Работа для денег на свежем воздухе

ШКАЛА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. ПО УБЫВАЮЩЕЙ: ПУСТОЙ УЧАСТОК, КОТТЕДЖНЫЙ НЕДОСТРОЙ, ГОТОВЫЙ ДОМ

Алена БАТАЛОВА

В июньском номере журнала мы уже писали о том, как эффективно вложить деньги в загородную недвижимость. Прогнозы эффективности инвестиций в пустые земельные участки в районах близ Екатеринбурга оправдались полностью: рост стоимости земли на всех направлениях составил в среднем около 80%, а кое‚где стоимость удвоилась и даже утроилась. И это в то время, как рынок вторичного жилья находится в стагнации, а рынок коммерческой недвижимости показывает 12-‚процентный рост.

Остается только поздравить тех, кто успел обзавестись землей по сысертскому направлению (за 11 последних месяцев цена участка выросла в 2 раза) и на Шарташе (цена утроилась). Впрочем, повторение рекорда, по мнению экспертов, вряд ли последует. Куда же пойти инвестору теперь?

Деньги ? в землю!

Как замечает директор по стратегическому развитию АН ?Первое имение? Александр Соломин, наиболее интересны для инвестирования следующие направления: Московский тракт, тюменское направление, Верхняя Пышма ? Балтым и Малый Исток. Сейчас стоимость сотки в этих районах составляет около 100 тыс. руб. Наиболее ?недооцененным? считается Московский тракт. Вдоль него интенсивно развивается инфрастуктура: проводятся коммуникации, открываются магазины, а в качестве бесплатного для продавца, но очень значимого для конечного покупателя ?приложения? ? имеются красивые лесные массивы. Не менее перспективным может стать тюменское направление. Рассказывает специалист по загородной недвижимости КБ ?Ярмарка? Галина Бродовская: ?За последний год существенно подорожали земельные участки в поселке ?Растущий? (Тюменский тракт, 6 км от города). Спрос на них, а вслед за этим и цены подстегнула налаживающаяся инфраструктура: туда подвели газ. Цены возросли со 100 до 140 тыс. руб. за сотку. Земля с коммуникациями ? лакомый кусок для застройщиков, и цены, скорее всего, будут расти??

ВАЖНО

Ипотечные программы, предназначенные для загородной недвижимости, действуют во многих банках Екатеринбурга. Земельный участок в ипотеку можно взять любой, а вот для недостроя и коттеджа должны быть соблюдены следующие условия: фундамент объекта должен быть каменным, а район, где он находится, должен быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями.

В то же время уроком слишком торопливым земельным инвесторам может послужить имевшая место в августе?сентябре ценовая коррекция, особенно коснувшаяся московского направления (падение средней стоимости одной сотки со 155 до 115 тыс. руб.), Верхней Пышмы (с 210 до 150 тыс.) и района озера Шарташ (с 430 до 300 тыс.). Причина ?обвала? ? установленные на общем взлете завышенные цены, не подкрепленные спросом. Впрочем, такие ?перепады? ? дело достаточно обыденное: например, в направлении Полевского в июне этого года цена снизилась с 99 тыс. руб. за сотку до 75, но уже в июле снова вернулась на место.

Набор для инвестора ?Сделай сам?

Загородная недвижимость условно делится на 3 класса: премиум, бизнес и эконом. Первый ? дома, выстроенные по индивидуальному проекту, с большим количеством дополнительных удобств ? например, бассейн и теннисный корт, близостью к природным достопримечательностям и, если дом находится в коттеджном поселке, ? особым ?кругом? населения. Бизнес‚класс ? качественные дома для обеспеченных людей, расположенные близко к транспортным развязкам. А эконом ? небольшие коттеджи с необходимым набором коммуникаций.

Аналитики считают, что сейчас наиболее уместны инвестиции в бизнес‚класс: емкость премиум‚класса почти исчерпана, а эконом‚класс не обеспечивает максимальной финансовой отдачи, хотя и пользуется спросом. Поэтому сейчас наибольшую динамику удорожания показывают территории застройки эконом‚ и бизнес‚класса.

Покупая земельный участок или недостроенный дом, обратите внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций и подходящее ?окружение?. Продать при необходимости участок (коттедж), расположенный на фоне покосившихся старых домишек, будет сложнее.

Неплохим вариантом вложения средств может быть покупка загородного недостроя. Как замечает Галина Бродовская, покупка (за 5 млн руб.) коробки коттеджа с последующей отделкой и продажей может принести доход не менее 3 млн руб. При этом чем на более ранней стадии находится строительство, тем эффективнее можно сыграть на разнице между недостроем и готовым жильем. Правда, следует учитывать, что достройка дома, расположенного в коттеджном поселке, может быть ограничена существующими там правилами: это может быть запрет на строительство бань, зон отдыха, а также необходимость соответствия стиля общему дизайнерскому решению. По мнению Александра Соломина, сейчас наиболее удачным инвестиционным проектом становится объект точечной застройки бизнес‚класса в перспективном районе, выполненный по индивидуальному архитектурному плану, метражом от 200?250 кв. м. Меньшая площадь ограничит ?бизнес‚классность? дома, то есть не позволит вписать в него большую гостиную, встроенный гараж, а большая ? увеличит расходы и затруднит поиск конечного покупателя.

Спросом традиционно пользуются дома из кирпича и шлакоблока: первые ? из‚-за долговечности, а вторые ? из=‚за относительной дешевизны. К технологиям деревянного домостроения отношение пока настороженное: страховка такого дома стоит дороже, он пожароопасен, подвержен температурному воздействию, а срок его использования в уральской практике еще ?не проверен?.

Табл. 1. Средняя стоимость участка площадью 10 соток по направлениям от Екатеринбурга*, млн руб.
Направле-ния Москов-ский тракт Тюменс-кий тракт Сысертс-кий тракт Верхняя Пышма Старо-пыш-минск Полевской Екатерин-бург, Широкая Речка Уктус Шарташ Исток
Октябрь 2006
0,5
0,4
1,1
1,2
1
0,55
?
0,9
1,16
0,9
Ноябрь 2006
0,5
0,45
1,2
1,3
0,95
0,45
2,47
0,9
1,16
0,9
Декабрь 2006
0,35
0,5
1,2
0,85
0,95
0,57
2,47
0,9
1,5
0,9
Февраль 2007
0,4
0,6
1,35
1,2
1,2
0,7
3,8
1,35
1,5
1,5
Март 2007
0,5
0,7
1,45
1,6
1,3
0,7
3,55
1,5
1,6
1,7
Апрель 2007
1,0
0,8
2,0
1,8
1,5
0,95
3,55
2,0
3
1,7
Май 2007
1,0
0,9
1,95
2,1
2,2
0,99
3,55
2,0
4,3
1,7
Июнь 2007
1,3
0,95
2,2
2,1
2,5
0,75
2,5
2,3
4,3
1,7
Июль 2007
1,55
0,95
2,2
2,1
2,5
0,99
2,5
?
4,3
1,8
Август 2007
1,3
1,0
2,2
1,5
2,5
1,0
2,3
2,5
3,7
1,7
Сентябрь 2007
1,15
1,0
2,2
1,5
2,5
?
2,3
2,5
3,0
1,7
* Данные предоставлены аналитической службой АН ?Первое имение? риэлтерской группы ?Восточное? (www.vostoshnoe.ru)

На готовенькое

Табл. 2. Средняя цена коттеджей, предлагаемых для продажи**
Населенный пункт Цена, млн руб.
Екатеринбург
14,2
В. Пышма
9,6
Березовский
8,7
Полевской
8,2
Сысерть
8,2
Среднеуральск
7,8
Арамиль
7,6
Первоуральск
7,5
Белоярский
6,7
Ревда
4,2
**Данные на начало августа предоставлены риэлтерской групппой ?Восточное?

Полностью построенный коттедж ? объективно самое ?низкоэффективное? вложение денег в загород: подойдет для сохранения средств, однако приумножить их сложно, особенно если дом по соседству продается по цене застройщика. Но не все так просто. С начала 2007 г. наблюдается двукратный рост цен на цемент, основной материал строительства. Эксперты предсказывают, что в этой связи дома бизнес‚класса стоимостью 40?50 тыс. руб. за кв. м. ?закончатся? уже к концу 2007 г. и цены достигнут уровня 60?80 тыс. руб. Как говорится, есть над чем подумать?

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Александр СОЛОМИН, директор по стратегическому развитию АН ?Первое имение?:
? Человек, который смотрит на рынок, может поработать с профессионалами и продать свои идеи. Яркий пример на рынке недвижимости ? комплекс таунхаусов на улице Ткачева, на берегу Исети. Он был запланирован как жилая застройка, однако продажи из-за слишком высокой стоимости не пошли. В итоге недвижимость перепрофилировалась, и сейчас там вполне удачно реализуется концепция сдачи площадей под офисы. Что до загородной недвижимости, то большие объекты вполне могут стать представительствами крупных компаний. В Екатеринбурге слабо представлена услуга сдачи коттеджей в аренду, и удачный инвестиционный проект может быть реализован в этом направлении. То же касается строительства коттеджей под кэмпинг и зоны отдыха.

Евгения АРХИПОВА, исполнительный директор компании CCR:
? Таунхаусы сегодня пользуются все большим спросом и занимают заметное место на рынке недвижимости. Это удачное сочетание городской квартиры и загородного дома. Наличие коммуникаций, развитой инфраструктуры и земельного участка (пусть небольшого) являются их очевидными преимуществами. При этом таунхаус находится в среднем ценовом сегменте: он значительно дешевле и экономичнее в обслуживании, чем отдельно стоящий дом. То есть в нем оптимально сочетаются цена, стоимость содержания и комфорт. Поэтому таунхаус можно считать хорошим объектом для инвестиций.

Евгений ШУБИН, директор Центрального ипотечного агентства:
? Покупка коттеджа или земельного участка в кредит становится все более популярной. В последнее время появились ипотечные программы, дающие такую возможность. Например, если вы имеете в собственности земельный участок, то можете под него получить деньги (в пределах рыночной стоимости земли) на начало строительства дома. Построив коробку, можно увеличить сумму кредита в соответствии с возросшей рыночной стоимостью земли и незавершенного строительства. Таким образом, вы получите деньги частями для поочередной реализации этапов строительства коттеджа.

Check Also

Модные фасады

Попробуем разобраться в некоторых тенденциях сегодняшнего индивидуального строительства. К каким стилям ныне тяготеет частный застройщик и какие технологии и материалы позволяют реализовать такие архитектурные запросы?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика