Под крышей дома? своего?

Вопрос о том, арендовать или покупать офис, появляется отнюдь не у каждого предпринимателя. Однако чем руководствоваться, если и вправду приходится выбирать?

Алина МЕЛЬНИКОВА

Арендовать или покупать офис?

Когда обычный человек не может определиться с выбором, психологи рекомендуют взять чистый лист бумаги, разделить его на две части, в одной графе поставить знак ?плюс?, а во второй ? ?минус?. И перечислить для себя все положительные и отрицательные последствия принимаемого решения. И если плюсов больше, чем минусов ? то нужно действовать. Не сказать, что схема безупречна ? ведь один большой минус может перевесить целую стаю незначительных плюсов, но в любом случае системный подход помогает упорядочить информацию и принять верное решение. Поэтому, выбирая между покупкой или арендой офиса, мы опробуем ту же схему.

Аренда

Ну, скромничать не будем: бизнес, в особенности малый и средний, селится, как правило, в чужих офисах. ?Малышам? это удобно в силу следующих причин:

  • чтобы снять офис, обычно не нужно много времени: если крыша над головой нужна срочно, хватит и одного дня, а если найдется лучший вариант ? можно переехать
  • отсутствие ?капитальных? затрат
  • хлопоты по поддержанию помещения в надлежащем состоянии лежат на плечах управляющей компании ? с вас никто не будет требовать денег для ремонта инженерных систем, капитального ремонта и так далее; помимо этого, очень часто по умолчанию решены проблемы коммуникаций (интернет, телефон), уборки помещений, охраны и прочие, казалось бы, мелочи, без которых, однако, нормальное функционирование фирмы невозможно
  • при расширении бизнеса или изменении его формата нет никаких проблем с переменой ?дома?.

А теперь два главных минуса.

  • Первый минус ? то, что деньги, которые ежемесячно тратятся на аренду, ?пропадают?. Иначе говоря, есть затраты ? а есть инвестиции. Если вы покупаете офис ? у вас остается офис. А если вы его арендуете ? то у вас не остается ничего.
  • Ну и второй минус: если бизнес развивается в долгосрочной перспективе, то риск потерять съемное помещение, естественно, гораздо выше, чем вероятность покинуть собственный офис. Разумеется, существуют договоры долгосрочной аренды, которые призваны нейтрализовать этот риск, однако многие факторы, такие, например, как инфляция, ну или появление потенциального арендатора, готового ?платить больше?, могут попортить кровь как съемщику, так и арендодателю.

Важно

Правильно оформленный договор аренды нежилого помещения, в котором прописаны все аспекты взаимоотношений с арендодателем, способен существенно облегчить жизнь арендатора. Прежде чем подписать договор, не постесняйтесь показать его специалистам, и тогда аренда офиса не приподнесет вам неприятных «сюрпризов». Скачать бланк договора можно с сайта «Бюро столичной недвижимости» www.bsnrealty.ru/useful/

Покупка

Итак, офис ? ваш: ?платим только за коммуналку?.

  • Первый минус ? капитальные затраты. Из оборота выводятся значительные средства, что так или иначе тормозит развитие бизнеса.
  • Второй минус ? вы больше здесь не ?проездом?, так что извольте на собраниях собственников отстегивать денежки и за фасадные работы, и за вызов сантехника при протечке труб, и за многое-многое другое, что раньше решалось ?само собой?.
  • Третий минус ? низкая мобильность. Например, новому подразделению необходимо жизненное пространство ? а некуда. И не переехать в более подходящее помещение: офис-то свой.
  • Четвертый минус ? чтобы купить офис, обычно требуется очень много времени. И сбор необходимой документации для нежилой недвижимости обычно проходит гораздо ?веселее?, чем для покупки квартиры, потому что покупать офисы приходится и в еще незарегистрированных зданиях, и в домах, история которых темна еще со времен ?стихийной? приватизации. Участие в долевом строительстве само по себе требует времени и иногда ? нервов.

Пожалуй, минусов хватит. А плюсы здесь ? оборотная сторона минусов аренды, и самое главное преимущество в том, что покупка собственного офиса ? это вложение и сохранение средств. ?Побочный эффект? от этого довольно приятен: имея в собственности недвижимость, бизнес может рассчитывать на гораздо более лояльное отношение банков ? если потребуется взять бизнес-кредит, активы рассматриваются как некая гарантия возврата. Ну и, конечно, ?дома и стены помогают?: отсутствует опасность, что в один прекрасный день арендодатель улыбнется и со словами ?с вами было приятно сотрудничать? откажется продлевать договор аренды?

Идем от бизнеса

Каждый из перечисленных плюсов и минусов может иметь для вас большее или меньшее значение. Например, если ваш бизнес-проект рассчитан на пару лет ? нет смысла заботиться о покупке для него специального помещения (ну, если вы, конечно, не собираетесь совместить приятное с полезным, то бишь сыграть на возможном росте цен на недвижимость и заодно ?подселить? в этот объект перспективный бизнес). Если же недвижимость предполагается покупать для конкретного бизнеса, то проект должен быть долгосрочным ? от 6?7 лет.

Многое зависит также и от доходности бизнеса. Если уровень прибыли компании в несколько раз превышает уровень доходности инвестиций в недвижимость, то вполне возможно, что ?отвлекать? средства из оборота для покупки офиса просто невыгодно ? ?крутясь?, они принесут 40?50% годовых прибыли, в то время как недвижимость подорожает, скажем, на 10%, а то и вовсе подешевеет.

Другое дело, что кредитные механизмы для таких компаний могут ?сгладить? это противоречие. Ведь аренду платить все равно приходится, а ежемесячные выплаты по кредиту за офис могут быть всего лишь на 20?30% выше, чем арендная плата. Кроме этого, приобретая офис, компания страхуется от повышения арендных ставок. Легко можно представить ситуацию, когда на четвертом году обслуживание ?офисного кредита? оказывается на десяток-другой процентов дешевле, чем аренда такого же офиса.

А компаниям, уровень доходности которых сравним с ростом цен на офисную недвижимость, есть прямой резон задуматься о покупке, поскольку особой разницы, куда вкладывать деньги, как бы и нет, а недвижимость в собственности ? это определенные гарантии сохранности и бизнеса, и вложений.

Идем от рынка

Снять проще, чем купить. Рынок офисной недвижимости более чем на 60% представлен частниками, которые во время инвестиционного бума вложили средства в постройку бизнес-центров, чтобы впоследствии воспользоваться, так сказать, плодами. А плоды вполне сочные: сдаваемый в аренду офисный метр может быть в два раза дороже жилого. Поэтому владельцы свежепостроенных офисов вовсе не горят желанием расставаться со своей собственностью, которая может окупиться в ближайшие шесть-семь лет, а дальше ? приносить чистую прибыль. Поэтому на продажу выставляется совсем немного офисов. У вас как у покупателя выбор весьма ограничен, а значит, найти помещение требуемых для вашего бизнеса параметров довольно сложно, а порой невозможно.

Помещения, предлагаемые в аренду, по мнению многих бизнес-съемщиков, тоже не блещут разнообразием. Однако на этом рынке найти что-то подходящее проще. Например, компании, которой требуется офис большого метража, в центре, на первом этаже, с интернетом определенного провайдера, с возможностью сделать собственную входную группу и так далее, гораздо более реально снять подходящий объект, нежели его купить.

У желающего приобрести офис, есть выход ? участие в долевом строительстве. Здесь можно даже сэкономить. По данным Уральской палаты недвижимости, ?первичный? квадратный метр на % дешевле ?вторичного?.

Покупаем постепенно

Как уже было упомянуто, покупка бизнес-помещения в кредит может совместить в себе плюсы и аренды, и приобретения. Есть мнение, что постоянные расходы нормально функционирующей фирмы не должны превышать 25% от оборота, а затраты на офис и его содержание ? не более 10?15% от оборота. Этот показатель следует учитывать и при аренде, и при покупке помещения в кредит.

У покупки офиса в рассрочку есть специфические трудности. Например, ни один банк не даст кредит на офис в новом офисном здании, которое еще не зарегистрировано в ФРС (хотя помещения в этом здании уже могут вовсю сдаваться в аренду). Кроме этого, для банка важно, в каком году построено здание, какими коммуникациями оснащено, не завышена ли его оценочная стоимость. Окупается офис в течение 7?8 лет.

Для покупки офиса можно воспользоваться как специальным кредитом, так, например, и нецелевой ипотекой ? когда физическое лицо под залог имеющейся у него недвижимости берет кредит на любые цели. Если средства позволяют, можно попробовать взять кратко срочный кредит на 2?3 года, в этом случае ежемесячные платежи будут превышать вероятные арендные в 3?4 раза.

Лизинговые финансовые инструменты для покупки недвижимости пока еще не получили достаточного распространения. Работа по лизинговым схемам проводится в индивидуальном порядке.

Check Also

Как мы строили дом

Если один переезд равен двум пожарам, то строительство собственного дома сравнимо, наверное, с извержением вулкана. Жизнь после такого события меняется в лучшую сторону, но сам процесс может стать настоящей катастрофой для неподготовленного человека.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика