Кого любит ипотека?

На рынке ипотечных кредитов начались ?разброд и шатание?. Ставки по некоторым кредитам снижаются, а по другим ? пошли в рост. И хотя выбор ипотечных программ увеличился, выбирать стало сложнее

Андрей ГУБАНОВ

Катерина никак не ожидала, что ее муж Максим по возвращении из банка будет хохотать. В банк Макс отправился, чтобы подписать договоры на кредит и на покупку долгожданной собственной квартиры. С договорами проблем не возникло, благо к их подготовке был привлечен профессионал. А развеселился Максим, когда стал подписывать обязательный при ипотеке договор комплексного страхования. ? Ты представляешь, ? рассказывал Макс Кате, ? в договоре есть пункт: ?Собираетесь ли вы иметь детей во время страхового периода? Если да, то детали?. Я прочитал и представил, что сейчас мне на бумаге придется описывать детали процесса заведения детей! Конечно, не смог сдержаться, захохотал! Хорошо, что кредитный договор мы уже подписали, а то банк точно решение о предоставлении кредита аннулировал бы?

Российские ипотечные кредиты последние несколько лет становились все легче и легче: ставки и требования к заемщикам снижались, сроки и суммы ? росли. И вдруг: стоп машина! Кризис в Америке. Мировые финансовые организации (банки, фонды), ранее охотно финансировавшие ипотечные программы российских банков, теперь стали выделять деньги с опаской. В результате российские банкиры несколько поменяли правила игры. Некоторые, например, отказались кредитовать ипотеку без первого взноса, другие ? уменьшили сроки по кредитам, а третьи и вообще повысили ставки. Ряд аналитиков предсказали, что до Нового года условия по ипотечным кредитам (в сторону утяжеления) пересмотрят все российские банки. Однако этого может и не произойти.

Можно сказать, что нынешний год все-таки сделал ипотеку в Екатеринбурге немного более доступной и гибкой. В частности, появились (или получили широкое распространение) следующие разновидности кредита:

• банки соглашаются учитывать доходы третьих лиц (причем не обязательно родственников заемщика). Это позволяет увеличить сумму кредита;
• некоторые банки не требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика (правда, в этом случае может подорожать страховка квартиры);
• появились кредиты, которые выдаются без предъявления заемщиком справок о доходах (на Западе эта категория заемщиков называется sub-prime);
• банки стали ?в штатном режиме? кредитовать участие в долевом строительстве и ЖСК;
• достаточно массовыми стали кредиты на покупку загородной недвижимости;
• ряд банков предложили кредиты под залог жилья, уже имеющегося у заемщика (такие кредиты иногда также называют ломбардными);
• можно взять кредит в экзотической валюте (швейцарские франки, японские иены и т. д.);
• очень важную роль стали играть ипотечные брокеры; по некоторым оценкам, с их помощью оформляется до 50% ипотечных кредитов в Екатеринбурге.

Что же касается базовых характеристик ипотечного кредита (процентной ставки, срока и размера первоначального взноса), то они в нынешнем году изменились не очень сильно. Например, если в январе ставка в банках, наиболее активно работающих с ипотекой, колебалась от 10,75 до 16% годовых, то сегодня разбег составляет от 10,49 до 16% (имеются в виду рублевые кредиты с начальным взносом для покупки ?вторички?). По данным Центробанка, по состоянию на 01.07.2007 г. в Свердловской области средневзвешенная рублевая ставка по ипотечным кредитам составила ровно 13%.

Замечу, что если ломбардные и валютные изыски пользуются в Екатеринбурге достаточно ограниченным спросом, то брокерские услуги оказались весьма популярными. Некоторые риэлторы считают, что по доле ипотечных сделок, совершаемых через брокера, мы обставили даже Москву.

ИНТЕРЕСНО

По оценкам руководителя офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге Станислава Дехтулинского, в начале 2007 г. доля ипотечных сделок в нашем городе составляла 24?26% от общего количества регистрируемых сделок с недвижимостью, а сегодня их доля выросла до 27?28%. А средняя сумма кредита сегодня превышает 1,8 млн руб.

Как можно снизить ставку?

На первый взгляд, все ипотечные кредиты рассчитываются по одним правилам: чем дольше срок и меньше первоначальный взнос, тем выше ставка. В сторону ее увеличения играет также серая зарплата заемщика. Но это не вся правда! В методиках некоторых банков могут быть моменты, которые на руку конкретному заемщику. Например, ряд банков считает ?белым? заемщика, принесшего справку 2-НДФЛ на любую (пусть маленькую) сумму, а основной доход подтвердившего справкой по форме банка.

Еще один хитрый момент ? соотношение суммы ежемесячного платежа по кредиту и ежемесячного дохода заемщика. Есть банки, которые определяют сумму и срок кредита с тем расчетом, чтобы ежемесячный платеж не превысил 35% от дохода заемщика. А у некоторых банков этот показатель доходит до 50%, что позволяет либо увеличить возможную сумму кредита, либо, при той же сумме, уменьшить срок кредита, что автоматически ведет к снижению ставки.

Также можно снизить срок (и ставку), если привлечь созаемщиков, причем не обязательно родственников. Правда, такой вариант годится не для всех банков. Вообще же риэлторы считают, что ипотечный кредит следует брать на срок не более 15 лет, потому что ставка по более длинным кредитам увеличивается скачкообразно.

Если же обратиться к брокеру, он поможет снизить ставку по кредиту еще одним способом. Подобрав банк, предлагающий лучшие условия, брокер ?подгонит? заемщика под его требования. Правда, это не значит, что в банк будут поданы ложные сведения о заемщике. Просто брокер подскажет, какую информацию обязательно следует указать в анкете, а о чем лучше особо не распространяться.

На решение кредитного эксперта могут повлиять: образование заемщика, стаж работы общий и на последнем месте, количество увольнений (смена работы) за последние 5?10 лет, чистота дохода, наличие ликвидного имущества (недвижимость, авто, ценные бумаги), характер кредитной истории. Брокер, знающий особенности каждого банка, может правильно представить заемщика кредитным экспертам, не искажая при этом информации.

Условия ипотечных кредитов в банках Екатеринбурга (рублевые кредиты на покупку вторичного жилья)

Банк	Ставка, %	Начальный взнос*	Срок кредита, лет	Дополнительная информация
Банки, выдающие кредиты на условиях САИЖК и федерального АИЖК	10,75	50?70	1?10	Все банки выдают кредит при наличии не менее 6 мес. стажа на последнем месте работы. Процентная ставка не зависит от формы подтверждения дохода заемщика. Это может быть справка 2-НДФЛ или справка по форме банка
	12	30?50
	13,5	10?30
	11	50?70	10?20
	12,25	30?50
	13,75	10?30
	11,25	50?70	20?30
	12,5	30?50
	14	10?30
Абсолют Банк	10?12	от 10	до 25	При начальном взносе от 50% ставка 10%, при взносе 20?50% ставка 11%
ВТБ-24	11?12,5	от 0	до 30	Ставка зависит от начального взноса и срока и не зависит от формы подтверждения дохода
Городской ипотечный банк	10,49?14,99	от 15**	1?25	Наемные работники (2НДФЛ или справка, подписанная работодателем) и предприниматели с задекларированным доходом	Ставка зависит от начального взноса и подтверждения дохода
	11,99?14,49	от 35**	1?25	Предприниматели с ?управленческой? отчетностью или любые граждане без подтверждения доходов
Газпромбанк	11,5?12,5	от 10	до 15	Ставка зависит от подтверждения дохода. При предоставлении 2НДФЛ ставка 11,5%
Райффайзенбанк	от 12,4	от 0	1?25	Ставка зависит от формы подтверждения дохода. Плавающая ставка может быть от 11,4%
Банк ?Северная казна?	11?12	от 15	до 20	Ставка зависит от подтверждения дохода. Кроме того, выдаются кредиты по программе АИЖК
Уралфинпромбанк	11?14	от 0	1?30	Кредиты выдаются по программе ?КИТ-финанс?. Кроме того, выдаются кредиты по программе АИЖК
Уральский банк Сбербанка РФ	11?12,5	от 10	до 30	Размер процентной ставки зависит от срока кредита
* Первоначальный взнос в процентах от стоимости приобретаемого жилья. ** По кредитам под залог имеющегося в собственности жилья (квартиры или коттеджа) первоначальный взнос не требуется.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Наталья ГУСАК, специалист по ипотечному кредитованию АН ?1-й Центр Недвижимости?:
? В результате ипотечного кризиса в США приостановлено поступление легких денег в дочерние банки в России. Многие наши банки (по некоторым данным ? более 40%) ужесточили требования к заемщикам и процедуру получения ипотечных кредитов, а некоторые вообще приостановили их выдачу. Напомню, что проблемы с американской ипотекой начались с падения цен на недвижимость. Прослеживается некоторая аналогия с событиями в России. Правда, мнения аналитиков разделились: одни утверждают, что на чужих ошибках мы учимся и ипотечный дефолт нам не грозит, другие считают, что он неизбежен.

Станислав ДЕХТУЛИНСКИЙ, руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге:
? В ближайшее время возможно снижение ставок по ипотечным программам, но только по качественным кредитам (на небольшие сроки, с первым взносом, с документальным подтверждением доходов). А по нестандартным кредитам (с минимальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов)? ставки могут вырасти. Но речь не идет о катастрофе. Рынок проходит этап переоценки уровня рисков и соответствующей корректировки систем андеррайтинга заемщиков в целях формирования качественных портфелей активов и привлечения ресурсов.

Евгений ШУБИН, директор Центрального ипотечного агентства:
? Сегодня ощущается более жесткое отношение банков к кандидатуре заемщика. В ближайшее время этот процесс, скорее всего, расширится. Возможно, исчезнут на некоторое время высокорискованные предложения, например, ипотека без первого взноса. В любом случае, смягчения условий и снижения ставок по ипотечным кредитам ждать не приходится. Тем, кто собирается купить недвижимость в кредит, не стоит слишком долго раздумывать.

Татьяна ДЕМЕНОК, генеральный директор Центра Недвижимости ?Северная казна?:
? Думаю, серьезных изменений на рынке ипотеки не произойдет. Во-первых, не так и много выдано ипотечных кредитов в общей массе кредитов и сделок с жильем, а во-вторых, банки, у которых хорошо работает маркетинговая служба, сделают грамотные выводы, учитывая и американский кризис, и внутренний резерв капитала. В общем-то, это сейчас и происходит. Заемщик изучается более тщательно, к предмету залога подходят строже. Ряд банков свернули ипотечные программы не явно, а опосредованно. Например, повысив процентные ставки кредитования до трех пунктов, уменьшив сумму уже одобренного кредита, сократив количество солидарных заемщиков, уменьшив срок кредитования. Таким образом, ипотека начала года и его окончания сильно изменилась не в сторону доступности, а в сторону соответствия рынку и ответственности игроков, в том числе заемщика.

Александр КОМАРОВ, директор екатеринбургского филиала кредитного брокера ?Фосборн Хоум?:
? Клиент может проверить, предлагает ли ему брокер самый экономный вариант кредита. Правда, для этого ему придется самому просмотреть все предложения на рынке. Но, собственно, клиенты обращаются к брокеру, чтобы избежать этой утомительной процедуры. Мы предлагаем клиенту всегда не одну, а несколько вариантов кредитных программ, обязательно от разных банков. И заявка на кредит направляется одновременно в несколько банков? Единственно, как банки могут продвигать свои кредитные программы через брокера, ? это предлагать действительно интересные и выгодные условия для заемщиков.

Сергей ЧЕРНОСКУТОВ, заместитель директора агентства недвижимости ?Метрополия?:
? В 2007 г. наступил ?расцвет? ипотечного кредитования. Отсутствие покупателей с живыми деньгами не позволяет продавцу отказываться от ипотечного покупателя. Да и банки вступили в борьбу за клиента, благодаря чему на рынке появились новые продукты. Это, например, ломбардный кредит ? под имеющуюся у заемщика недвижимость. Кроме того, уже более двух десятков банков предлагают кредиты на загородную недвижимость. Причем рассматриваются даже садовые участки и деревянные дома с печным отоплением. Еще одна ?изюминка? ? ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости. Впрочем, новые ипотечные продуктов в ближайшее время вряд ли появятся.