Журнал Стань богаче! — Доступно о личных финансах и инвестициях
ШКАЛА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. ПО УБЫВАЮЩЕЙ: ПУСТОЙ УЧАСТОК, КОТТЕДЖНЫЙ НЕДОСТРОЙ, ГОТОВЫЙ ДОМ
Алена БАТАЛОВА
В июньском номере журнала мы уже писали о том, как эффективно вложить деньги в загородную недвижимость. Прогнозы эффективности инвестиций в пустые земельные участки в районах близ Екатеринбурга оправдались полностью: рост стоимости земли на всех направлениях составил в среднем около 80%, а кое‚где стоимость удвоилась и даже утроилась. И это в то время, как рынок вторичного жилья находится в стагнации, а рынок коммерческой недвижимости показывает 12-‚процентный рост.
Остается только поздравить тех, кто успел обзавестись землей по сысертскому направлению (за 11 последних месяцев цена участка выросла в 2 раза) и на Шарташе (цена утроилась). Впрочем, повторение рекорда, по мнению экспертов, вряд ли последует. Куда же пойти инвестору теперь?
Деньги ? в землю!
Как замечает директор по стратегическому развитию АН ?Первое имение? Александр Соломин, наиболее интересны для инвестирования следующие направления: Московский тракт, тюменское направление, Верхняя Пышма ? Балтым и Малый Исток. Сейчас стоимость сотки в этих районах составляет около 100 тыс. руб. Наиболее ?недооцененным? считается Московский тракт. Вдоль него интенсивно развивается инфрастуктура: проводятся коммуникации, открываются магазины, а в качестве бесплатного для продавца, но очень значимого для конечного покупателя ?приложения? ? имеются красивые лесные массивы. Не менее перспективным может стать тюменское направление. Рассказывает специалист по загородной недвижимости КБ ?Ярмарка? Галина Бродовская: ?За последний год существенно подорожали земельные участки в поселке ?Растущий? (Тюменский тракт, 6 км от города). Спрос на них, а вслед за этим и цены подстегнула налаживающаяся инфраструктура: туда подвели газ. Цены возросли со 100 до 140 тыс. руб. за сотку. Земля с коммуникациями ? лакомый кусок для застройщиков, и цены, скорее всего, будут расти??
ВАЖНО
Ипотечные программы, предназначенные для загородной недвижимости, действуют во многих банках Екатеринбурга. Земельный участок в ипотеку можно взять любой, а вот для недостроя и коттеджа должны быть соблюдены следующие условия: фундамент объекта должен быть каменным, а район, где он находится, должен быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями.
В то же время уроком слишком торопливым земельным инвесторам может послужить имевшая место в августе?сентябре ценовая коррекция, особенно коснувшаяся московского направления (падение средней стоимости одной сотки со 155 до 115 тыс. руб.), Верхней Пышмы (с 210 до 150 тыс.) и района озера Шарташ (с 430 до 300 тыс.). Причина ?обвала? ? установленные на общем взлете завышенные цены, не подкрепленные спросом. Впрочем, такие ?перепады? ? дело достаточно обыденное: например, в направлении Полевского в июне этого года цена снизилась с 99 тыс. руб. за сотку до 75, но уже в июле снова вернулась на место.
Набор для инвестора ?Сделай сам?
Загородная недвижимость условно делится на 3 класса: премиум, бизнес и эконом. Первый ? дома, выстроенные по индивидуальному проекту, с большим количеством дополнительных удобств ? например, бассейн и теннисный корт, близостью к природным достопримечательностям и, если дом находится в коттеджном поселке, ? особым ?кругом? населения. Бизнес‚класс ? качественные дома для обеспеченных людей, расположенные близко к транспортным развязкам. А эконом ? небольшие коттеджи с необходимым набором коммуникаций.
Аналитики считают, что сейчас наиболее уместны инвестиции в бизнес‚класс: емкость премиум‚класса почти исчерпана, а эконом‚класс не обеспечивает максимальной финансовой отдачи, хотя и пользуется спросом. Поэтому сейчас наибольшую динамику удорожания показывают территории застройки эконом‚ и бизнес‚класса.
Покупая земельный участок или недостроенный дом, обратите внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций и подходящее ?окружение?. Продать при необходимости участок (коттедж), расположенный на фоне покосившихся старых домишек, будет сложнее.
Неплохим вариантом вложения средств может быть покупка загородного недостроя. Как замечает Галина Бродовская, покупка (за 5 млн руб.) коробки коттеджа с последующей отделкой и продажей может принести доход не менее 3 млн руб. При этом чем на более ранней стадии находится строительство, тем эффективнее можно сыграть на разнице между недостроем и готовым жильем. Правда, следует учитывать, что достройка дома, расположенного в коттеджном поселке, может быть ограничена существующими там правилами: это может быть запрет на строительство бань, зон отдыха, а также необходимость соответствия стиля общему дизайнерскому решению. По мнению Александра Соломина, сейчас наиболее удачным инвестиционным проектом становится объект точечной застройки бизнес‚класса в перспективном районе, выполненный по индивидуальному архитектурному плану, метражом от 200?250 кв. м. Меньшая площадь ограничит ?бизнес‚классность? дома, то есть не позволит вписать в него большую гостиную, встроенный гараж, а большая ? увеличит расходы и затруднит поиск конечного покупателя.
Спросом традиционно пользуются дома из кирпича и шлакоблока: первые ? из‚-за долговечности, а вторые ? из=‚за относительной дешевизны. К технологиям деревянного домостроения отношение пока настороженное: страховка такого дома стоит дороже, он пожароопасен, подвержен температурному воздействию, а срок его использования в уральской практике еще ?не проверен?.
| Направле-ния | Москов-ский тракт | Тюменс-кий тракт | Сысертс-кий тракт | Верхняя Пышма | Старо-пыш-минск | Полевской | Екатерин-бург, Широкая Речка | Уктус | Шарташ | Исток |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Октябрь 2006 |
0,5
|
0,4
|
1,1
|
1,2
|
1
|
0,55
|
?
|
0,9
|
1,16
|
0,9
|
| Ноябрь 2006 |
0,5
|
0,45
|
1,2
|
1,3
|
0,95
|
0,45
|
2,47
|
0,9
|
1,16
|
0,9
|
| Декабрь 2006 |
0,35
|
0,5
|
1,2
|
0,85
|
0,95
|
0,57
|
2,47
|
0,9
|
1,5
|
0,9
|
| Февраль 2007 |
0,4
|
0,6
|
1,35
|
1,2
|
1,2
|
0,7
|
3,8
|
1,35
|
1,5
|
1,5
|
| Март 2007 |
0,5
|
0,7
|
1,45
|
1,6
|
1,3
|
0,7
|
3,55
|
1,5
|
1,6
|
1,7
|
| Апрель 2007 |
1,0
|
0,8
|
2,0
|
1,8
|
1,5
|
0,95
|
3,55
|
2,0
|
3
|
1,7
|
| Май 2007 |
1,0
|
0,9
|
1,95
|
2,1
|
2,2
|
0,99
|
3,55
|
2,0
|
4,3
|
1,7
|
| Июнь 2007 |
1,3
|
0,95
|
2,2
|
2,1
|
2,5
|
0,75
|
2,5
|
2,3
|
4,3
|
1,7
|
| Июль 2007 |
1,55
|
0,95
|
2,2
|
2,1
|
2,5
|
0,99
|
2,5
|
?
|
4,3
|
1,8
|
| Август 2007 |
1,3
|
1,0
|
2,2
|
1,5
|
2,5
|
1,0
|
2,3
|
2,5
|
3,7
|
1,7
|
| Сентябрь 2007 |
1,15
|
1,0
|
2,2
|
1,5
|
2,5
|
?
|
2,3
|
2,5
|
3,0
|
1,7
|
| * Данные предоставлены аналитической службой АН ?Первое имение? риэлтерской группы ?Восточное? (www.vostoshnoe.ru) | ||||||||||
На готовенькое
| Населенный пункт | Цена, млн руб. |
|---|---|
| Екатеринбург |
14,2
|
| В. Пышма |
9,6
|
| Березовский |
8,7
|
| Полевской |
8,2
|
| Сысерть |
8,2
|
| Среднеуральск |
7,8
|
| Арамиль |
7,6
|
| Первоуральск |
7,5
|
| Белоярский |
6,7
|
| Ревда |
4,2
|
| **Данные на начало августа предоставлены риэлтерской групппой ?Восточное? | |
Полностью построенный коттедж ? объективно самое ?низкоэффективное? вложение денег в загород: подойдет для сохранения средств, однако приумножить их сложно, особенно если дом по соседству продается по цене застройщика. Но не все так просто. С начала 2007 г. наблюдается двукратный рост цен на цемент, основной материал строительства. Эксперты предсказывают, что в этой связи дома бизнес‚класса стоимостью 40?50 тыс. руб. за кв. м. ?закончатся? уже к концу 2007 г. и цены достигнут уровня 60?80 тыс. руб. Как говорится, есть над чем подумать?
СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ
Александр СОЛОМИН, директор по стратегическому развитию АН ?Первое имение?:
? Человек, который смотрит на рынок, может поработать с профессионалами и продать свои идеи. Яркий пример на рынке недвижимости ? комплекс таунхаусов на улице Ткачева, на берегу Исети. Он был запланирован как жилая застройка, однако продажи из-за слишком высокой стоимости не пошли. В итоге недвижимость перепрофилировалась, и сейчас там вполне удачно реализуется концепция сдачи площадей под офисы. Что до загородной недвижимости, то большие объекты вполне могут стать представительствами крупных компаний. В Екатеринбурге слабо представлена услуга сдачи коттеджей в аренду, и удачный инвестиционный проект может быть реализован в этом направлении. То же касается строительства коттеджей под кэмпинг и зоны отдыха.
Евгения АРХИПОВА, исполнительный директор компании CCR:
? Таунхаусы сегодня пользуются все большим спросом и занимают заметное место на рынке недвижимости. Это удачное сочетание городской квартиры и загородного дома. Наличие коммуникаций, развитой инфраструктуры и земельного участка (пусть небольшого) являются их очевидными преимуществами. При этом таунхаус находится в среднем ценовом сегменте: он значительно дешевле и экономичнее в обслуживании, чем отдельно стоящий дом. То есть в нем оптимально сочетаются цена, стоимость содержания и комфорт. Поэтому таунхаус можно считать хорошим объектом для инвестиций.
Евгений ШУБИН, директор Центрального ипотечного агентства:
? Покупка коттеджа или земельного участка в кредит становится все более популярной. В последнее время появились ипотечные программы, дающие такую возможность. Например, если вы имеете в собственности земельный участок, то можете под него получить деньги (в пределах рыночной стоимости земли) на начало строительства дома. Построив коробку, можно увеличить сумму кредита в соответствии с возросшей рыночной стоимостью земли и незавершенного строительства. Таким образом, вы получите деньги частями для поочередной реализации этапов строительства коттеджа.
